临近年关，深圳写字楼市场进入传统淡季。受年末会计年度结算的影响，企业紧控财务支出，对扩张或搬迁办公场所较为审慎，市场对优质写字楼的租赁需求有所减弱，同时供应增加导致了写字楼空置率进一步提高，租金下行压力巨大。

　　高力国际报告指出，成交较为活跃的天河区本季度迎来两座优质办公物业的落成，为市场投放约144600平方米的新增供应，进一步扩大企业对写字楼物业的可选空间，市场竞争更趋激烈，部分项目亦采取延长免租期等优惠措施以吸引租户。受新增供应的影响，2012年第四季度，全市甲级写字楼平均空置率较上季度上升2.1个百分点至24.3%。

　　租金下行压力巨大

　　“附近的写字楼项目越来越多，同质化竞争严重，现在大家的日子都不好过。”珠江新城一家商业地产项目的销售人员告诉记者， 今年经济形势下行，除了资金强劲的大企业仍强势驻扎在珠江新城，许多企业选择离开价格高企的核心CBD区域办公，目前广州的其他几大商圈已经迎头赶上，这进一步分摊了购买珠江新城写字楼的客户，造成了巨大的租金下行压力。

　　2012年第四季度，位于珠江新城的保利中汇广场及广晟国际大厦两座优质写字楼的交付使用，为深圳市甲级写字楼市场合计提供144600平方米的新增办公面积，全市整体总库存被推至2946159平方米。高力国际研究显示，受新增供应影响，本季度甲级写字楼整体空置率环比上升2.1个百分点至24.3%。新项目的入市，使得优质办公物业密集的珠江新城板块竞争将更为激烈，市场可选择的办公场所更多。为应对市场竞争，部分项目的业主方通过提供租金优惠、延长免租期等手段吸引租户。然而受年末会计年度结算等行政因素影响，大多数企业紧控财务支出，对搬迁及扩张办公场所持谨慎观望态度。

　　高力国际报告指出，日趋激烈的市场竞争进一步加大业主招租压力，租金谈判空间加大，或面临一定下行压力。本季度全市甲级写字楼平均租金延续下降趋势，较上季度轻微下滑0.6个百分点至每月每平方米156.6元。

　　从区域上看，福田区甲级写字楼平均租金较上季度轻微下跌，为每月每平方米166.5元。一方面，得益于良好的区位条件及成熟的商务氛围，南山北-体育中心板块写字楼较受租户青睐，现有客户的扩租、续租以及新租户的进驻使得该板块市场需求相对旺盛；而另一方面，受新增供应的影响，本季度珠江新城甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米174.6元，较上季度下跌1.6%。而受稳定的市场需求支撑，越秀区、海珠区甲级写字楼租金均较上季度基本持平。

　　投资回报率较以往下降

　　在写字楼销售市场方面，深圳市甲级写字楼销售市场延续上季度的活跃状态，近期成交量与成交均价均较上季度有所上升。位于珠江新城的富力盈通大厦于2012年第四季度入市，成交量已超过2万平方米，该板块其他在售如富力盈凯广场等项目亦录得成交量增长，个别项目季内成交量甚至录得较上季度有约30%的增幅。有限的可售供应带动售价进一步提升，本季度录得全市甲级写字楼整体平均售价环比上涨1.6%，至33110元/平方米。专家分析，销售市场的持续火爆主要得益于目前广州楼市的大环境。

　　业内人士指出，当前经济形势并不乐观，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，只有部分具备较强承租能力的优质客户，仍在中心城区积极寻找办公物业，这是导致目前面对强大的供给量，市场消化能力不足的主要原因。随着十八大的顺利召开，有望带动一系列暖化经济的新措施的出台，展望2013年，国内宏观经济将得到一定好转。利好的宏观环境，将吸引国外企业在本地开展业务或扩张市场，并进一步加强内资企业的经营信心，有望加大其对优质办公物业的需求。

　　另一方面，在投资总量有限的情况下，住宅市场的调控情况也成为了影响商业地产走势的重要因素，目前住宅市场销售火爆，2013年如果继续保持对住宅市场的调控力度或者加强调控，更多的资金可能会流向商业地产，这对目前高供给量的消化必然有一定好处。

　　值得注意的是，2013年深圳写字楼出租市场又将迎来9个项目共约91万平方米的新增供应峰值，市场仍需要时间消化，短期内空置率水平将有所抬升，租金亦面临一定下调压力。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预计，有限的可售甲级写字楼的售价及资本值还有一定上升空间，但鉴于目前甲级写字楼市场出租压力较大，投资回报率较以往下降，投资者将更趋谨慎。