第一季度，虽然春节长假期间深圳写字出租楼市场淡季致使第一季度问询量降低，但全市净吸纳量累计仍达到5.4万平方米，与前一季度及2013全年的净吸纳量相比基本持平。本季度，租赁形式主要集中于迁址和续租。与2010至2012年期间相比，新租和扩租需求相对疲软。

　　伴随新近入市的财富金融中心与润世中心的空置面积被市场逐渐消化，全市整体空置率环比下降0.5个百分点，至3.9%，同比增长1.2个百分点，仍系全国最低水平。本季度超过八成的甲级写字楼录得95%以上的高出租率。

　　甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑，至每平方米每月人民币311.5元，环比与同比分别下降0.4%与2.4%，但仍系大陆地区最高租金水平。然而，由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定，加之有限的新增供给，租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。

　　市场预测

　　未来三个季度，深圳甲级写字楼市场的供应量将有所上涨，共计八个项目将相继入市，为市场带来48.4万平方米新增供给，届时将令市场总存量扩大5.2%。然而，新增供给中仅有48%的面积将位于CBD、金融街与中关村等核心商务区。

　　西部市场的租金将保持稳定，并且空置率将保持在5%以下。与此相反，由于上升的空置率加剧了市场竞争，东部市场的租金将继续小幅下跌1%至2%。有鉴于此，截至2014年底，全市甲级写字楼净有效租金降幅将收窄至0%至2%，整体空置率则升高至5%至7%。

　　深圳社会消费品零售额同比增长放缓 近五年最低水平

尽管稳定需求支撑下出租率表现乐观，但第一季度中高端购物中心首层租金环比仅增长0.5%，达到每平方米每月人民币913.7元，同比仅增长2.5%，为2011年以来的最低增幅。

　　尽管如此，西单、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增长7.2%至16.7%不等。这三地仍然是众多国际及国内主流品牌、特别是新进品牌入驻京城的首选。

　　市场预测

　　2014年，深圳中高端商业市场将迎来第三个历史供给高峰，届时将有十个项目正式开业，为市场新增商业面积92.8万平方米，截至2014年末，将令市场存量增加10%。其中84%的新增供给位于非核心区域和近郊区域。

　　尽管如此，鉴于多数项目已取得较高预租率，全市中高端购物中心整体出租率预计将大体保持稳定。然而，位于非核心商圈及近郊区域的业主将不得不提供租金优惠以吸引适宜租户，从而迫使总体租金增长进一步收窄。

　　与此相反，鉴于来自二线奢侈品牌、设计师品牌、珠宝、生活体验以及精品餐饮等零售商的需求呈增长态势、核心商圈供给有限以及数目繁多的意欲进驻核心商圈的候位零售商，2014年，核心区域租金增长将保持在5%至10%。

　　暂无新甲级公寓和高端别墅进入租赁市场

　　位于东长安街区域的丽苑公寓三分之一的房间在2014年第一季度整修后重新开业回归服务式公寓市场，剩余的房间将于2014年6月重新投入市场。此外，第一季度暂无新的甲级公寓和高端别墅进入租赁市场。

　　基于空气污染的困扰，部分外籍人士对高端住宅的需求放缓，尤其是来自其家庭的需求。有鉴于此，2014年第一季度，服务式公寓和高端别墅出租率环比分别下降2.0和0.4个百分点，至83.4%和91.8%。反之，甲级公寓出租率环比上涨0.2个百分点，达到91.1%。

　　2014年第一季度，服务式公寓租金稳定在每平方米每月人民币203.9元。与此同时，甲级公寓和高端别墅的平均租金环比分别下降0.2%和0.5%，达到每平方米每月人民币144.3元和127.5元。

　　市场预测

　　在2014年接下来的三个季度里，服务式公寓和甲级公寓市场新增供给将有所增长。坐落于东长安街区域的丽苑公寓(剩余装修中单元)和位于CBD区域的嘉里中心公寓将在翻新后回归市场，提供320套新增供给；另外，一个甲级公寓项目——坐落在第二使馆区区域的当代MOMA历峰将在2014年投入租赁市场，为市场提供124套新供给。

