本届年会以"创新与重塑：房地产新周期下的新模式"为主题，汇聚政府官员和学术界，以及中国顶尖的写字楼开发商、产业地产开发商、金融机构、管理及业行知名人士。年会由八大主题演讲，四大主题峰会，两场案例沙龙组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。

南丰智库•创新与重塑中国写字楼绿色之路论坛

　　以下是主南丰智库•创新与重塑中国写字楼绿色之路主题论坛的现场全文：

　　论坛主持人：

　　蔡宇翔  21世纪商业地产总经理

　　论坛嘉宾：

　　蔡  云  中国房地产业协会商业地产委员会秘书长

　　张卫杰  方兴地产写字楼部副总经理

　　吕  绪  北京京发置业有限公司副总经理

　　吕丽华  金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理

　　许良飞  平安不动产北京公司总经理

　　高  靓  金融街股份有限公司常务副总裁

　　郑新桥  楷林置业董事长

　　主持人：首先非常高兴参加写字楼网举办的峰会，我每年都参加，非常的高兴，很多人问为什么这么高兴，因为用马云的一句话是今天很残酷，明年更残酷，后天很美好。从租金、价格、市场认可，包括一些风险投资的追捧，种种原因导致好象做商业地产终于有一点腰杆硬起来了，敢说话，包括我跟刘总都觉得是值得庆幸的一年，但是是不是我们站起来以后就走向成功，肯定不是，现在的写字楼市场只是得到了初步的认可，蔡秘书长在业内的权威性都是大家认可的，请蔡秘书长介绍一下。

　　蔡云：大家都知道房地产经过了二三十年的发展，越来越成熟了，同时我们的行业成熟了，市场细分越来越明确这样的情况下，写字楼的市场异军突起，特别是受到国家宏观政策调控以来，写字楼和商业地产成为我们业内投资和购房者的新的追捧。  我想对于我们行业协会来说，维护和稳定市场秩序是我们更应该做的工作，我们从去年开始，结合建设部共同出版了写字楼的评价标准，去年的会上我们已经做了宣传和描述，经过一年的工作，我们对国家的重点的项目，远洋地产、金隅地产，保利大厦，陆家嘴集团等等进行测试，测试的，这个标准的出现结束我们国家在房地产行业当中只有住宅标准的认定，而没有写字楼标准的状况。所以我想通过我们多次的活动，多次的业界交流，我想我们会在明年的上半年推出我们第一个行业的标准叫做商务写字楼综合评价标准，所以我想今天既然有这样的活动，这么多业界同仁共同交流，我暂时把这个标准跟大家分享，希望得到大家广泛的批评，使我们的标准更加成熟，完善。

　　主持人：我想刚才秘书长介绍的非常好，其实我们中国写字楼要走向规范是非常非常需要也一套标准去衡量的，而不是因为市场好，我们不管标准盲目的发展，有了这个标准以后，有志于投身写字楼市场开发的朋友们可以去衡量一下。引导我们在座的每一位开发商从中受益。

　　第二位请出的嘉宾是方兴地产，更多人了解方兴，就是因为金茂府，金茂悦，有的说自己的职员都买不到，都要批条子，住宅是不是很旺，我们放在一边，但是这么响亮的品牌肯定意味着东西的吸引力是做的很用心，值得我们市场的认可。特别是方兴里面在这几年的写字楼市场，包括一些得奖的，比如说上海陆家嘴，金茂大厦，上海港国际客运中心都是非常绿色环保的写字楼，在这个产品下，我想请问张总，到底绿色属于不属于高成本，怎么打造一个有吸引力的写字楼？

　　张卫杰：各位来宾大家下午好，刚刚蔡总介绍的中国写字楼标准，我们也参与到这个标准编制里面来，这个标准里面借鉴了很多国际国内的指标，还是非常具有代表性的。如果谈到绿色对写字楼的意义，我想从两个方面谈，一个是政策方面，同时我们也会倡导绿色商务办公的理念，世茂里面，绿色贯穿整个战略的同时，在今年也是投资了2000万的资金做了一个绿色节能改造，明年我们准备六月份的时候申请LEED的国内认证。有关我们的方兴地产和对公司战略的认识就谈这些，谢谢各位  。

