楼市低迷，而近期入市的3个商务公寓项目却销售“走俏”，销售最高达7成。据专家介绍，在目前经济调整的情况下，商务公寓的高性价比、管理费低等多项优势吸引了不少中小企业由写字楼转向商务公寓。而成熟区域商务公寓的投资回报率所达到8%左右也吸引了部分投资客入市。

　　一手比周边写字楼低2000多元/m2

　　据记者了解，近期入市的3个商务公寓项目销售都不错：车公庙的海松大厦商务写字楼销售已达7成，宝安区的万骏汇商务公寓目前显示销售已有30多套，向南海德大厦也已有3个整层的销售登记，而同区域在售的写字楼项目销售却依然清淡。

　　业内多位专家指出热销的主要原因在于“售价合理”。例如，盛唐大厦推出过1.45万元/平方米的起价单位；万骏汇商务公寓均价1万元/平方米，向南海德大厦的商务公寓售价为1.3万-1.5万元/平方米。三者的定价均比同区域的写字楼至少低2000-3000元/平方米，有的甚至比住宅售价还要低。

　　“商务公寓有单价、总价、管理费低，贷款成数高，租金稳定出租灵活等优势，故会受到中小型公司的青睐，出租率并不会比写字楼差。”港置地产工商铺总监王琪分析说。记者就在盛唐大厦开盘现场发现有很多客户会将写字楼和商务公寓在价格上做比较，而在入市客户中大部分是办公自用，部分也有投资意向。

　　二手租金回报率在8%左右

　　目前的二手商务公寓主要集中在罗湖、华强北、车公庙等区域，现整体售价基本已缩水到去年高峰期售价的70%-80%左右。不过，因为灵活好租，深圳办公室出租租金并未有明显下滑。

　　据中原地产深圳写字楼福田出租三区区域总经理吴素星表示，这些成熟商圈的商务公寓投资回报率依然维持在7%-8%.如物业还带旧租约出售的话，往往租金回报率更高。

　　中原地产罗湖华强北区域总监范进佳认为，部分二手商务公寓比住宅还要便宜，像罗湖区总体均价约8000-9000元/平方米，而商务公寓的月租金能达到70-80元/平方米，住宅只有30-50元/平方米，投资回报率前者明显要高。“近期，已有部分原本打算购买写字楼的客户转变成购买商务公寓了。”港置地产福田区区域经理刘永强说。

　　■商务公寓的8大优势

　　1单价、总价低

　　前段时间，在车公庙中心地段，能以“1.4万元/平方米买到一手商务公寓”，这不是广告的虚假托词。商务公寓售价通常每平方米都要低于周边写字楼好几千元。据说，在罗湖卖的二手商务公寓甚至比住宅还便宜。同时，该类型物业又以小户型为主，100平方米户型的写字楼就算得上是小户型，而商务公寓可以做到30平方米的户型，甚至更小。这样一来又很好控制了单位物业的总价，同时帮助降低业主的购买压力和风险。

　　2投资回报高

　　投资回报率是淡市下大家最关注的指标。投资回报率的计算紧密关联着“租金和售价”。总的来说，商务公寓的售价和租金都比写字楼低，但在商务氛围成熟的区域，投资回报率能达到8%，甚至更多，如在车公庙片区和华强北片区。而有专家指出：如果在一般区域的商务公寓或者新入市处于消化期的商务公寓，能达到投资回报率6%左右，也值得考虑。毕竟相对住宅普遍的3%-4%投资回报率来说，商务公寓的投资回报率还是比较可观的。

　　3使用年限长

　　写字楼的使用年限都是50年，而商务公寓在使用年限上有70年的。据记者了解，由于很多商务公寓的用地都是跟住宅一起拍卖的，目前深圳的商务公寓大部分都是70年产权，例如车公庙片区的金润大厦、南山的南光城市花园等。值得注意的是，某些具有70年产权的商务公寓由于土地用途的限制，并不是可以随意注册。

　　4管理费用低

　　写字楼很大的一块支出就在于其昂贵的管理费用，而商务公寓不同，其管理费用要低很多。目前深圳的写字楼，每月管理费用大约为13元/平方米左右，而一般的商务公寓，每月管理费用大约为7元/平方米左右，有的甚至更低。另外一方面，一般写字楼都是采用中央空调，每月的空调费用也在12元/平方米左右，因此每月的管理费用都在25元/平方米左右。而商务公寓，一般都是采用独立空调，价格便宜，又可灵活使用。

　　5商住两相宜

　　目前的商务公寓在设计上，都兼顾了住宅和办公两者的性质。例如，商务公寓在层高、采光、开间等方面，都不同于普通住宅，这些特殊的设计使其更适合作为办公之用。很多中小企业，不需要大型办公室，就可以选择商务公寓。不仅节约成本，而且可以工作生活相结合，方便实用。据专家介绍，商务公寓居住和办公双重性质使其除了自住之外，还可以投资用于商业办公之用，出租出售都比较方便，保值性能好，适合投资。

　　6贷款额度大

　　商务公寓不同于单纯的住宅和写字楼，其首付比例和可贷款比例也不同。据记者调查了解，目前深圳的商务公寓首付比例并没有一个明确的依据。有的是按照写字楼标准，首付5成，也有部分项目是按照住宅标准，最低可首付2成，另外一些项目则是采取了折中处理，首付3成或者4成。不过综上所述，商务公寓不像写字楼项目那样首付必须5成。

　　7实用率较高

　　商务公寓要比写字楼实用？没错，商务公寓的实用率往往能达到75%-80%，而写字楼的实用率通常在60%-65%.这不是在指责后者的设计有问题，而是分摊面积的计算，两者会影响到各自实用率的高低。一般来说，稍微品质偏高的写字楼都会有阔气的大堂、宽敞的走廊，这些都加重了业主的分摊负担。而商务公寓的设计通常都没有这么“花哨”，大堂不会过大、走廊不会过宽、电梯不会过多等，令商务公寓更加紧凑和实用。

　　8灵活做租售

　　据中介透露，近期已有一部分原本打算购买写字楼的客户，有的已经流入到商务公寓市场，尤其是一手商务公寓成交有所回暖。因总额小，转售也灵活。同时，商务公寓的灵活还表现在出租方面，由于租金总额低，租户比写字楼更好找，同时，签约时间往往也灵活，有的业主将其做成月租、季租等。