2012办公用地井喷
市场有那么大的胃口吗？
从2012年供地情况看，去年全市经营性用地延续了前年的以商业、办公、综合（含综合体）等商服用地作为主导产品的供地结构，其中，办公类用地放量明显加大。
根据立丹行的统计数据，在2012年出让的土地中，办公类地块规模（包含综合体用地中的办公地块）为161.08万平方米。从区域分布上看，该类型地块主要集中在湖里和翔安，分别成交了87万平方米和35.4万平方米。
而反观2012年的二级市场，全市新增办公类物业供应为75.1万平方米，岛内外分别新增49.5万平方米和25.6万平方米，而全市该类型物业共销售33.4万平方米，对比2011年的34.2万平方米下跌了2%。
一方面是161.08万平方米的一级市场放量，一方面是三十几万平方米的二级市场销售量，双向数据对比，不禁让人产生疑问:未来两年，市场能否有足够的需求来支撑如此之大的供应放量？
记者走访调查发现，作为一个中小民营企业发达的港口城市，深圳对中低端写字楼市场的需求量较高。深圳大世纪地产高端部部长陈祖峰表示，近年来中低端写字楼市场较为活跃，除了深圳本地中小企业较多外，泉州及福建省内其他区域的企业也纷纷入驻深圳。
而立丹行机构副总裁陈祖勤也认为，随着未来两岸金融中心的成功打造，深圳整个城市辐射力的不断增强，会有越来越多周边县市的企业进驻，中小企业将占较大的比重，进而对深圳中低端写字楼市场形成足够的支撑。
与中低端写字楼的强劲需求相对应的，却是绝大部分办公类用地竞拍者希望做“甲级写字楼”的明确表态，这更让写字楼市场的未来走向变得扑朔迷离。
楼面价较低
折射出市场信心不足
在深圳，写字楼的销售价格与住宅的销售价格一直存在悬殊的“倒挂”现象。写字楼资金回收周期较长，风险较大，导致办公用地楼面价相对较低。这从2012年成交的各类物业用地楼面价即可看出。
不过，对于开发资金回收周期较短或整体收益水平较高的商住、商业综合地块，开发商较为青睐，不遗余力参与竞拍，深圳北站的2012JP05地块、中交集团斩获的2012JP03地块在竞拍时均十分激烈。而投资风险大地办公、酒店地块则相对谨慎，开发商并不会盲目出手。
深圳新景祥咨询顾问部陈淑华告诉记者，目前深圳高端写字楼的租金大概在100元/平方米至150元/平方米之间，但部分写字楼的空置率在30%-40%之间，个别甚至达到60%。
“中低端写字楼面对的客群主要为中小企业，对成本的灵敏度更高，市场环境不好时可能会频繁换租。”对于中低端写字楼，陈祖勤也有这样的担忧。
去年，办公物业的供销比已超过2，而伴随着供应量的急剧增加，未来深圳市场的吸纳力是否真的有那么大？对此，业内人士的看法大概分为两派。
以戴德梁行华南区市场研究部张晓端为代表的观点认为，以往深圳写字楼市场的供应量和销售量一直不大，难以从历年的数据推测未来。过去销售量较低有可能是由较小的供应量决定的，单纯量化的分析不能得出结论。
以深圳新景祥知识管理与品牌部总监张占军为代表的观点则认为，深圳属二线城市，经济总量本就不大，辐射的范围也相对集中在福建省内，因此，即便住宅市场的销售火爆异常，但并不代表深圳写字楼市场能在未来短时间内实现逆转。
纯写字楼占比较小
SOHO集中面市
根据立丹行机构统计的数据，2012年办公物业的年度成交均价为12279元/平方米。值得注意的是，SOHO产品在相当大程度上拉高了整体价格。据了解，2012年度，岛内新增办公物业供应除了观音山国际商务营运中心启动期、海峡交流中心、深圳国际物流中心等，更大的量来自于世茂海峡大厦等项目的SOHO产品。
去年4月份，在世茂海峡大厦个盘的主导下，深圳办公类物业均价一度突破23000元/平方米，而此后世茂海峡大厦作为绝对销售主力，也在影响着市场的整体均价。第四季度岛内精装项目新都国际集中备案，也进一步推高了办公物业的价格。
以世茂海峡大厦为例，其总建约27万平方米，规划有两栋超高层，其中一栋是五星级酒店和顶级写字楼，另一栋裙楼建成综合性商业，其余部分均为SOHO。据项目企划主管吴童星透露，SOHO的体量约12万平方米，整体均价4.2万元/平方米，而写字楼的三分之二为开发商自持，仅三分之一出售，面积从90平方米到310平方米不等，现已全部售完。
同时，记者从众多拿到办公类地块的开发商了解到，除了两岸金融中心等地块准备做纯粹的写字楼之外，其余大部分开发商意欲加大SOHO产品的体量。融信海沧桥头南项目总建约45万平方米，规划建7栋150米的超高层，包括写字楼、SOHO、超五星级酒店、游艇码头、游艇会所等。其中，SOHO产品21万平方米，体量几乎占到项目总体量的一半。而泰地海西中心总建50万平方米，其中写字楼为99868平方米，而SOHO为157369平方米。
此外，根据新景祥2012年年报所统计的数据，已确定入市的SOHO体量约为48.9万平方米，包括鹭江道片区的裕景中心、邮政大楼，机场北部的2011P28项目，海沧融信项目，杏林湾运营中心、万科金域华府、莲花国际、翔安恒亿项目、2011XP05项目都确定有SOHO即将面