　　主持人：张总给我们的感觉，有一个字特别适合“品质”跟方兴成为了一个挂钩，如果有好的品质就有好的口碑，有了好的口碑自然我们的项目就有了足够的市场认可度，我想问一下张总，你们的项目会继续向市场散卖或者推盘吗？

　　张卫杰：上海的是整栋的，北京的是持有的。

　　主持人：下面我们有请北京京发置业的吕总，可能金发很多人觉得很陌生，但是北京很出名的蓝色港湾，很多人都去那里消磨时间，而且我还知道你在朝阳公园南门拿了一块地，现在北京写字楼市场一片良好，特别是最近霞光里的地块折合楼面价3万多一平米，加上甲级写字楼的成本高达5万，这个数字是什么意义？对现在的写字楼市场来说，开发商拿地肯定关注成本，对于我们京发来说，在这个时间做这样的写字楼我们怎么对未来市场进行判断？另外绿色写字楼怎么和未来的市场有效的结合？

　　吕绪：我非常激动参加这次的论坛，因为我们现在在朝阳公园做的就是这样的项目，绿色、商务，我记得很清楚，大约是在三个月前，我们一次主要的公司会议上老总问过这么一个问题，说我们非持有性、自持型的写字楼，我们做绿色，源自于什么？我相信大家对各行各业都有很多的认知，我想在座的各位都装修过，没有哪一个人会说我对装修一无所知，我印象很深刻，大约在两年以前，邯郸做过一个项目，有一个客户来到我们的售楼处，问我们的售楼员周边的租金多少，然后拿了一个计算机在那算，然后就买了，当时我深刻的反思一下，我们开发商在做什么？难道我们就是拿一块地做一个东西卖出去？我们是在用我们的专业素养给客户创造出他需要的东西，或者他未来需要的东西，而现在我们所面临的客户未来的需要是什么，现在所有人都在重视健康，重视生态办公，重视人文，所以我觉得低成本，这是一个很重要的问题，我们开发商觉得如果真正给我们的客户带来了他们所重视的东西的产品，他对我们的认可度会达到一定的极致，同时就会带来对我们项目的认可度，给我们带来价值，这可能就是我们的一些想法。

　　主持人：我也非常期待好的产品的面世，也期待进一步了解你们的项目。金地的吕总我们认识很久了，金地从各方面都如雷贯耳，不用特别介绍了，但是吕总应该特别介绍一下，他在北京的写字楼地产界是非常认知，非常被认可的操盘手，在多个大型的房地产企业都从事过写字楼方面的操作经验，我想在北京的市场这十年来，现在也可以买入新的高峰期，在这个高峰期的前提下，写字楼的市场您怎么看，对于我们营销的高手来说，绿色和营销推广是怎么有效的结合的，有市场认可吗？有这个价值吗？

　　吕丽华：我觉得蔡总问我这几个问题都很实用，加上我面临的几个项目都是在一线从事直接面对客户的招商，出租这个工作，也包括后期的管理和运营，所以我觉得从自身的工作里面碰到的实际案例来说，今年已经到了12月份了，是我们各个写字楼的开发商非常高兴的一年，因为到目前为止我们的租金真的是节节攀升，但是一句话居安思危，刚才几位分析的非常的透彻，也很认同，他们很多都做的很细，CBD作为北京的核心商业圈，租金仅次于金融街，目前北京最牛的写字楼是金融街的，其次才是CBD的，所有的关注点大家都比较关注，确实我们也渡过了非常多风波的11年，12年也在积极的往上走，13年从我金地中心的写字楼来说，已经感觉租金的增长很吃力了，如果再涨租金，承受租金能力很好的行业都已经开始走了，不是我们不愿意配合你们，实在是你们的租金涨的无法承受，还有一类情况，我不知道有没有意识到，前一段时间和国贸的朋友，银泰的朋友一起吃饭，我们在探讨目前写字楼的租金的市场，他们说你发现没有，以前像国贸、银泰这种最牛的是律师行，律师行给他们的租金是非常给力的，基本上十年不搬家。

