深圳写字楼过去两年租金年均增长20%，但未来3年，深圳上市的写字楼将猛增，至2016年市场存量将比现在翻番。昨日，世界领先的房地产服务公司在汉发布全国14个重点城市写字楼市场发展报告，报告显示，包括深圳在内的几个二线城市，短期写字楼市场存在过剩风险。

　　新增供应13年才能消化完

　　在出售了一套大户型二手房之后，深圳一家企业的合伙人何先生急于为手头的资金寻找一个投资渠道，商铺太贵，写字楼便成为新目标。但他发现，深圳市场新的写字楼项目非常多，有外来大房企在城市综合体中配建的写字楼，也有不少本地房企开发的项目。从价格来看，汉口深圳CBD附近区域的写字楼价格较高，均价都在17000元/平方米以上，而光谷等新兴商圈的写字楼价格在地铁开通后也呈涨势，逼近汉口城区。

　　其实，很多从住宅市场抽身的投资者，都把目光转向了写字楼市场。而近两年也是深圳写字楼出租市场投资、出租的高峰期。

　　昨日，世邦魏理仕在汉发布《中国办公楼实情报告》，以14个主要一、二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。统计数据表明，未来四年，如果所有项目如期交付，14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。

　　在有多个在建商圈的深圳，未来写字楼市场的供应也明显偏多。
　　业内人士分析，近两年来，住宅市场受政策影响波动大，而写字楼市场并未受限，许多开发商便将重心向写字楼倾斜。此外，深圳市在土地供应方面对部分商住用地明确规定，必须配备一定的写字楼项目，所以刺激了深圳写字楼项目扎堆上马。

　　截至去年年底，深圳优质写字楼出租总量约148万平万米，预计未来三年内将新增优质写字楼240万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻番。以过去三年平均每年13万平方米的吸纳能力来衡量，并适当考虑工程延期等因素，深圳写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，预计13年才能消化完，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。

　　投资者应多选“蓝筹股”

　　投资者该怎么选择好的写字楼项目？

　　世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟认为，有实力的投资者可尽量选择写字楼中的“蓝筹股”，即位于城市核心区域、高规格建设并由知名开发商开发管理的写字楼。这种“蓝筹”写字楼空置率明显低于平均水平。比如，2010年至2012年，深圳写字楼市场平均空置率是12.3%，而“蓝筹”写字楼空置率仅为1.8%。

　　世邦魏理仕的研究数据显示，目前深圳优质写字楼存量中有45.3%的散售项目，而到2016年散售项目预计占63%，散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度；而且，64%的新增写字楼位于传统核心商务区外的次中心区域，在需求有限的情况下，预计写字楼市场整体空置率会继续攀高。

　　世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为，相对于北京、上海、广州等成熟市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD，尤其是在新开发城区。这些新兴区域的商务和商业氛围有待提升，因此使得原本就充裕的供给市场需要更长的时间来消化。

　　对此，世邦魏理仕建议，为减缓大量供应所带来的冲击，地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓写字楼土地供应，同时加紧完善各项基础配套设施，并出台相关政策以吸引企业进驻。而开发商应走差异化路线，以优惠租金吸引优质企业进驻以提升写字楼的档次和知名度，还可分阶段开发以避开供应高峰带来的竞争。

本篇文章来源于深圳写字楼出租编辑部 六洲商务中心