深圳写字楼区域划分及特点解析

深圳的写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在多个独具特色的商业圈内。深圳的商业圈是由写字楼与部分商服物业组合而成，写字楼是商圈中的中流砥柱，与商服物业互动、均衡发展。因此根据这些商业圈地域的具体划分，将对区域内的写字楼特点进行解析。

⑴国贸商业区

代表性写字楼：国贸大厦

周边组团写字楼：天安大厦、发展中心大厦、佳宁娜广场、嘉里中心

主流客户群体构成：1．深圳有较长发展历史的专业公司

                  2．规模较大的港资公司

销售价格层次￥8000-10000/㎡

出租价格层次￥50-100/㎡（不包管理费用）

区域总特点：此区域商业气氛浓烈，具有一定的历史代表性，国贸大厦本是80年代深圳的标志性建筑，因此亦形成一定的商圈影响力。写字楼以面积实用、租金较贵、智能化写字楼较少为特点，是深圳最具规模的写字楼群体。区域内新写字楼的开发极少，主要是不具备一级用地资源，但租务市场非常活跃，对写字楼整体租售价格有牵制性影响。

⑵地王高档商业区

代表性写字楼：地王大厦

周边组团写字楼：金丰城、金山大厦、深业中心、发展银行大厦、振业大厦

主流客户群体构成

1．国际知名的外资公司

 2．国内规模庞大的实业公司

销售价格层次：￥10000-11000/㎡

出租价格层次：￥80-120/㎡（不包管理费用）地王大厦为标志性建筑的此区域，在新的CBD中心区未形成之前，一直被人们认为是深圳的金融中心区域。写字楼高档次、高价位是其显要特点，故客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证劵金融类为主。基本上不会再有新的写字楼开发，只有少量写字楼因多方面原因迟迟未能投入使用。

⑶华强北商业区

代表性写字楼：世贸广场、赛格广场

周边组团写字楼：电子科技大厦、国际科技大厦、佳和华强大厦、华能大厦、航都大厦、东风大厦

主流客户群体构成：1．国内、国际高科技公司

                  2．新兴产业公司

                  3．部分港资公司

销售价格层次：￥9500-11000/㎡

出租价格层次：￥85-110/㎡（不包管理费用）华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边共有19栋写字楼大厦，新兴高科技产业众多，商圈极其繁荣发达。进驻此区域写字楼的公司多以通讯、IT行业的中小型公司为主，地铁工程的引入使该区域的商业环境更为火爆，不单只是写字楼，全区域内的物业都将有大幅升值机会。

⑷商务中心区（CBD）

代表性写字楼：国际商会大厦、江苏大厦

周边组团写字楼：投资大厦、联合广场、中银大厦、特区报业大厦、壹世界广场（在建）

主流客户群体构成：1．国内、国际大规模集团公司

                  2．个人创业较小规模的公司

                  3．深圳本地原创规模较大的公司

销售价格层次：￥8000-12000/㎡

出租价格层次：￥95-120/㎡（不包管理费用）这个区域是深圳政府规划中的商务中心区，它将与行政中心区、文化中心区共同组成深圳未来的中心区。此区域内的写字楼坐拥良好绿色环境，绝对是办公的最佳场所，加上写字楼都是新近建成，规划、设计各方面都十分先进，适合现代化办公要求。另外，区域内可开发的地块较多，现时正是写字楼热点开发区域。

⑸车公庙工贸工业圈

代表性写字楼：创展中心

周边组团写字楼：劲松大厦、苍松大厦、大庆大厦

主流客户群体构成：1．部分颇具实力的新兴产业公司

                  2．为进一步扩大规模而进驻的公司

                  3．为员工营造良好环境的小型公司

销售价格层次：￥8000-9000/㎡

出租价格层次：￥85-100/㎡（不包管理费用）

区域总特点：多个写字楼与泰然工贸工业园组成民营企业的办公、研发基地，位置临近中心区，虽明显不及CBD有利，但依托中心区同样具一定市场优势，租售价格与中心区无太大差别。工业圈无商业区的繁华与热闹，但有良好环境的工业社区氛围，且有一定数量的可开发的写字楼地块，展望后市应可形成写字楼开发另一热点。

⑹其他独立位置写字楼

代表性写字楼：海王大厦、奥林匹克大厦

主流客户群体构成：1．区域内大型公司

                  2．区域内个人创业的公司

销售价格层次：￥8000-9000/㎡

出租价格层次：￥70-90/㎡（不包管理费用）

特点：相对保持独立，于区域内具实质性影响力，是未来写字楼区域发展的代表性建筑。

三、深圳写字楼着重点分析

①面积

小面积从40㎡-100㎡，集中在嘉里中心、国际文化大厦、宝安广场、创展中心等；而面积100㎡-200㎡则是深圳写字楼最为常见的单独户型。

②租金

租金基本上可以划分为高、中、低三个档次。高档租金在￥80/㎡以上，如地王大厦、嘉里中心、江苏大厦、赛格广场等；中档租金在￥50-80/㎡之间，这一类价格是深圳写字楼最广泛的，大部份写字楼的租金都是这个范围内，如国贸大厦、联合广场、世贸广场、新闻大厦等；低档租金价格在￥40/㎡以下，其中以商住楼和功能改变房最常见，如国企大厦、爱地大厦等。

③销售价格

销售价格方面同样可以划分为高、中、低三个档次。高档销售价格集中在￥10000/㎡以上；中档销售价格在￥8000-10000/㎡之间，这是深圳写字楼销售价格定位最广泛的层次；低档销售价格在￥8000/㎡以下，此类写字楼为年代较久，功能配套少的类型。

④管理费

管理费方面国贸商业区和地王商业区多在￥20-30/㎡（包含中央空调费）；华强北商业区一带在￥20/㎡左右最常见；小面积写字楼或商住两用写字楼管理费用多以有无中央空调为区别，无中央空调系统的写字楼管理费大多定位在￥5-12/㎡。

⑤造型与实用率

    深圳造型复杂的写字楼中多数实用率较低，户型也不够方正，追求外观的独特和造型的复杂与实用率上必定有所取舍，在建筑成本上也有较大的花费。如果设计及施工的水平都达不到完美的要求，加上租金高居不下的话，很容易就会出现大量空置。深圳的商品写字楼在供应量充足的情况之下，造型有明显缺陷的经常是市场中的滞销货。

⑥平面布置

    平面布置方面，深圳的写字楼目前以大开间为主。

⑦中介操作影响

中介公司在深圳写字楼市场中，起到了活跃市场、推波助澜、沟通桥梁的重要作用，特别是在写字楼租赁方面，中介公司的作用更是可见一斑。同时，中介公司对写字楼市场价格的影响也是显而易见的，但在一定程度上又引导了市场往规范化的方向发展。

关于深圳写字楼出租情况，六洲小编米勒认为，大部分集中在深圳市区，郊区就比较少。除非部分的例如宝安中心城和龙岗中心城.