　　但是从今年开始已经有一些律师行搬离CBD，尤其是一些绿色事务所跟日本的企业，海外机构合作很密切的案件开始少了，我有一个非常好的朋友专门做日本客户，从上个季度开始，他手里一共有十个特别大的日本客户，现在只剩下一个了，我们作为一线的人员要敏锐的捕捉这些市场的信息，我们老是想租金的不断的上涨，也不考虑你的客户构成，还有一方面提醒我们不断的调整租户结构，因为任何一个人都是面对市场，面对现实的，所以出现情况并不可怕，可怕的是你还不意识，还不及时的做出调整，如果我们面对一个变化的市场，你的行动一定要快，而且要及时的做内部人员的专业培训，这是非常重要的。如果你自己好，这个团队不能给他一个及时的引导性的培训和输入，团队跟不上你的思维，变成你的想法很好，战略很好，但是下面的团队执行力很弱，变成所有的想法都是一纸空文，这个是非常重要的。还有一个是蔡总说的物业的概念，因为我们也是物业管理公司委托几大行，大家理解的很多绿色环保都在想是不是有高科技含量的东西，但是我们认为只要落地，让各个系统达到最符合运营指标系数的适合度就是非常好的。

　　主持人：吕总分析的很清楚，第一个是市场，逃离CBD我们怎么把控这个客户，在市场到一定水平的时候怎么有效的留住我们的客户，营销方面的操作，另外也解读了绿色不代表高成本，他是能下到每一个细节的地方，其实跟服务相关的，所以在座的每一个有志于对写字楼开发的来宾们应该好好的参考一下。我想除了听吕最的介绍以外，很多的开发商都想了解，到底我们的写字楼做成什么样，要卖给谁，或者怎么样令市场认可呢，谁来认可，我们请出下一位嘉宾，许良飞先生，他是平安不动产北京公司的总经理。请许总解读一下。

　　许良飞：谢谢蔡总，其实我来平安没有几年时间，原来我在万通做商业地产，为什么来到平安，刚才蔡总的介绍也有一定的关联，从全球来看，商业地产最大的业主基本都是保险公司，公司持有商业物业最看重的就稳定的现金流，保险资金的成本在中国大概5%到6%，这是根据目前保险的产品关联的，他对外部投资，只要能够v略高于这个回报率，都是可以接受的。所以对于产品非常看重未来可以带来稳定的现金流，这是最重要的一点，不管你是写字楼也好，商业也好，还是其他的社会性物业也好，都可以保证这一点，保证稳定的现金流，就要看很多很多方面，很多的因素。第一肯定是物业本身，物业本身你的品质，你的地段，你的硬件和信息标准，第二个是你的客户，你的客户是不是品质是足够的，刚才吕总介绍了，我们怎么样调整租户结构，使之达到最优的状态，第三就是运营的团队商业物业是要靠运营的，如果运营的团队比较弱的话，即使你是一个很好的楼，在很好的位置也不可能带来稳定的现金流。这三点是结合考虑的，因为我现在从事的工作是这样，如果我评估一个大楼，一个商业项目，一般也会用这样的观点去看待。

　　至于跟绿色的关系，我觉得是这样的，因为我原来做开发商的时候，我绿色最最重要的一点是在于你对运营成本的节约，如果真正的按照绿色的标准建造，一个十万平米的大楼，大概一年的能耗核算到人民币至少应该1000多万。

