在入驻前海企业对写字楼租赁需求的带动下，2014 年1 季度深圳写字楼租赁市场迎来“开门红”，全市各区租赁成交均在较高水平，中心区大面积物业成交表现较为突出。在需求的拉动下，全市甲级、准甲级写字楼租金水平环比上季度出现较大幅度上涨，涨幅分别为3.56%和2.39%。

　　展望后市，深圳中原地产表示，由于从前海入市土地的建筑周期来看，大部分写字楼需要到2016 年才能建成，且4 成以上建面属于自用，因此近1 年左右市场对高端写字楼的需求仍然集中在福田中心区。二季度中心区高端写字楼的租金仍将会有一定幅度的上涨，售价也会开始有所回升。

　　深圳写字楼成交 大金融行业占比达45%

　　2014 年1 季度无论是汇丰PMI 数据还是中国官方公布的制造业PMI 数据，相对上季度都出现下滑态势。其中汇丰PMI 已经连续3 个月处于荣枯线之下，年后生产和订单指数并未走出春节假期影响，反而出现大幅下滑，3 月中国官方PMI 回升力度也低于历年同期水平。分析认为，这表明当前中国经济增长乏力。此外，当前市场对于整个一季度的GDP 增速，普遍预期将会降至7.2%，中国经济正式进入换挡期。

事实上，在前海规划的利好下，一季度的深圳写字楼出租市场成交并未受到经济增速下滑预期带来的影响，租赁市场保持高度活跃。据中原地产统计数据显示，从成交的行业分布来看，大金融行业成交占比从去年四季度的33%左右上升至本季度的45%左右，主要是落户前海的金融企业由于当前该区域内缺乏合适的写字楼租赁，多数选择到福田中心区等地办公。此外，随着欧美等国经济情况的逐步好转，贸易企业的写字楼需求也出现一定的回暖，成交占比环比提升6.5 个百分点至12.7%。

　　深圳准甲级以上写字楼存量517 万㎡ 甲级写字楼平均租金220.63 元/㎡

　　根据深圳中原研究中心统计，2014 年1 季度深圳全市新增福田中心区太平金融大厦约8.73 万㎡写字楼启动租赁，租金245 元/㎡·月起，当前阶段半层起租。截至目前深圳市租金水平达到所在区域准甲级水平以上的写字楼存量共517 万㎡，其中福田中心区占比为56.21%，中心西区占比为22.29%，罗湖、南山两区占比均在10%左右，宝安区占比约为1.36%。

　　租金方面，本季度在金融及贸易行业旺盛需求的支撑下，写字楼租赁市场表现活跃，包租客开始出现在市场中。相对而言，金融企业对写字楼的品质要求较高，租赁面积较大，且租金承受能力远高于其他行业。

　　在此带动下，本季度定位顶级的甲级写字楼租金环比大幅上涨。根据深圳中原研究中心统计，2014 年1 季度深圳市甲级写字楼的平均租金为220.63 元/㎡，环比升高3.56%；品质次之的准甲级写字楼平均租金为170.45 元/㎡，环比提升2.39%。

　　各片区中，福田中心区高端大面积物业正好符合金融行业的要求，租赁火热，甲级写字楼平均租金录得231 元/㎡·月，准甲级平均租金录得183 元/㎡·月，其中嘉里建设广场、现代商务大厦、华融大厦均出现1000 ㎡以上租赁成交。此外，贸易企业的需求回暖也带动了罗湖区中小面积物业成交。

　　甲级写字楼租金回报率5.49% 罗湖蔡屋围区全市最高

　　值得注意的是，近1 年以来，深圳市写字楼租金持续上涨，而在高额的交易税费影响下，买卖市场一直受到压制，买卖价格也基本处于滞涨状态，所以写字楼的租金回报率一直稳步提升。2014年一季度，甲级写字楼的租金回报率为5.49%，环比提升0.18%；准甲级写字楼的租金回报率为4.96%，环比提升0.08%。

　　深圳市二手甲级、深圳写字楼出租租金回报率走势图（2011-2014）

　　区域来看，当前回报率最高的写字楼位于罗湖蔡屋围区，甲级回报率5.54%，准甲级回报率5.89%。而南山区属于后发展起来的区域，除科技园片区外，其余各地行业聚集特征并不明显，租金相对较低但售价却被新入市项目不断推高，导致其租金回报率处于全市最低水平。

深圳中原研究中心的统计数据显示，2014 年1 季度的甲级写字楼平均售价为48209 元/㎡，环比微增0.19%；准甲级写字楼平均售价为41206 元/㎡，环比增长0.73%。

　　各片区中，中心区甲级写字楼当前平均售价为51925 元/㎡，是全市唯一迈入“5”字头的区域；南山区过去一两年中有多个销售型写字楼入市，开盘均价在42000 元/㎡左右，当前部分客户开始转手出让，成交均价在44000 元/㎡左右。

　　需求仍集中在福田中心区 二季度租金、售价仍将上涨

　　对此，深圳中原研究中心分析指出，虽然整个中国经济增速正在放缓，实体企业经营状况或多或少会受到一定影响，但由于深圳前海区域的特殊性，2000 多家企业已经入驻，未来一段时间内仍将会对深圳写字楼需求形成支撑。虽然深圳写字楼有逐步西移的趋势，但从前海入市土地的建筑周期来看，大部分写字楼需要到2016 年才能建成，且4 成以上建面属于自用，因此近1 年左右市场对高端写字楼的需求仍然集中在福田中心区。

　　此外，随着美国经济的复苏，中国出口企业的经营状况也会有所改善，深圳办公室租赁需求仍处于继续回升态势。总体来看，二季度中心区高端写字楼的租金仍将会有一定幅度的上涨，售价也会开始有所回升。