会议时间：2012-12-06 会议地点：会展中心

记录者：米勒

参加本次对话的有：

中坤集团董事长——黄怒波；首创集团总经理——刘晓光；旭辉地产集团董事局主席——林中；泛华集团总裁——杨天举；恒盛地产总经理——刘宁；福星惠誉董事长——谭少群；总部基地董事局主席——许少平；乌鲁木齐房地产开发集团董事长——孙淑珍。让我们用隆重的掌声欢迎各位。

【单大伟】：我们的对话马上开始，首先非常荣幸能够主持这样的对话。各位在座新闻界的朋友、来宾大家上午好。今天看到中央报的沈冰（谐音）说了我们举办的意义。在座的各位嘉宾都是过去在一段时间里，房地产的中坚力量。他们是最直接感受到，以及感受行业的智者。也是推动行业风起云涌的勇者。今天希望这场风云对话能够汇集各位智者的思想和精粹，对行业同行有所启迪，为这个行业留下精神财富的智慧。下面正式开始对话的环节。在刚刚结束的党的十八大的背景下，前天中央经济会议胜利闭幕。对房地产行业的发展提出的全新的要求，新型城镇化已经成为十八大以来，中国房地产行业最为关注的方向。我想在座的地产行业精英，你们怎么看待新的提法？以及未来提法的需求和机遇的地方，请在座嘉宾谈一谈。各位嘉宾的背景，我给大家好好介绍一下。

黄怒波是中坤集团董事长，黄总的企业在旅游地产、商业地产方面，在中国是行业的领军企业，黄总去冰岛投资的事件在国际上引起了很大反响。孙淑珍是乌鲁木齐房地产董事长，他为乌鲁木齐的保障房建设肩负了很大的使命和作用。杨天举是以开发为主的国有企业地在小城镇开发方面，杨总是这个行业的专家。杨总旁边的是我们旭辉地产董事局主席。我们林总旁边的是中日控股（谐音）的钱总。最旁边的是我们老师的田总，老师一直以绿色科技地产为己任，在绿色建筑方面做了大量有益的常识，在我们地产行业、绿色科技里面是佼佼者，下面有请黄总谈谈。

【黄怒波】：好高兴能来住交会，去年过得如履薄冰、鸡飞狗跳。对做地产的人来说，明年的判断，第一个观念大家不要一下想换了班子，明年春天就到了，没那么快。因为中国政府对地产的调控可能还有一个摸索和学习的过程，房地产调控的措施一直摇摆不定，房价一直在上升。调控是必要的，调控是有效的，目前简单的限购的措施调控是值得商榷的。因为房价没有调下来，我认为明年下一步开始逐渐对调控措施会有一些调整。我的希望是回到一个市场化和法制化的渠道，不要用简单和直接的办法，就是我不让你买，不让你贷款，或者我给你限价，这会越调越乱。对另外一个判断，这个班子抓城镇化非常抓，城镇化和城市化有区别，过去一个趋势是大城市圈，广州、武汉、重庆都是大城市化，这是西方的，不太符合中国的国情，造成贫困差距特别大。

三四线城市现在存在过剩的问题，城镇化解决农民继承的问题，这带来的是一场很大的革命，他们符合经济转型从投资型转到内资型的过程，这是无限的商机。它一定会把保障房这一块调走，我认为房产税一定会回来。为什么美国没有像万科这么大的全国性的房地产企业？因为它就是个普通行业，为什么是普通行业？因为各种税收政策把供应的地产商控制了，把购买阶段的持有人控制了，在美国税和低、房产税也很低，但是第二套第三套很高，没有靠囤积房发财。中央反腐的决心很大，每个贪官都有几十套房子，如果把资产都公开化的时候，市场会有很多的房子退回来，今年明年的二手房市场一定很厉害。大量的房子给居住需求的人，而不是一个贪官的资产。

