蜂拥而至 深圳写字楼出租消化能力行不行呢
发布时间:2013-3-11 10:09:51
来源:作者:浏览次数: 次
2013年深圳办公室出租行业的投资者们你们去年分析的数据是怎样的？去年那么大的空置率 你hold住了吗？2013年更是有挑战的一年，因为大多房源又将来袭，不是跟风是市场需求；市场本身需求就大，但是一味的增加量，更对消费者来说是好事，因为价格便宜了，服务优质了。
2012年深圳写字楼空置率达23.6%，今年新增预期仍超80万平方米，面对如此压力，分析人士仍看好长线投资。
春节后，天府广场南边的neo大厦14楼，正在举行一个业内小范围聚会。刚刚从广州赶回来的世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文打开PPT，就深圳房地产市场2012年表现和2013年展望侃侃而谈：“尽管业内都认为深圳写字楼市场供过于求，但我依然谨慎乐观。”
的确，正如胡港文所言，深圳写字楼出租市场正亮起“黄灯”：2012年空置率达到34.6%，在二线城市中居于前列；今年新增供应预期将超过100万平方米，深圳房地产市场的租金和空置率都将进一步承压。
供应量居全国前三
和去年相比，今年胡港文带过来的经理少了好几个，“市场部的经理都在忙着给客户招展，市场压力大。”胡港文说。这似乎印证了近期业内流传的一个段子：深圳南边的一个大型写字楼项目因租金每平方米只有三十多块，仅仅够物业费，因而导致很多业主不愿收房。
锐理数据平台深圳公司统计数据显示，2012年1月1日到11月30日，深圳新增写字楼项目达174万平方米，在市场中的存量则有320万平方米。这也就是说，整个深圳市场中在建和在售的写字楼近500万平方米，这相当于80余个仁恒置地广场的写字楼，100余个伊藤洋华堂高新旗舰店。单纯就供应量一项而言，深圳写字楼出租供应量已经位居全国前三。
锐理数据平台深圳公司总经理郭洁表示，这一数据主要是指纯写字楼项目，还不包括LOFT、SOHO等“类写字楼产品”，这些是按公寓形态销售，实际用途却主要是写字间。
世邦魏理仕还将深圳与北京、上海进行对比，2012年北京的新增写字楼供应量大约20万平方米左右，未来三年整体供应量约为60-70万平方米左右，而深圳一个局部区域或者板块的写字楼供应量就超过它了。
世邦魏理仕深圳代理与交易服务部副董事戴晖预测，未来4-5年，深圳写字楼出租量整体供应将达到1000万平米的超级体量，2013年第三季度将会达到写字楼的又一个供应高峰，新增供应会有300万平米左右。这其中约70%为乙级写字楼，30%左右是超甲或甲级写字楼。
长线投资或可乐观
深圳的写字楼供应量为何如此集中爆发？“因为大家都很看好深圳。”胡港文说。
省商业连锁投资联合会顾问宋达为认为从2009年住宅市场遭遇调控以来，之前很多以住宅开发为主的开发商转向了商业项目和写字楼项目开发，一窝蜂的盯着“甲级”“超甲”而去，同质化现象很严重。“很多开发商根本对写字楼不太了解，看似美好，实际风险巨大，一着不慎可能把一个公司多年积攒的家底全败光了。”一家中铁系统房地产老总告诉记者。
深圳新会展区域，不足一公里范围内汇集三大“环球”项目新世纪(002280,股吧)环球中心、环球时代广场、信德·环球广场，分别号称要建“亚洲最大的单体建筑”，“深圳的帝国大厦”以及“做世界500强的房东”，均将世界500强等大型企业视为潜在客户。
另一方面，目前，进入深圳的229家世界500强企业，仅有两家把他们的中国总部设在了深圳。世邦魏理仕提供的数据显示，这两家企业租赁的写字楼面积分别为400平米、600平米。其余进入深圳的世界500强都只是在深圳设立其西部总部，租赁面积通常不大。
宋达为建议写字楼开发商要细分市场，不能仅仅盯着世界500强这样的优质客户，还要看到广大中小企业的巨大潜力，“不仅仅要看到外国和尚和大和尚，还要看到本地的小和尚。”
对深圳写字楼的未来，胡港文依旧很乐观，“深圳有点像十几年前的上海和奥运时候的北京，当时浦东和北四环区域都上市了大量写字楼，几年的消化期一过，市场又起来了，甚至还会出现供不应求的情况。”
对于被商业地产套牢的投资者，胡港文同样劝其保持乐观，“写字楼市场本来就是长线投资，但现在市场比较浮躁，如果只看短线，最好不要做写字楼。”