　　然而，由于跨国公司对抗经济的不确定性导致租金预算缩紧，以及空气质量问题频现媒体令诸多外派人员、尤其是外派人员家属的需求降低，预计将引发空置率的进一步上升。

　　与此同时，一些业主为加强市场竞争力而提供租金优惠，导致全市高端公寓租赁市场租金下行压力进一步加大。

　　深圳住宅销售市场

　　深圳一手住宅供应量环比下跌

　　一方面受春假长假期间传统的住宅销售淡季和2013年末预售许可证发放从严政策的影响，另一方面部分消费者暂时推迟了购房计划以待大量自住型商品房的入市，导致第一季度，深圳住宅整体市场的供给量和成交量均有所下滑。

　　第一季度，深圳一手住宅供应量环比下跌16.3%，至约170万平方米；同期成交量环比下降38.8%、同比下降56.8%，达到约170万平方米。

　　由于新增供给有限，加之消费者对住房的刚性需求和改善性需求大致稳定，深圳一手住宅总体价格指数仍然保持稳定增长，2014前两个月住宅价格指数与去年12月相比，增长1.1%，同比上涨12.2%。

　　高端别墅价格环比上涨

　　五个甲级公寓项目和两个高端别墅项目在第一季度取得预售许可，分别给高端住宅市场带来1,549套和362套新增供给。包括泰禾深圳院子和阅园等优质项目以每平方米人民币67,000-89,000元的价格取得预售许可进入销售市场。

　　本季度，甲级公寓成交量环比下降23%，至372套。而价格环比增长2.8%，达到每平方米每月人民币62,850元，同比上升18.3%。

　　高端别墅成交量降至130套，不及上个季度的一半。而价格环比上涨1%，至每平方米人民币46,900元，同比上升11.9%。

　　市场预测

　　由于2013年末出台的调控政策使若干高端住宅项目推迟了入市时间，高端住宅供给量在未来九个月内将有所增长。年内五个甲级公寓项目将相继入市，两个现有项目也将推出新的一期，为甲级公寓市场带来共计846套新增供给。此外，三个高端别墅项目也将在年内进入市场。

　　如果新项目均如期入市，则成交额将随供给量的增加而提升。同时，鉴于至少一半的新入市甲级公寓项目的成交价将超过每平方米人民币100,000元，高端住宅的整体价格预计将有所上升，

　　由于深圳市政府增加了自住型商品房的供应量，预计未来九个月商品房建设用地的供给与去年同期相比将有所下降。2014年40%的住宅用地将用于保障房的建设，而剩余商品房建设用地中，有一半将用来建设自住型商品房。

　　甲级写字楼毛收益率环比下降

　　2014年第一季度，深圳写字楼出租资本值稳定在每平方米人民币62,300元，同比增长0.2%。这主要由本地市场优质可售项目存量有限，加之内外资投资者需求强劲所致。由于甲级写字楼季内租金环比下跌0.4%，致使甲级写字楼毛收益率环比下降0.02个百分点，至6.0%，同比下降0.11个百分点。

　　2014年第一季度，深圳整售投资市场没有重大交易成交。然而，4月8日，有一宗重大交易成交，使前四个月总成交额达到人民币57亿元。外资房地产私募基金基汇资本，以约每平米人民币33,000元的地上楼面价格从盈大地产处购得盈科中心。这也是过去五年外资公司收购国内物业单笔成交额最高的整售交易。

　　由于房地产开发企业和投资者不断增长的兴趣，第一季度深圳土地市场总成交金额达到人民币753亿元，超过2012和2013年两年一季度成交金额总和。其中住宅用地的成交额占总成交额的61%，溢价率从37%到214%不等。

　　市场预测

　　2014年，尽管甲级写字楼租金将继续下跌，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳，导致甲级写字楼毛收益率进一步小幅下跌。

　　尽管若干位于东二环、三里屯、王府井等核心商区域以及上地等热点新兴区域的写字楼和商业项目吸引了若干投资者的关注，但2014年后三个季度深圳整售市场相较2013年将相对平淡。