我认识的老板说我在哪里买了十几套，因为钱会贬值，这是升值保值手段。你转卖的时候税非常高，买房子会让你后悔。

【单大伟】：预言会不会成为现实，孙总对黄总的发言有什么不同的看法？

【孙淑珍】：我是乌鲁木齐房地产开产董事长，国有独资单位尤其在房产行业的企业比较少，随着咱们中国的市场化的发展，可以说房地产市场市场化了。我们原来是事业单位，06年成立，当时成立的时候，我们新疆乌鲁木齐的房地产在05、06年在全国的房子上涨高峰的时候，乌鲁木齐的房价也很高，在这样的情况下，新疆因为地处边缘，老百姓的住房问题得到当地政府的高度重视。为了拼房地产市场的价格问题成立了我们的集团公司，我们集团公司的主要业绩是两项，一个是管理，把原来政府管理的公房房在我们这里；第二是开发，我们的开发是两个方面，一个是政府下达的任务由我们单位承担，保障住房是国家和地方财政投资，利润很低，按照国家的政策给一定的管理费，可以说廉租房，企业只给一点管理费，我们新疆的财政资金比较紧张。公式套的时候，我们打了7折，因此廉租房是保本的。保障住房还有一块是经济房，经济房按照国家的要求，现在是发改委投资，按照3%的利润。商品房的效益比较好，但是经济房的效益只有3%，这是比较稳定的，如果规模效益上去，我认为还是可以的。这也得到了房产企业的认可，公租房是现在企业比较重视的，郑州一些城市已经取消了经济房，作为我们首富城市来说重在公租房，每年建经济房的不多。现在国家对于保障住房高度重视，可以说我们保障住房，我们集团公司还承担贫困区项目，这都是政府和民心的工程，效益不是特别可观。

【孙淑珍】：我们的公租房靠企业融资，以前银行比较积极，现在银行算帐认为回收期比较长，现在政府给予我们支持解决公租房。同时我们办了一些商业开发，可以说从现在的市场而言，一线城市二线城市的房地产市场，目前国家逐步规范。对于房地产泡沫，我认为一线城市二线城市的房价逐步得到了控制。但是咱们国家目前来说80年代至今，边疆地区新疆乌鲁木齐的省份城市，我们开发的商品房是刚需性的。

【单大伟】：乌鲁木齐的房价这几年是怎样的？

【孙淑珍】：涨了，作为我们的地方，虽然是规范了，但是前几年涨的幅度比较快，也比较高，占全国上涨的排行前三名。这几年我们乌鲁木齐房价总体在涨，但是涨的幅度缓慢了，这是政府加大保障房。我们当地办了一些机械房（谐音），这对市场的冲击比较大。

【单大伟】：杨总在全国各地走得比较多，为地方政府提供智慧决策。十八大开完了，新城市城镇化对我们行业带来了哪些机会？你如何看待下一步的态势？

我们这几年在实践过程当中不断的完善如何践行和理解中国城市化进程，我们经过开发、建设、投资、运营，在这个基础上总结了中国城镇化的创新发展模式。前年跟建设部做了系统的汇报，建设部很认可这套方法论。现在我们在践行国家的课题，如何推广中国城镇化，总体概念是如何实现城市化和城镇化跨越式的发展。现有城市的提升、结构升级、转变生产方式，另外外延式的城镇化，现在市场在三五年内看到政绩，大家对特区建设、外延性的发展表示重视。我们更重点放在外延城市化的发展，在外延城市化的过程当中，我们提出了一个概念，所谓的创新是四个方面的创新：第一，一个城市的发展首先根据城市的要素整合以及城市可利用的资源能否有一套科学的行政纲领，建立自己的比较优势，从而带动这个地区。所以我们提出能否进行系统的规划集成。建设部办的规划是调整20年的，国土资源部调整15年，还有各种各样的规划，交通、能源、科技、旅游、环保等等。这些规划调整的时间不一样，都是国家的刚性规划，所以我们提出了5+2的体系，战略规划、产业规划、重大项目规划以及低碳智慧规划，大家能否有一个系统的集成，一张蓝图画到底。

规划是20-50年的事，但是中国政府是5年一换届，一般是3年就得干点事，我们如何同唱一首歌来指导城市的发展；第二，城市现在目前特别大的问题，特别是二三线城市。其实城市的造血机能遇到巨大的问题，大家都在担心政府的信用危机。我们通过规划引领以后，挖掘城市资源，把资源资产的有机结合；第三，我们提到政府如何建新城，我们提出口号的城市是建产业新城、生态新城、智慧新城，所以提出智慧产业新城。我们提出口号一定是以产新城，产成一体，跨越发展。最大的问题是供给不足，产业创造供给，城市化创造需求，简单的房地产化，这个城市就是泡沫，就是不可持续，所以必须解决扩大内需的结构，调结构，重大解决内生增长；第四，提到如何提高城市的软实力，一个城市最关键的词是招商引资，政府基本上这个地区是什么样的概念？软实力如何包装，涉及到投资概念数据。如何树立投资概念，把概念变成项目，把项目变成投资，这才能真正的规划招商。我们把四个创新有机的集成创新用系统的思维来发展，否则都可能会出现专业的片面。所以我们这几年在探索、实践，如何理解城市化的进程。我们在实践中受到地方的好评，我们的逻辑是先帮政府洗脑，政府干部认同了，我们做顶层设计，完了再做基础设施开发等，这是我们的大概方法。

