2012年，商业市场一点也不平静，从政策到环境、从供应到结构都有明显变化。仅仅是按评估价过户这一项，就造成二手写字楼、商铺的价值重估、成交锐减。不景气的经济环境、来势汹汹的电商、租金涨幅收窄等坏消息不断。尽管六洲置业置业顾问预测2013年经济会有好转，但一致认同的是投资溢价暴涨时代结束，接下来投资商铺、深圳写字楼出租等，也得精选地段、物业，看租金回报率。短炒时代的商业观得更新了。六洲置业资深人士预测：今年深圳商业地产售价、租金都要降；

 评估价征税：二手商业成交同比降2成

 自2012年10月1日起，深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。这就等于，买家不可能再绕开增值部分而按物业的原价过户，增值部分的价值一定会体现在缴纳的税费上。也就是说，增值越大的二手商用物业遭受的打击越重，为避土地增值税这一大头税费而做的阴阳合同也失去了存在的意义。于是，在此政策风传的9月份，二手商用物业成交大增，买卖家都赶着这一末班车，10月至今则持续萎缩，甚至有的月份零成交。中原最新年度报告显示，2012年二手商业市场成交量在评估价征税政策实施前后形成鲜明对比，全年共成交二手商业54 .26万平方米，较2011年下降19 .44%。

  评估价征税 

 全球经济环境的恶化以及本地经济增长放缓，令2012年的写字楼租赁市场磨难重重，扩租办公面积和搬迁办公楼的意愿减弱，租赁皆以续租为主，没有增加太多的新客户。戴德梁行年度报告显示，全年甲级写字楼吸纳量为16 .2万平方米，不足去年的一半，低于2007年以来的年平均值20 .6万平方米。同时，业内反映乙级写字楼的空置率也在上升。

  全球经济恶化+本地经济增长放缓+今年写字楼新增供应将是去年4-5倍

 写字楼空置率上升、租金增速放缓

 深圳写字楼租金下调预期大

 电商冲击：实体商铺售价下滑2-3成

对于商铺来说，不单单有来自按评估价征税过户的打击，还有经济大环境恶化的阻碍。另外，电商的壮大也令商铺市场雪上加霜。中原地产商铺部营业部区域营业董事肖宵指出：“2012年的商铺市场成交价一直都在下探，上半年因为2011年价格涨得过猛而支撑乏力下探，下半年因为评估政策导致进一步下降。售价全年下降幅度达到20%-30%。”

  同时，商铺的租赁出现两极分化，一方面面对奢侈品、餐饮和快时尚类的商铺租赁坚挺，另一方面面向服装、电子等商铺招租压力较大。商铺租金缺乏上涨支撑，年中叫高租价的商铺大都遭遇空租，扛了两三个月后，大都以更低的价格租出。但整体看，租金维稳，不见明显升幅。

 新鲜商业观：租金回报率成商铺投资首要指标

 美联物业全国研究中心主任徐枫指出，以往买铺如同买股票，例如500万元买来某铺，希望在第二年能在600万元卖掉，从而赚取100万元的利润。还真有人接手。但现在时过境迁，深圳商铺投资溢价暴涨时代从整体而言已过去，“租金回报率”重新登上舞台唱主角。也就是说，基于“售价下挫”+“评估税政策鼓励长期持有”，租金回报率重新成为了投资考量的首要指标。目前来说，全市商铺投资回报率在4%-5%。达到这个数的，可重点考虑。

 评估价征税+经济环境恶化+电商冲击

 商铺售价下跌、租况分化

 得靠长线投资、得看租金回报率

 轨道加建：地铁商铺不再通赚

 深圳地铁三期工程由5条线组成。先行开工建设7、9、11号线等3条线，今年内全面开工。预计到2016年，全市城市轨道交通线路将达到10条。据悉，深圳轨道三期线路合计总长约171.5千米，新增车站数量101座。加上前期的地铁站点，达到200多个站点。

 目前已经能看到地铁商业的分化，有些地铁商圈已经发展成熟，颇为热闹，如罗湖大剧院站、福田中心区连城地铁商城；但也有地铁商铺出现了经营问题，空铺渐多，例如中信地铁商城、购物中心地下商城。

 新鲜商业观“沿着地铁找铺”不再能通赚

新增百个地铁站点，地铁铺也就不再金贵了，“沿着地铁找铺”这个不再是深圳商铺市场的投资指南。美联物业工商铺总经理姜奇夫认为，商铺讲究有效人流量，不是所有的站点都值得考虑投资，关键要看站点所处的位置是否为商务、商业区，或者去社区集中的地方是否便利？六洲置业商铺部营业部区域营业董事米勒直接指出：如今看来，人们对于地铁的预期确实是过大了一点。