　　主持人：我觉得刚才大家听的太用心了，忘记给你掌声，其实我听说最好的就是运营费20到30，低碳、环保、节省成本是关健词，下面我们有请金融街控股有限公司常务副总裁高靓，现在没有买家说我买小区，你绿色再好，怎么再标榜，我都不是那么关注，我关注的是位置、价格、户型，有没有学区房等等，这是住宅的关健词，我们知道写字楼市场的绿色，对于很多买家来说是可有可无的东西，衡量的是什么样的标准，现在的买家和开发商怎么看待绿色？也许还有很专业的东西，一些机构是评判这个绿色的，接下来有请高总介绍一下这方面的事情。

　　高靓：谢谢蔡总，因为我们今天的主题是绿色建筑，绿色商务，所以我已经是倒数第二个发言人了，小小的给大家回顾一下中国绿色建筑的基本定义，我觉得有时候可能我们会从一个基本定义的内涵去更多的发掘出核心的内容。怎么给人一个健康、舒适的活动空间，与自然和谐共生的主建筑，一般说是绿色建筑，其实绿色建筑这个词大概从国内建设部2006年正式颁布标准以来，已经被大家广为熟知了，而且很多的项目，不管是写字楼也好，住宅也好，大家在销售的过程中可能都或多或少的提到、用到过这个词，因为国内的市场环境、舆论的环境对什么是绿色建筑，绿色建筑到底能给消费者带来什么样的价值，都是大家的自发找到认证协会取得这样的标准，大家为什么愿意在建设阶段投资，认证这样的标准，实际上是来源于LEED标准和经过相当长的市场推广深入人心，得到广泛的认同，在他的宣传推广里面其实有一组数据我个人感觉是非常的有吸引力的，在LEED认证协会里面，每年会公布经过认证的项目，他给消费者带来的实际的价值，比如说最近的一期数据显示，经过LEED认证的建筑，市场价值提升了7.5%，投资回报率增加了6.6%，我们大部分都是房地产企业的开发商和投资者，包括我们的消费者如果有这样的一组令人信服的数据告诉他，大家都尽可能在自己力所能及的范围内购买这样的物业，无论是写字楼还是住宅，因为这样的物业代表着他跟同区域的建筑相比市场价格比回报率高很多，同时我们又认为在这个建筑过程中，我们又为社会和自然贡献了自己的力量，这个其实是非常重要的。

　　也是因为LEED的行业协会不断的宣传和推广，达到了消费者对绿色建筑节能标准的统一的认知，从而形成了有效的需求，这个有效的需求反过来又推动了绿色节能建筑的市场价值和投资收益率，这样就形成了非常良性的循环。

　　现在在我们国内我们也做过统计，我们自己的项目都要经过绿色建筑的认证，只是根据不同项目的条件，根据不同的情况我们会选择有一些项目可能是一级，有一些是三级，会有一些项目区别对待，但是我们在做市场调研的过程中，我们会发现很客观或者很现实的情况，就是同区域的房子，大家可能更关注的不是他是不是绿色建筑，而是刚才蔡总讲的，比如说内装修标准，可能更关注于马桶的品牌甚至于是不是绿色的建筑，我们光接触这样的标准出来。这里面有很多行业、政府指导的政策或者引导性的政策，包括一些财政、资金的补贴以及我们说舆论的宣传和推广，所以我建议蔡秘书长也在，您那个写字楼标准做完了，反而可以在建设部绿色建筑的基础上去做一些北京写字楼的样板，对他的建设期，包括运营期，包括使用过程中行为节能，对三个方面都进行评估，市场价出租怎么和绿色建筑挂钩，不断的出台或者不断的发布这样的市场的对比数据，让大家慢慢的了解绿色建筑对每个人来说都是价值和社会责任，谢谢大家！

　　主持人：刚才高总介绍的非常好，3%、5%、8%，这些东西我觉得大家可以好好学习一下。下面我们有请楷林置业董事长郑新桥谈一下。

　　郑新桥：刚才大家提到了一个具像的绿色概念，刚才大家都提到了美国了LEED，第一个实际是低碳，第二个是舒适，不管是绿色的低碳或者其他的节能，我们要达到一个什么样的节能，不光我们第一产业，第二产业，包括第三产业的发展，最终是以生活品质得到很好的享受和追求。作为我们这样一个商业地产，为办公成员打造了舒适、高效的环境，高效就是在商务办公的过程中效率非常高，同时是比较舒服的，这里面有中级、高级，高级的标准在舒适的同时真正的达到了健康的标准，在不知不觉中，比如说你新风系统好的情况下，可能你带来的氧气的充足，这个就对你的健康非常有利，这可能是一个绿色的大的概念。