【林中】：城镇化的主题是未来一届政府在未来执政10年内大力推动的，政府的提法解读信息，未来的10年城市的建设和城镇的建设将会是经济的重点，这个工作会推动整个经济的发展以及解决民生问题。说明房地产在未来的10年会有比较好的发展；第二城镇化，城市和乡镇的发展，我们解读的第二个信息是一个新城市会得到快速的发展，因为我们要解决的是怎么把农民变成城市化的居民。城镇，如何提高农村土地资源利用，在转移的过程中，使整个土地保护和耕地能够得到有效的控制；第三，城镇化的过程给不同的企业带来不同的发展机会。

看到目前的态势，最近几个月的房地产发展经历了相对比较平衡。我们内部开会讲叫三全齐美，第一房价在开会前得到有效控制，调控促进成效，巩固调控成果；第二成交量，今年的成交量比去年同比有上涨；第三土地开始活跃，当时大家出的价格还是比较谨慎，除了个别地块以外。我相信这是政府希望看到的调控结果，房价同比有下降，市场有比较活跃的交易量，这是一个健康的市场。包括对房地产的限购，虽然限购从市场化的角度看上去是有一些缺陷，但是在整个房地产相应的机制和配套政策完善之前，目前是一个最有效的方法。以这个东西来换取一个调整机制赢得一个时间和空间，所以我们相信明年的房地产不会出现暴涨暴跌，我们相信明年整个市场会比明年好，我相信明年整个市场会稳中有小幅的增长。从政府、经济学家、企业乐意看到的，最近很多朋友问我什么时候可以买房，我问是自住还是投资？自住，挑到满意的房子就买。因为自住的房子放在这里，面积、房型、朝向，能挑到满意就很好了。5年后看你今天买房的决策都是对的，用什么时间角度来看？在这个时间上决定的都是对的。

【单大伟】：林总对我们未来发展保有很大的期望，我们跟很多专家学者交流的时候，大家都看好未来行业的发展前景。

【钱建蓉】：我想说一明年的看法，我认为最坏的时候已经过去了，这一点是很多业界同仁认同的观点。我认为在措施方面如何调整的窗口已经出现，林董刚刚谈到，从今年的形势来看，去年的下半年和今年的上半年宏观调控对很多房地产商是一个难过的日子，全国性的地产商的销售收入基本上都是增长的。房价得到了有效控制，还有一个现象，今年全国的房地产商获利的空间和利润率也是得到了有效的控制，因为我觉得从中央的调控来讲，也是希望房地产领域不是一个暴利的领域，这样可以组织很多非房地产领域的人进入房地产领域。如果房地产的获利过好，会影响发展。今年似乎看到了效果，我想下一步的调控，新的领导班子上来，我们的期待还是希望能够更加务实的研判整个房地产在哪里。

限购是打封闭，这个封闭不可能一直打下去，这种行政手段我觉得是也许还会在一段时间内，限购还会持续，但是这个手段迟早会做调整。整个房地产领域35-40%是土地的成本，20%左右是各类的税费，房地产商的利润在过去几年的宏观调控中大幅受压，我认为未来可以有税务上的改革。下一步应该能够按照市场经济的规律进一步加强调控的措施，我认为调控的方向是进一步完善房地产的顶层设计，完善房地产原材料市场的市场化，我认为这是非常重要的内容。

过去我们看到，最近有媒体报道三四线城市，比方扬州、芜湖等城市，交易量、房价都出现了很大的问题，这些地方的问题主要在于哪里？供应量过多，土地的供应在过去几年，可以说超出了区域性市场的需求。所以要抑制房价最重要回到供求方式上，另外抑制房价，政府必须在税费和土地费方面要有所下降。现在整个房价60%都是政府收走的，房地产商也没有多大的空间。我认为未来调控要回归到基本面的问题，我相信新一届政府相当务实。最近有朋友议论新一届的领导，首先去了复兴之路，离开北京首先会去哪里？我们非常希望像深圳改革的地方，能够体现我们开放改革的前沿。真正在下一届的领导当中，改革的措施能够更加务实，能够应对我们改革深水区的问题。房地产的改革面临的一些调控的措施要加强调控措施，我先说这一些。

