随着万达中心、保利中心等高端办公室出租项目的亮相，深圳掀起新一轮办公室出租投资热潮。不过，一些中介机构的数据倒给投资者泼了一盆冷水——未来几年，深圳办公室出租的供应量至少达300万平方米，可能会存在过剩的情况。

那么，深圳办公室出租的供应量真的过剩吗？据了解，目前有部分办公室出租是都市产业型，即工业性质的办公场所；还有部分是企业总部大厦，多为自用，剩余部分出租为主，市场上真正的商业性质办公室出租其实并不多。业内也普遍认为，要用发展的眼光看深圳的办公室出租需求。

供办公室出租多，但真正的“高质量办公室”很少

今年不少不少深圳办公室出租项目开始面市，其中不乏万达中心、保利中心、南山绿地中心等“高富帅”项目。据统计机构数据显示，今年深圳办公室出租供应量将达200万平方米左右。未来5年，这个数据将达500万平方米。而比较谨慎的业内人士也表示，未来5年深圳办公室出租供应量至少将达300万平方米。

这么大的供应量，未来是否会供大于求？据了解，深圳在建的办公室出租遍布南山板块、深圳新城板块和季华路板块。仅季华路一条路，可以数得出来的办公室出租项目就超过10个，可以说几乎达到“遍地尽是办公室出租”的程度。

不过业内人士认为，虽然供应量大，但深圳现在的办公室出租分为总部大厦、都市产业型和商业型。以南山为例，目前在建的汇丰、广发银行总部都是金融企业的总部大厦，将以自用为主，余下部分也大多是出租。而都市产业型则因为土地性质的问题，大多以出售20～40年的使用权为主。可以说，这些办公室出租虽然有着办公室出租的“身”，却未必有办公室出租的“心”，且大部分不能达到真正的国际5A办公室出租标准。

从这个意义上说，深圳目前在售的商业性质甲级办公室出租并不多。细数下来，南山板块只有万达中心、华南国际金融中心等为数不多的项目。而调研公司数据显示，深圳办公室出租出租率较高，甚至有的项目可达九成以上。深圳很少办公室出租产品推出市场用来出售，开发商大多用于出租收益，究其原因是深圳办公室出租出租市场供不应求。深圳经纬地产市场部总监郭亮就表示，“深圳目前的办公室出租市场还处于供不应求的阶段，办公室出租空置率较低。且随着优质办公室出租入市，租金水平、回报率还有上涨空间。”

需

工厂“上楼”需求将进一步扩大

业内还有另一个担心：虽然可售的甲级办公室出租并不多，但目前深圳办公室出租的需求究竟有多大？对此，高力国际深圳分公司的调查数据显示，目前南海办公室出租的租赁以专业服务、金融保险、批发零售和贸易为主，三项超过了50%，而制造业租赁只占12%。业内人士据此分析认为，随着区域的产业转型，不少民营企业会设立总部经济，并逐渐从此前在工厂里面办公转为到办公室出租总部办公，预计这部分会有很大的增长。

领先丰地产总经理助理李华宇也表示，深圳生产总值达7000亿元，但主要是第二产业的占比大，如果第三产业可提高5%，就能提供几百亿元的生产总值，也就会有更多企业需要高档的办公场所。广东知名的经济学家丁力也表示，深圳的制造业需要进一步的发展，除了自身要有好的竞争力外，也需要外部环境提供拥有竞争力的比较优势，而万达中心这样的办公室出租无疑就是提供永久造血的载体。

此外，高力国际深圳分公司总经理高凌霄曾经表示，要用发展的眼光看待目前金融高新区的商业地产发展。他认为，虽然目前住宅很火，但商业只是刚刚起步阶段。随着金融业的发展，以前跨区经营的金融机构很少，而现在包括证券、银行等机构都逐渐开始跨区经营，进入南海市场的也越来越多。随着金融高新区的发展，必将吸引越来越多的外资及大型金融机构进驻。