中国房地产网1月6日报道称,继2011年深圳写字楼租金大幅上涨后,2012年,深圳的写字楼出租市场表现依然抢眼,不仅以年内租金累计上涨21%领跑一线城市,CBD、金融街等区域的写字楼租金水平甚至排进了全球最昂贵写字楼场所前10名。其中,北京CBD以每年每平方米1990.85美元租金位列全球第四。而金融街则以年租金涨幅19.7%排名世界第五。
领涨写字楼租金
中原集团研究中心日前发布的2012年年度报告显示,2012年深圳甲级写字楼年内租金累计上涨21%,领跑一线城市;同时空置率为3.46%,为全国最低。
回顾2012年,全国各地的写字楼租金走势出现明显分化,作为四大一线城市之首的北京写字楼市场一枝独秀,年内租金累计上涨21%。杭州、上海、广州、成都的租金涨幅缩小明显,全年分别累计上涨10%、8%、6%、5%。而深圳及重庆的租金一路下跌,全年累计下跌7%和2%;其余城市租金则基本保持上涨态势。
2010年至2012年,中原集团研究中心所监测的包括北上广深在内的7个主要城市甲级写字楼租金均呈现快速反弹的过程。从2009年的最低点算起,与最高点相比,反弹幅度最大的城市是北京和深圳,租金分别上涨105%和82%,广州、上海、杭州、成都和重庆的租金则分别反弹38%、36%、32%、23%及21%。
通过对比北京及上海写字楼租金的变化过程,中原集团研究中心研究总监张海清认为,两次经济危机过后均出现了暴跌、反弹的过程,上一轮反弹后租金出现了很长一段时间的平稳期。2008年国际金融危机过后,主要城市甲级写字楼租金均在探底后出现了报复性的反弹。2012年部分城市的租金下跌和涨幅回落,是一个正常的自我修复过程。
北京中原地产市场总监张大伟对此表示,北京甲级写字楼租金连续两年猛涨,主要是深圳写字楼开工和施工量同比下降,导致写字楼供应量紧俏。而在现有的核心商圈写字楼租赁市场显著凸显供不应求。同时随着2012年底写字楼租赁合同到期增多,核心商圈租金价格上涨,甚至导致部分租赁需求向外转移,北京市场上的一些可售型写字楼在2012年也在租金上涨的带动下,销售量看涨。
在租金年内涨幅超两成的同时,北京写字楼市场的空置率也仍然保持3.46%的低位,不仅远远低于重点二线城市,在国内一线城市中也保持最低。
在中原集团研究中心2012年年度报告中,2012年空置率上升的城市分别是上海、深圳、杭州、重庆,其中深圳和重庆均录得租金的下滑,虽然2012年各城市写字楼空置表现略有差异,但整体来看,目前的空置率依然处于相对低位。其中,空置率低于10%的城市均为一线城市,分别是北京3.46%、上海6.94%、广州6.34%、深圳7.90%;二线城市的空置率均超过10%,成都、杭州、重庆的空置率则分别为11.57%、11.23%、16.00%。
CBD租金全球第四
世邦魏理仕发布全球优质办公楼租用成本调查报告显示,中国在全球十大最昂贵商业地产市场中占了四席。不仅香港中环地区以每年每平方米2651.24美元位列首位,北京的CBD和金融街,则分别以每年每平方米1990.85美元和1932.94美元排在第四和第六位。
据悉,2012年下半年,世邦魏理仕追踪了全球133个市场的优质办公楼的租用成本。在50大租金最昂贵的市场榜单上,19个市场位于欧洲、中东和非洲地区,18个市场位于亚太地区,13个位于美洲。
世邦魏理仕首席经济学家雷蒙德·托特表示,由于受到欧洲债务危机、新兴市场增速放缓及美国“财政悬崖”引起的普遍不确定性等因素的影响,全球办公楼市场的复苏在过去一年中有所减缓。但供不应求的市场环境、对优质办公楼的强劲需求以及有限的新增供应量等因素,仍继续推高了全球许多优质办公楼市场的租用成本。
尽管经济逆风袭来,但去年全球办公楼总体租用成本仍平均增长了2.1%,美洲地区以5.2%的年度增幅遥遥领先,亚太地区为2.6%。值得关注的是,在全球租金涨幅排名的榜单中,深圳办公室出租区域的写字楼租金以年涨幅19.7%排名世界第五。
而欧洲、中东和非洲地区由于受到欧洲大部分地区经济衰退的影响,优质办公楼租用成本同比下滑0.4%。调查结果显示,位列榜首的香港中环地区总体租用成本,达到每年每平方米2651.24美元,超过了伦敦西区的每年每平方米2366.09美元。在这张租金最贵的办公楼市场榜单上,东京位居第三,第四和第五位的分别是北京CBD和新德里CBD。北京金融街和香港西九龙也排到第六和第七位。
对于北京CBD和金融街区间的租金双双登上全球十大最贵办公楼榜单,世邦魏理仕方面指出,这主要得益于制造、能源和食品等传统行业需求旺盛,得益于此,北京优质办公楼市场吸纳量保持平稳,此外,新增供应不足及空置率持续下降,推动北京优质办公楼租用成本增长。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉记者,在2012年第三季度,深圳的写字楼空置率甚至下降到3.8%,市场的供应不足和总需求保持平稳,使得北京优质写字楼平均空置率到在2012年第三季度已下降至1995年以来的最低水平。而过去的一个季度,北京的优质写字楼市场供应和需求差仍在逐步放大,租金保持稳定。