【单大伟】：老师一直在国内做科技，是绿色节能方面的先行者。田总在科技地产和绿色地产方面，心中有许多的酸甜苦辣跟大家分享。

田明：我们认为中国以住宅为主的房地产有10年左右比较快的成长期，这个判断主要是跟主持人刚才问的成交量有关系，跟中国人口结构的演变结构优关系，跟中国的发展有关系。从这三个基本面判断，我们判断中国住宅的房地产还可以成长10年。但是10年以后，这个市场将不在是一个增长的市场，是纯属的经济体的市场，有时候是下滑的，但是这个行业还是存在。现在依然有房地产，房地产里面还有很多非常优秀的公司。房价不会一直涨下去，留给企业的盈利空间会越来越小。房地产远远谈不上暴利高利，以后将会是一个正常的行业。

集中提高，中国的房地产商、生产商太多，以后会逐步的行业集中。专业细分，提高专业化。中国的住宅房地产预计还有10年左右的发展时间，究竟是10年左还是10右取决很多因素。城镇化不等于房地产化，中央现在提出的城镇化是哪一种城镇化？我个人理解是包含城镇化的城市化，这种观念比较大，我们只是来分析。提出城镇化而没有用城市化，意味着中央的决策层关注中小城市、县城，让农村的人口转移。我们知道中小城市、县城的产业支持，服务方面的发展要做工作。在城镇化的过程中不是房地产化，房地产肯定要参与到城镇化的过程，但是今天的房地产是城镇化不了，要有产业、服务业、社会的发展才会有城市化。我看到很多同行一提到李克强讲城镇化，眼睛开始冒光，觉得城镇化等于房地产化，其实不是这样。

我的判断是2013年不会比2012年更差，但是也不会出现2009、2010年的疯涨。不管从经济平稳发展、社会的角度，我相信决策层不会容忍房地产继续跌下去，也不会容忍房地产反弹。限购政策取消的前提是不限购，房价不会涨上去。就像很多国家随地吐痰会重罚，罚到有一天大家都不会吐痰了。

【单大伟】：前端时间有经济学者提出未来中国经济的发展模式会由外需转向内需，以房地产行业为主导的经济增长方式逐渐演化成为多元经济增长的模式。在这种多元模式下，房地产行业如何能够明确的摆正自身的位置，服务于实体经济，如何更好的实行行业的调整和转型，我想这个问题请在座的各位谈一谈，我们自身企业是如何发展，应对行业大转型的趋势。

【黄怒波】：地产转型是必然的，刚才各位谈到住宅市场现在确实都在判断以后会怎么样。不管城镇化也好，城市化也好一定会发生新的变化，作为行业来说已经发展这么多年，第一届中国的城市化进程，中国的经济起到了非常大的贡献作用。大家回想一下今天来这个地方周边的高楼越盖越漂亮，我们看全世界最好的建筑、宾馆，我们可以到上海、深圳就看到，这是房地产商的贡献。这个行业从中国经济20年的高速发展起到了巨大的贡献作用，这是每错的。正因为它是这么重要的行业，它需要一种变革、转型。因为中国的经济在发展，到了一个新的阶段，其实大家都在转，在转的当中有几个问题。我早上来得很早，我8点20分来到这里，大家往商业地产、旅游地产和别的地产转，商业地产的问题在哪？我突然发现我到了一个三线城市，看到一块非常好的地，我调研一个问题，这个城市80万人口，一个大企业的项目是60万，做的是200多万面积，一个人一平米在中国商业物品发达的情况下一直以已经不小了。下一步最大的泡沫在商业地产，反过来说这个企业做购物中心，那个企业做零售业，问题出在哪里？电商上来了，现在谁去商场。我昨天在飞机上碰见一个老总，我说定位青年时尚有问题了，年轻人谁去商场购物，现在20、30岁都去买房子，一个月一万的薪水也会节省，你盖这么多的商场，谁来租，卖给谁？这会带来更大的泡沫，综合体越来越大。

旅游地产，我不说我好，中坤集团带来了茶道、合唱，为地产提供精神文化。地产住宅企业把住宅的模式简单的复制到旅游景区，这是旅游化的上山下乡，带来又一次泡沫，又一次破坏。转型要往哪里转？开发商要换一个思维模式，我认为这个方面包括工业地产、养老地产都是一个出路，不要集体转型，集体脱了军装穿校装。

【孙淑珍】：我想和大家相互交流，三点建议。十七大是四为一体的建设，十八大大提出的是五为一体，其中提到生态文明建设，可以说我们不管是城市化还是城镇化，还是城市分开建设，不管哪个地方，按照十八大的生态文明建设，按照人民的需求，不仅要解决居有所居，还要考虑到老百姓的需求，建设的时候一定要结合生态文明建设，不管是一线二线城市、西北边缘城市，我认为新一届的领导班子提出了这方面的要求，这是给我们行业指明了方向。我们必须要时刻考虑老百姓的需求，按老百姓的需求建设房子。我们新一届领导班子对于我们国家房地产市场的规范管理，我想从各方面的信息来看，可以说对我们房地产行业给予极大的关注。我们期待新一届对我们房地产事业的规范管理得到更有效，更促进。

