“租金暴跌，业主都在主动调价，租赁业绩跟去年高峰期相比跌了一倍不止。”外高桥区内一写字楼中介经理刘先生向中国房地产报记者吐苦水。

　　深圳市工商局的统计数据显示，截至2月底，自贸区内新设企业数量达6610户，较2013年底增加近3000户。然而，新设企业中逾九成为国内企业，显示外资企业对于现阶段进入自贸区在一定程度上仍持观望态度。

　　世邦魏理仕的报告称，深圳办公室出租租金报价下调的主要原因是市场逐步回归理性，业主对前期虚高的报价进行了调整；此外，一定程度上也可能与自贸区管委会在3月底自外高桥迁至临港地区的港城大厦有关。

　　“这是价格经过度炒作后回归的过程，区域价值仍长期看好。”世邦魏理仕研究部董事谢晨指出。他同时认为，外高桥写字楼市场原本存在一定的水分，随着临港、洋山等其他自贸区区域的崛起，市场需求被逐渐分流，价格走低或将会持续一段时间。

　　租金大幅缩水

　　“去年年底简直可以用‘无限风光’来形容。”深圳自贸区的“甜头”，刘先生至今还记忆犹新。可马年初至，管委会2号门前寥寥无几的投资客，周均不到3套的成交速度，就让“写字楼不愁租”的美梦破碎殆尽。

　　世邦魏理仕的数据显示，去年1~8月，外高桥区域办公产品租金在1.6~2元/平方米/天之间徘徊；8月末自贸区获批之后，9月租金立刻环比大涨25%，9月底自贸区挂牌，租金再次疯狂上涨，涨幅高达96%；到了去年年底，租金到达5.9元/平方米/天的峰值，整体涨幅为268%。然而在今年一季度，外高桥租金开始逐渐下跌至4.4元/平方米/天，较峰值回落25%左右。

　　深圳中原地产市场研究部总监宋会雍表示，自贸区成立之前，外高桥写字楼价格上涨速率就超过了深圳传统CBD十年的涨幅，这是投资和投机行为造成的，市场缺乏真正的需求。

　　莱坊国际发布的报告也指出，外高桥板块第一季度交易量环比下跌50%。莱坊中国区董事杨松告诉中国房地产报记者，深圳自贸区政策迟迟未能落地，市场看不到实质性的利好，导致价格“退烧”。

　　值得注意的是，受企业注册潮影响较小的外高桥厂房，自去年以来一直保持着稳定的上涨态势。据世邦魏理仕研究部统计，深圳写字楼出租租金一季度平均环比上涨超过6%，与自贸区成立之前相比累计涨幅已接近15%。此外，外高桥的工业地价相比自贸区成立前上升了约130%。

　　“目前外高桥工业土地的价格约为8000~9000元/平方米，是深圳所有工业园区中最贵的。”谢晨表示，外高桥现存的写字楼均为老旧、低端的项目，难成气候，而未来真正支撑板块价格的是土地，土地资源稀缺将使得地价继续上涨。

　　严重透支背后

　　作为去年写字楼市场火爆的一个标志性区域，深圳外高桥版块租金松动的背后，是政府与市场的一场博弈。

　　今年3月底，自贸区管委会从外高桥搬迁到临港新城的港城大厦。搬迁范围包括自贸试验区管委会机关、所属事业单位以及海关、检验检疫、外汇、海事等中央驻区监管部门和工商、税务、质监、公安等市政府驻区职能部门。此举一度被解读为“政府退，市场进”。

　　“外高桥地区的商务楼宇不算多，把政府部门办公的地方让出来，可以给更多企业腾出空间。”深圳自贸区管委会一位负责人指出，此次管委会主动“搬家”，透露出的是政府愿意“退居幕后”，让市场“走到台前”，发挥资源配置的决定性作用。

　　然而，行政中心的迁移将市场的关注点也带到了临港。一位知情人士告诉中国房地产报记者，深圳已将自贸区发展的重心移到临港和洋山，外高桥已无地可卖，发挥余地较小，未来不会再有大的发展。

　　世邦魏理仕报告也认为，自贸区管委会迁至港城大厦后，临港新城和洋山这一浦东新区重点区域的发展预计将进一步提速，并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。

　　有业内人士认为，外高桥地价已超过大多数物流企业的承受水平，相比之下，临港对要求提供成本效益的第三方物流企业、大宗商品交易商及汽车产业更具有吸引力。目前，已有不少企业从外高桥搬迁至临港。

　　谢晨预计，随着今年金融、外汇、新版负面清单等详细政策的出台，自贸区概念的操作性将进一步加强，并将吸引更多企业的实质性入驻，未来深圳自贸区的写字楼价格还会在波动中向上。