一 ：一手写字楼市场综述　　

1.月度市场概述——供应稀缺 市场加快复苏　　

3 月的春风催发了写字楼市场勃发的嫩芽，本月一手写字楼成交较上月大幅回升，全市共成交一手写字楼（含商务公寓）1.1 万平方米，环比回升 62.91%，市场复苏步伐明显加快。

2012 年 3 月全市一手办公楼打破连续四个月零成交的冰局，本月成交总面积约 1.4 万平方米（含卓越世纪中心）。若剔除卓越世纪中心的现楼成交，全市一手办公楼成交面积约 0.5 万平方米。据深圳中原监测，2012 年 3 月全市无写字楼项目取得预售许可证，除卓越世纪中心推售五层办公单位之外，无新增项目入市。由于办公楼回归成交，本月全市一手写字楼的成交均价回升至 36378 元/平方米，环比上涨 4.93%。　　2.供应量分析——开发商一再推迟 市场供应极度稀缺　　据深圳中原监测，2012 年 3 月，全市无写字楼项目取得预售许可证。　　公开发售方面，本月无写字楼项目公开预售，仅卓越世纪中心 1 号楼现楼发售部分单位。　　据深圳中原监测，2012 年 3 月全市仅福田 CBD 的卓越世纪中心 1 号楼现楼推售五层办公单位，其整层面积 2000 平方米，450 平方米起售，均价 62000 元/平方米。不少投资商都看中其地标建筑的稀缺性以及自用投资兼备的价值品质，因此销售现场人气火爆，所推五层基本售磬，其中至少有两层为整层成交，最高成交单价达 70000 元/平方米。　　图 2 深圳市一手写字楼月度推售情况（2010-2012 年）　　3.成交量分析——成交环比显着回升 市场复苏提速　　据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2012 年 3 月全市一手写字楼成交依然在低位徘徊，本月成交面积 1.1 万平方米，环比增长 62.91%，同比减少 35.89%。全市 3 月一手写字楼共成交132 套，环比减少 11.41%。　　从成交的物业类型来看，2012 年 3 月份深圳市一手写字楼市场除商务公寓持续成交，本月办公楼回归，而厂房继续保持零成交。　　从成交区域来看，本月南山区和罗湖区成交大幅上升，而福田和龙岗两区成交萎缩。其中罗湖区涨幅最大，高达 377.09%；南山区由于田厦金牛广场项目商务公寓集中成交，因此涨幅高达 258.49%；龙岗区成交本月萎缩，小幅下降 22.15%；福田区成交显现疲软，明显下滑 32.40%。　　从成交的物业档次来看，本月高档物业占比略高于中档物业：高档物业成交占比为 57.06%，中档物业的成交占比为 42.94%。本月高档物业有世纪汇广场、嘉葆润金座家园及田厦金牛广场三个项目体现成交，成交总面积约 0.63 万平方米；中档物业成交总面积约 0.47 万平方米。　　综合来看，2012 年 3 月份深圳市一手写字楼市场成交回升明显。南山成为本月成交量最多的区域，其成交占比约为 46.34%；高档物业成交占比略高于中低档物业。　　4.成交价格分析——均价小幅波动 较去年同期小幅上涨　　2012 年 3 月深圳市一手写字楼的成交均价小幅回升，全市均价为 36378 元/平方米，环比微升 4.93%，同比上涨 16.58%。　　分区来看，龙岗区一手写字楼本月均价出现小幅下降，福田和南山均价则小幅上涨，而罗湖区均价保持不变。其中价格出现明显调整的项目为福田的世纪汇广场项目，由于目前销售单位多为高层，因此单价有所上调。　　5.存量分析——库存消化依然缓慢　　截至 2012 年 3 月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量为 57.7 万平方米，环比上月减少 1.87 个百分点。　　存量中，已签订认购书或进入初始登记状态的写字楼面积约为 16.3 万平方米，约占总存量的 28.2%，该部分存量的成交状况无法体现；存量中对外招租的写字楼面积约为 11.7 万平方米，约占总存量的 20.3%；目前可售的写字楼面积约为 29.7 万平方米，约占总存量的 51.5%。　　二 二手写字楼市场分析　　1.月度成交概述——成交企稳 500 万以下物业走俏　　本月罗湖区成交较为活跃，区域成交量有明显上升。本月二手市场成交几乎全部为总价低于 500 万的单位，因为这一类物业能够较好地满足客户分散投资的需求，降低了投资风险。据深圳市规划与国土资源委员会公布数据，2012 年 3 月份深圳市二手办公楼的过户套数为 56 套、过户面积为 0.66 万平方米，环比分别上升 60%和 6.45%，同比去年分别缩减 73.21%和 79.31%。　　图 5 2011-2012 年深圳市二手办公楼成交套数　　图 6 2011-2012 年深圳市二手办公楼成交面积　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原市场研究部　　2.成交区域分析——罗湖显升 成交活跃　　本月全市二手写字楼成交与上月持平。分区来看，福田本月成交二手办公楼 0.35 万平方米，虽然稳坐全市成交之首的宝座，但成交量环比减少 8.65%；而罗湖区本月成交活跃，成交量显着回升 15.62%；而盐田由于上月成交基数小，本月升幅最大，达 52.95%；宝安基本维持上月成交水平；龙岗区本月无成交。本月二手办公楼主要成交区域依然为福田与罗湖两区，而罗湖较福田更显活跃。　　综合来看，本月全市二手办公楼成交量依然处于低迷状态。其中，罗湖成交旺盛，福田仍是主要成交区域。　　3.成交租金分析——月租金微幅下滑　　从成交租金来看，2012 年 3 月全市二手办公楼平均月租金为 138 元/平方米，环比微滑 0.7%，同比2011 年 3 月上升 11.29%。目前绝大多数业主无资金压力，且尚无更好的资金流向，平淡的市况无法提升业主的放盘热情，因而全市深圳写字楼出租价格下调不明显，成交维稳。　　图 7 2011-2012 年深圳市二手办公楼成交均价与租金走势　　分区来看，2012 年 3 月全市二手办公楼成交依然主要集中于罗湖、福田和南山三个区域。福田区由于本月成交多为准甲级写字楼，因此区域整体月租金水平回落至 155 元/平方米，环比降低 15.76%；罗湖区整体月租金水平上浮至 115 元/平方米；而南山区本月受海岸大厦的成交带动，价格显着提升至 154 元/平方米，环比上涨 27.27%。　　三 后市分析——一手持续活跃 二手价格企稳　　随新增供应的陆续入市，预计深圳写字楼出租市场将保持活跃氛围继续回升。尤其是一些区位好、品质高的优质写字楼，此类物业由于在当前的市场上极度稀缺，因此只要开发商将价格定在较为合理的水平就会受到投资者的追捧。短期内，一手写字楼市场将维持供不应求的局面。二手写字楼方面，由于目前业主大多无资金压力，且由于企业旺盛的刚性需求使得租金高居不下，因此二手写字楼售价短期内将保持有限范围内的波动，而总价低位置好的物业将继续受到投资者的青睐。