现在咱们国家没有富，人倒老了。养老事业得到了各地的提倡，商业地产的风险比较大，现在有些地方是盲目的商业地产，可以说是个好的势头，但也不是太好的苗条。现在咱们国家各地区有各地区的不同，有些打压的政策，有些想转型，转型要结合我们的发展、中国老百姓的需求、中国社会的发展考虑。作为规范我们房地产，我认为住交会提出讲诚信、保质量。讲诚信保质量对于我们房地产行业来说，不仅是对房地产行业的规范管理，不管是什么房地产企业要想立足必须讲诚信保质量，不管在各种形势的打压下，只要讲诚信保质量便能立足。老百姓要选择好的房地产企业开发的房子，质量的问题很重要。这对于我们房地产行业，对于我们房地产企业来说应该更注重于讲诚信保质量。

【单大伟】：有的企业在转型的过程中遇到了很多瓶颈，克服自身资源的问题。杨总是土地一级开发，主要做一级市场的国有企业，站在您的角度，对于我们做二级开发的企业有什么好的建议？

【杨天举】：因为泛华集团原来是建设部的企业。泛华集团的定位是为客户创造价值是我们的经营理念，但是这10年泛华集团的转型升级、调结构、促增长，如何走内涵性的增长，泛华集团这10年最大的转变是我们的客户是谁？我们的客户是城市，我们如何为城市创造价值？这是为泛华集团最大的转变，如何为城市创造价值，如何研究为城市创造价值的过程中如何共享城市？今年泛华集团成立整整20年，前10年做投资建设，后10年为城市提供系统解决方案的运营商、开发商，这是我们的定位。不是跟你的同类竞争，而是研究城市的价值，如何聚集要素，如果是这样，为城市研究咨询、开发、融资、建设，市场认为你是为城市创造价值，这解决我们泛华集团转型升级的一条技术路径，谢谢。

【单大伟】：我们请林总谈谈，等一下我们改变对话的方式，光台上的嘉宾讲，台下应该有很多朋友有疑问，大家下面有问题，我们可以互动。嘉宾之间也可以互相提问题。

【林中】：一个企业变是绝对的，不变是相对的，具体怎么办，怎么转型，不同的企业应该是不同的方式和方法。从战略的方法论来看，我们关注外部环境。外部环境包括中国宏观经济环境、行业未来发展的趋势以及行业竞争的格局和态势，决定在大的外围下，根据资源和能力做选择。转型是一个取舍，转型是一个减法，具体你能做什么，这跟你的资源和能力有很大的关系。我们讲的资源是土地、资金、人才、能力这四个方面。讲资金，如果做高端的、投入大的，你又没有这样的资源。

我最近在香港资本市场看到大颚在资本市场融资价格非常便宜，他们发30年的债，利息在2%、3%，所以他为什么可以在一线城市做综合体，这跟他的资源有很大的关系。国内的融资做13%，根本做不了。一个企业的转型跟你的能力资源有关系，未来房地产行业会发生什么样的变化？第一这个行业的集中度越来越高；第二这个行业的金融属性越来越强；第三这个行业因为受投资投机的压制，这个行业的消费越来越明显，投资属性越来越退化。这个行业未来有很大的发展空间，但是被政府有保有压；第四这个行业已经离开了粗放型发展的阶段，会进入更加讲究专业化、精细化；第五未来这个行业提供了很多细分市场的空间，可能再过10年，大家在主流城市能看到的活跃开发商只有20、30家，全国都差不多。有非常多的开发商在细分领域会做得很好，包括在三四线，所以我刚收到国际同行给我的报告，讲未来中国物流地产将在未来几年有很好的发展，电商一天卖一百多亿，解决了物流市场。今后的门槛是500亿，500亿的企业选择的是主流市场、主流产品、主流人群，有非常多的细分市场腾出来。

城镇化后，很多中小开发商在小型城市提供了很多发展空间。因为大开发商最大的问题不可能布很多城市，这对管理是一个很大的挑战，对人才的挑战是很大的，所以他们一定会强占战略高低，放弃很多中小城市。每个企业如何做选择，要根据自身的能力和资源，这是给大家提供的借鉴，谢谢。

