深圳楼市走向仍然不明，为此新浪乐居对世联地产研究部、戴德梁行等研究机构专业人士进行了系列专访，以飨网友，借此对网友置业提供一定参考。

　　世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲在接受专访时表示，深圳写字楼从去年开始就已转型进入以持有为主导，但租赁时代已经开始，目前从一个快速发展期转型为一个相对成熟的转折点，进入成熟发展的初期阶段。另外，他认为随着前海的发展拉升深港合作的作用，未来深圳关内写字楼的供应还将不足，现在谈商务过热为之尚早。

　　选择非传统商务区域写字楼现象增加

　　【新浪乐居】各位新浪的网友大家好，今天我们非常荣幸请到了世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲先生，为我们展望一下四季度写字楼的情况。您好张总！

　　【张栩哲】各位网友大家好，很感谢今天和大家分享一下写字楼市场的一个情况。

　　【新浪乐居】先请您给我们总结一下三季度深圳写字楼的情况。

　　【张栩哲】三季度整个深圳写字楼出租情况整体来讲比较平稳，主要体现在租赁表现非常优秀，销量基本上月均成单在8千到9千方左右，其中在9月份有一个小的波峰的峰值，主要体现在我们说有两个新盘入市，使的整个销售量去化速度增长，这个承接了以往写字楼惯性的一个速度，比较平稳。主要的利好点体现在了由于一些政策的推出，使得销售有一些项目转为以租赁为主，租赁项目在三季度的表现比较明显，我们有大概单盘在三季度成交1万多方这样的一个记录，这个记录相对来讲在以前的过去的数据当中比较有限，所以说主要是租赁的项目在三季度的表现会比以前较之之前的数据来讲有一个小幅的提升。我们可以看到在新的区域，比如非传统商务区域、非CBD的区域的写字楼项目他的收益值、他的销售去化的速度会比以前我们看到有一个增加，主要是受一些企业的运营环境的调整，导致的现在所有的写字楼的一些企业为了降低运营成本，到非核心商务区去选址这样的一个降低企业运营成本这样的一个目的。

　　三季度我坦率说他的关注点不是特别的多，三季度因为之前我在新闻发布会上我也讲了，三季度是一个很正常的过程，主要体现在租赁市场上，租赁市场成交的速度相对来讲比以前有一个提升，不像以前一样租赁市场比较单薄，主要是受写字楼的二手楼交易他有一个政策的推出，要求按评估价过户，短期内造成了一些想售的物业在过户过程当中造成了障碍，所以有一些物业没有销售他转为租赁，这就增加了租赁的量，在9月底的时候这个量还是有所提升的。我们认为“金九银十”本来是最好的高峰期，但是受政策的调整他会比去年的时候有一个更好的业绩反馈于市场。而且这种市场的表现，以往租赁型的物业主要体现在我们说的中心区，现在的市场情况可以发现在龙岗、宝安包括南山、罗湖区，多点开发格局特别明显，租赁的项目多点开发的格局也产生了。

　　建议开发商考虑资金实力不要过度开发超高摩天楼

　　【新浪乐居】深圳的写字楼会越来越多，而且我们知道规划的摩天大楼有71座，这里面有很多的写字楼，以后会不会出现这种消化速度出现问题，或者说供大与求的问题？

　　【张栩哲】摩天大楼其实是一个蛮有争议的一个话题，实际上真正而言摩天大楼他应该是一个城市经济繁荣的一个指标，但是受现在很多规划的指引和要求，包括土地集约化利用的要求，导致了不光是深圳，全中国摩天大楼不断刷新新的记录，而且这种全国性的不分城市等级的摩天大楼的规划，其实从我们来讲也是有一些觉得不是所有的城市都适合建摩天大楼。深圳他是一个特殊的地段，第一个深圳的经济发展还相对的经济产业还比较单一，正在一个经济转型的过程当中，加之我们说香港和深圳的这种深度的结合，深圳有一部分非常好的经济的转型基础和利好，同时再加上前海的规划效应，前海效应会给深圳的经济产业格局带来一个新的突破、多元化的突破。也就是说未来深圳的产业格局更向全球化都市型的方向去发展。

　　这个过程当中，适度地增加摩天大楼我们说的300米以上的超高层建筑他是有一定经济基础的，但是大量地上马这种300米以上的建筑的话，实际上很多的开发商本身也要考虑一自己的资金实力，包括未来的客户群落地的周期非常长。其实我们觉得过多肯定会在摩天大楼这个层面上会增加一些供给的压力，但是适度的摩天大楼还是能够体现一个经济繁荣度的。现在随着全国很多二线的省会城市，本身现在写字楼就没有什么供应，但是一下子就直接跨度特别大，从一个初期市场直接款跨越到了一个成熟市场的超高层建筑大楼，比如500米的建筑，这是缺乏经济基础、缺乏供给基础的。因此我觉得适度来看待全国摩天大楼格局的话，有一些城市是有一定基础的，但是也不是遍地插花摩天大楼都合理的。所以我们还是觉得摩天大楼只是建筑发展的一种方向和趋势，不见得所有的建筑都是以高度来论英雄的，更多的是怎么体现商务的人性化，企业的自身运营所需要的必要性的空间感、舒适度，包括说分享的这种互动空间的多元化，而不是简简单单地往高度上去发展，只是这一条路走下去。实际上商务还是呼唤更多的生态、节能环保，包括我们说的真正启发企业的人才创智空间，这样的一些人性化的设计等待他出来，而不是完全往高度上去走。

　　深圳写字楼进入快速发展到相对成熟的转折期

　　【新浪乐居】您刚才说到摩天大楼的发展阶段是从起步到成熟的阶段，到底深圳的写字楼发展到底到了一个什么样的阶段？

　　【张栩哲】深圳应该是全中国来讲第一个以销售型为主的自然流通型的市场，而且完全是市场化的，目前来讲全中国以销售为主导的市场深圳是一个相伴的都市。其次深圳通过2004年开始正式有相对规模化的写字楼入市，到今天实际上他已经逐渐转型成为一个以销售资金回笼为主导，转移为逐渐部分持有，综合体化、超高层化这样的一个相对成熟发展的过程，应该说深圳的写字楼市场同比北京、上海、香港这样成熟的国际大都市来讲，他是一个快速上升期接近要转型的一个成熟期的过程，真正的成熟写字楼市场他是以持有为主导的，以持有为主导的写字楼的城市才是真正的写字楼成熟市场的一个代表、一个特征，深圳正在向这个过程中转型，而且如果不是因为我们说的住宅调控，深圳可能在去年的时候就进入了以租赁为主导销售为辅助的这样一个相对成熟的一个市场格局了。主要是受制于去年的政策调控，对很多的开发商住宅物业的这种资金去化的能力受到了限制，所以他不得已而为之，把已经准备持有的写字楼又拿出来进行销售，来填补企业资金的困难，所以打破了我们正常的持有经营的这个阶段这样的一个计划。

　　所以实际上深圳应该来讲，从去年开始就开始转型进入以持有为主导。接下来未来五年我们也统计了数据，大概在未来五年当中可预见性目前已经确定的项目大约有600万方左右，其中400万方左右都是持有型物业，剩下的180多万方大多数是租售结合，租赁的时代深圳现在应该已经开始了，深圳应该从一个快速发展期转型成为一个相对成熟的一个转折点，进入成熟发展阶段的一个初期。

　　未来深圳关内办公室出租还将供应不足