　　围绕着绿色我想有这样几个点，第一个建造标准，在建筑标准，你如何引进国际和国内能够在排放方面，能源消耗降低，在国际上比较成熟的四个大的绿色的标准，我们中国也陆续出现了一星、二星、三星的标准。前面的嘉宾也谈到了，对于一个生命周期一个建筑应该80年，100年，所以这个排放很重要。第三个是客户的持续系统，除了客户对租金的支持，客户本身的素养对一个环境的保护，简单的说，就是加上一些设备使节能效果更好，最后的收益就更好，最近在博鳌论坛我和南京的陈总聊了一下，对于这样的可持续性，实现绿色，作为开发企业能不能作为几个阶段完成一个综合指标，从而实现开发商自身的效益和绿色的效益统一。最后达到一个排放少了，办公品质高了，对舒适度和健康更高，对开发商带来了更好的收益。

　　针对主持人提到二三线是不是也有绿色建筑发展的空间，我认为这个空间是很大的，我们正在开发的是15栋写字楼，而目前我们已经有了LEED一级标准的有11栋，引进LEED标准以后，对于树立我们企业品牌的建筑品质和办公环境有追求的客户有更高的吸引力，谢谢大家！

　　主持人：我们知道世界上有很多很好的先进的写字楼，对国外的好的写字楼都有了解、分析过，能不能请蔡秘书长花一点给在座的来宾说一下差距在哪，有什么改进的地方？

　　蔡云：其实我想在座的嘉宾说了这么半年写字楼的问题，谈的最多的是绿色建筑和LEED的问题，首先最大的特点是节能环保方面做了更多的工作，我们做了综合写字楼的标准，包括运营和整个的建筑做了这个标准，我们去了英国，去了其他的国家跟他们进行交流，我们发现这几个写字楼最大的特点在于我们真正的节约环境，节约资源的地方做的没有其他国家做的好，比如说我们去伦敦，和德大厦（音）大量使用玻璃幕墙，包括使用的所有的节能措施的实施是一步到位的。我们在测评中国的写字楼当中，有很多写字楼有这种能源管理的系统，但是真正的是没有启用的，在这种情况下，真正的耗能大户肯定是在这个地方，一个写字楼，包括全社会资源来讲，房地产和建筑业的资源消费是整个全社会资源耗费35%以上，共用建筑耗能达到50%以上，所以在这个情况下，我们觉得做绿色、LEED包括我们的标准认定，最核心的问题就是把我们的能源利用水平达到最大化，把耗能水平降大最低，所以我们整个社会提倡环境友好，资源节约型，综合下来的东西肯定就是很好的结果。

　　主持人：我们都知道要与世界接轨就要与时俱进，秘书长精准的把问题和差距指出，也希望在座的各位来宾有做写字楼的时候要做更清醒的认识。接下来请各位嘉宾用一句话做一个总结。

　　郑新桥：让绿色覆盖中国，让每个人的生活更幸福。

　　高靓：绿色从我做起。

　　许良飞：希望能够投资的项目收益越来越好。

　　吕丽华：绿色从细节做起，绿色从身边做起。

　　吕绪：回想我们5000年的文化底蕴，绿色、人文、天人合一是我们中国人骨子里的精神。

　　张卫杰：绿色创造价值。

　　蔡云：捍卫绿色就是捍卫我们的家园，谢谢各位。

　　主持人：谢谢各位嘉宾，谢谢来宾。今天非常感谢在座的各位专家给我们专业的意见，希望明年我们可以在这里继续相会。

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