【单大伟】：我们林总讲得非常好，下面请钱总谈谈。

【钱建蓉】：大家讲的是关于房地产企业，一是看资源，二是看市场接受的程度。我们集团最早是从事教育投资的企业，在90年代末的时候我们在全国投资了很多国际学校、职业教育培训学院。我们从2002年开始做房地产开发的时候，我们主要的想法是简单化，专心致志做住宅，但是这两年我们面临了新的问题，如何能够实现转型？过去几年我们开始复杂化，以教育我们自身的资源结合地产的开发。初期时是教育资源和项目的结合，或者是一个大学城、教育园区的开发。这两年我们开始在做，不光是狭义的教育概念，而是结合教育的服务业、教育机构、儿童娱乐、课外教育等综合体的东西，如何跟我们地产开发结合？从细分市场来讲，我们觉得是非常有希望的，而且非常有前景。

另一方面刚才大家讨论到城镇化的问题，未来一方面中国面临的问题是大城市越来越大，大城市并越来越重。我想生活在北京、上海的人未来很兴奋，在国外可能一个小镇，三五万的人口，一个大企业在这个镇上，这个小镇会非常幸福。过去这么多年中国是计划经济非常强的国家，为什么大城市可以发展起来？因为我们的财政、土地资源、计划，是向大城市倾斜的。我有一个猜想，城镇化会不会带来将来国家向三四线城市倾斜的趋势？如果实现这样的趋势会带来什么样的问题？是不是会带来一二线城市房价更加稳定，或者更加稳定的上涨。另一方面三四线城市能够在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业。没有产业，没有人口的导入就不可能有城镇化的可能性。所以我非常赞同城镇化不仅仅是房地产化，但是不可否认一点在城镇化的过程当中，土地和房子是非常核心的问题。因为产业的引进需要有工业的地产开发，有工业的地产开发必须有人口导入，有人口导入必然有房产的机会。

从这个角度来讲，我想未来3-5年，我们也许能够看到的景象是也许国家会列出一部分重点支持发展的试点，可能在这些地区，我想是存在着大量的机会的。我想城镇化一方面拉动需求，另一方面对房价是非常重要的。全国的统计数据，全国的平均房价降了没有？如果城镇化走得更快一点，三四线城市的三五千的房子越来越多，这样的平均房价就会拉下来。我认为城镇化对于能够缩小城乡的差距，让低收入的人群或者刚刚就业的人群能够有更好的居住场所，在三四线城市可能是政府能够给他们提供更好的解决方案。我认为保障房在一二线城市不需要盖这么多，三五百块钱一个平方，建设成本是三四千块钱，我想很多人能够接受，我想城镇化能够给我们带来很大的变化，这也是我们所期待的。

【单大伟】：如何看待我们钱总所说的问题？

【田明】：取决于中国怎么改革。

【单大伟】：国内召开了各种各样的论坛，论坛上有很多政府官员不断的说抵制制度改革的设计方案和趋势的问题。中国的城镇化的确给我们开发企业带来巨大的机会和机遇，如何把握机会和机遇？我想每个企业家都有自己的看法和规划。林总谈到自身企业要根据资源的能力和配制度考虑企业的发展路径，田总一直致力于绿色地产的发展，节能建设的打造。您这些年在企业的转型过程中，有没有遇到自身企业无法逾越的障碍或者需要思考的问题？

【田明】：中国后面的城镇化以及房地产的发展，包括房地产企业选择的转型之路都取决于这个国家的发展以及国家的改革。十八大提倡改革，选择什么方向，以什么样的力度进行改革，这有待观察。其实中国市场化不完善，最主要的原因是30年的改革开放把成品市场完全市场化，但是要素基本上是扭曲的，从人到资本、土地、技术等等，这些要素全部是架构扭曲，没有市场化。政府和国企处于垄断。不知道后面怎么改革？也不知道是不是把政府和市场的关系定义清楚，怎么定义？如果不知道这些，我们也不会知道未来的发展是怎样的。因为房地产不是孤立的存在，它必须跟社会一致。

说道房地产的转型和战略调整，我认为必须要转型和调整。池塘里面有太多的鱼，池塘里养不了太多的养，所以必须要转。从第二点讲，我个人认为房地产企业转型的成功概率不大。

【单大伟】：为什么说房地产企业转型的成功概率不大。

【田明】：前10年做房地产赚钱非常容易，是房子就能卖掉，在这么好的市场里，能够培养出大量有些的企业和队伍吗？不会，因为赚钱太容易了。一个富裕的家庭培养不好孩子，我认为是房地产企业的素质问题，决定了房地产的转型之路不容易。第二林总强调了房地产的资源问题，我也同意。转型不仅仅是自身的环境，或者是自己的贫富调整，更主要是外部的环境以及发展趋势。我们现在外部的发展环境对企业的转型更重要。外部的环境如果发生了显著的变化，未来的市场变小了，其他的行业经济发展变慢了，人口结构在逐步的老年化，这是外部环境发生了巨大的变化。我的判断是外部环境的影响是长期的，不可逆转的。从这些角度判断，转型必须要做，但是转型之路不容易。大量的转型会是失败的，成功的是少数，谢谢。

【 单大伟】：这个看来田总对企业转型未来发展的态势有保留意见，下面转变论坛的方式，在座的记者朋友可以提问题。

【提问】：文化旅游应该是一个长期的热点，我想请问各位专家，现在有去5A景区的资源，新农村的建设。相关的地产投资的前景怎么样？

【单大伟】：你是来招商的吗？

【提问】：我来咨询一下黄总，投资5A景区旅游度假的怎么样？

【黄怒波】：社会主义新农村建设按现在理解的是又一次破坏，为什么？我举的例子，我到很美的古村落，有着几百年的历史。突然发现把几百年的石板路铺成水泥，房子都是新的，要求国家要求国际新农村建设。在这个意义上，这个村子已经不存在了，几百年的历史就没有了。老百姓也说了为什么不让我修水泥路呢？现在我们家有摩托车，我需要板油路，带来的问题是什么？城镇化的过程当中首先保护我们古老的建筑，像红村一样保护下来。但不是一拆了之。旅游地产、开发文化旅游也好，一定不是简单的住宅市场的有一次上山下乡，作为5A景区是保护自然生态、保护文化生态、提供文化消费精神产品，不是成为有钱人，在乡下买一个住宅做投资使用。这需要知识普及过程，不能简单理解成投资盖别墅。

【提问】：黄总提到明年的春天不会来那么快，又有人说明年3月房价会暴涨，您怎么理解？

【黄怒波】：我的观点大家要让领导班子喘口气，10年的发展非常棒，中国变成第二经济大国，但是10年的发展有很多需要再改革的问题。我相信新的班子上来给他们一点时间慢慢进行调整，我认为房地产市场的贡献很大，不能完全认为它是坏的。我不同意房价的暴涨，每个政策都有预期，限贷政策不会迅速大开闸，限购政策不会打开门窗，限购政策没了，也不会。在这两个情况下，限购政策有延续，以后新的班子如何解决城镇化，我想要给一点时间，无论如何房地产税要回来了。再把保障房加大，把土地向城镇化倾斜，我认为会逐渐走向新的管理手段。我相信未来，要有耐心，地产商从我做起，发挥自身的长处，该干嘛干嘛。

提问：听了非常受启发，因为很多促动，一个问题，一个邀请。一个问题给中坤集团的黄董事长，一个邀请给大家的。我们驻马店给大家说一下，在郑州和武汉的中间，是河南省的地级市，我们南北间距的城市。我们打造的是中原生态文化休闲名城，我们打造的终极目标是让心灵放松的地方。我注意到你们发展地产和度假业，我想问黄董事长对驻马店这个特定的地级市和山水文化非常有特色的地方，你们有没有兴趣考察、度假，发展你的度假业。第二各位企业家，我也代表我们驻马店市委市政府邀请各位企业家、成功人士到驻马店给我们指点，发现商机，谢谢大家。

【单大伟】：我们社长来招商引资。

【黄怒波】：你们不应该来这里招商，我举个例子，地产商都在转型，很多地产商跟我熟悉，他们成立了旅游地产和文化地产的公司，都跑到中坤集团跟我谈。其中有一个著名的地产商，就是河南建业，我跟他谈过一次，河南市场做得很细，为什么不顺便把旅游景区、文化产业做起来。他回去成立了一个团队过来找我，我把跟我合作的理念设计、古建筑保护的专家都介绍给他，我也跟他的团队共同探讨几次。我们项目多，第二毕竟北京到那儿比较远。你把河南的过程做足了，比在外面招商管用。对旅游地产要有耐心，几乎要8-10年，政府要给点耐心慢慢磨，我们不要破坏环境。地产企业转型要意识到这是长线的产品，我知道驻马店非常美，回去我立刻帮您联系胡葆森董事长。

【单大伟】：大家都有投资的欲望和实力，我知道这两家企业正在研究旅游投资方面的机会。大会完了大家可以加强合作，下面还有什么问题？

【提问】：黄总谈到现在很多房地产转型到旅游跟文化比较多，我想问一下黄总现在中坤集团开发很多文化产业，黄总对文化产业的前景怎么样？

【黄怒波】：文化产业在中国肯定是一个大产业，你注意到这次工作会转内需，其中提到旅游、文化产业。我给旅游地产定位，大家一说旅游地产都觉得火，其实变成盖别墅。这是现代服务业的优化系统，以提供文化产品、精神消费产品为主题，其中包含土地、酒店、文化秀产业、景区等各种各样的产业，这脱离了简单的盖房子了。

我们最近做了一个大秀2.3亿，3、4年收回投资，因为在景区，我红村一年150万人次，看完景区没地方去，我有一台节目，他能看一个小时回去吃饭睡觉，这个投资是巨大的。美国我举一个例子，我到拉斯维加斯看了不同的秀，一个讲甲壳虫嬉皮士的秀已经十几年了，为美国赚了多少钱。下一个10年，中国一定会在文化产业上，是我们所有产业转型当中第一关注的，谢谢。

【提问】：各位嘉宾老师大家好，我是来自长春房地产报的记者。我想问杨老师，因为您之前在建设部有前身，你在城市发展领域比较有造诣。类似像长春、吉林省吉林市，国家唯一一个以省命名的城市这种准三线城市有必须独特的自然资源，这种城市的未来发展方式是怎样的？请您预计未来房地产的走势，谢谢。

杨天举：去年我受吉林市市委市政府委托跟他们签了协议，吉林市是一个很美的城市，松花江环绕的城市。我们在谈如何跟长春对接，我在东北发现最大的问题，除了省会城市、地级市严重产业结构失衡，就房地产谈房地产是很难有亮点。两个开发区请我做咨询和合作，其实是研究把这两个开发区打造成生活服务业聚集区，如何带动结构发展的体系。我感觉大家都破题，作为最重要的结点，这个结点如果能够跟长春资源共享，比如飞机场就是共享，如果有一个联动机制可能发展前景会更好，内生动力会更好，否则孤军发展也有问题。反过来他们之间的竞争应该是竞和关系，产业应该有效互动，如果没有产业的互动，大家恶性招商，对城市的发展是不可持续的。

【提问】：我是中国地产的记者，我想问杨总，现在很多大的地产集团都在转型，你认为地产商应该更多一些热情还是更多一些冷静。你认为这样的趋势发展下去对泛华集团有没有影响？

【杨天举】：我对城市化的理解是这样，特别是城市的建设，特别是城市现在在建开发区、新区建设，一定会把城市带入误区。城市的建设是如何搭建最好的产业，形成刚性需求。先发展第二产业，把第二产业实体经济发展起来，形成刚性需求，人气就足了，人气足了土地价值就会提升。很多地产商研究如何卖房子，一个新区建设产成一体的比例是六四或者三七，先把产业搞起来，干一亩地得赔20、30万，这对政府来说是中长期的回报。如果土地价值提升了，生活区的配套弥补产业才能平衡。我做了很多城市，城市有误区，先做房地产，把最便宜的地做房地产，只能做最普通的住宅，城市化进程便不可持续了，这是我的理解。

【提问】：我是沈阳城城乡建设委员会的，非常高兴在这里跟大家见面。我们沈阳市去年是现代技术产业示范城市，这是国家筑建部批准的。所以想问各位嘉宾在房地产转型的过程当中，有关装备式建筑、集成化的装修，各位老总认为这是不是转型中的必然趋势，特别是保障住房是不是开发商的机遇和很大的市场？谢谢。

【田明】：您是政府下属的机构是吗？

【提问】：对，简称产业办。

【田明】：从行业发展的角度看，做产业化拼装式的生产方式可能是大势所趋。像日本、美国、欧洲这些发达的经济体，他们手工干活的，带着水去干活的越来越少。绝大部分是在工厂装好，到现场装配。精装修也是一样，浴室、厨房应该做一些整体式的东西，污染也少，方向肯定是对的。中国的地产龙头老大做了很多实践，但是进场很艰难。一个企业在孤军奋战，后面没有一系列下游的企业帮助，这是一个方向，可能需要循序渐进，由市场的方式去做。至于廉租房、公租房是政府的事。

【单大伟】：因为我们的时间关系，不管明天是出太阳还是下雨，我们依然要赶路。最后想请在座的嘉宾对明年我们行业的发展给一句寄语。从田总开始，我们一人一句话。

【田明】：苦练内功，迎接未来。

【钱建蓉】：希望在政策上多一点改革。

【林中】：相信明年整个市场比今年更好。

【杨洲文】：二手房写字楼出租是我们深圳市目前做出租行业很典型的先举，是21世纪领先的带头羊，出租行业做好不容易，做强更不容易，相信六洲置业会走的很远的。

转载于搜 房网