今年一季度，国内一线城市办公室出租需求强劲，“北上广”等一线城市甲级办公室出租租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场出现供应一栋难求的局面。深圳办公室出租也不例外，在今年的楼市几乎成了投资的“主角”。然而欲作投资，就很有必要了解深圳办公室出租的发展模式。

1 “城市发展带”横向定律

深圳办公室出租已成为城市第三产业发达与否的重要标志，其周边有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套建筑，这便成了现代城市中心，也就是中心商务区（CBD）。

业内人士钟先生表示，就开发模式来说，办公室出租发展趋势有几种，如以开发主体主导发展模式，包括政府和市场主导；还有就是空间布局引导发展模式，主要有单核高强度发展模式、多核多中心发展模式、轴线扩展发展模式和网络辐射状发展模式。而深圳办公室出租的开发模式，凸显出多核多中心发展和轴线扩展趋势。

可见，投资办公室出租从“城市发展带”就可以得到的启示：办公室出租开发除了在区域政策上能够得到政府的支持，也要符合一些城市自身的发展特点。办公室出租若背离以上两点，则投资价值不大。

2 由销售转向业主自持

近年来，受客户需求多元性影响，深圳办公室出租开发一改传统开发模式，呈多元化特征。比如总部基地、BDA企业大道、非中心以及软件园，科技园等。多种形态办公室出租的出现说明办公室出租开发多元化时代的到来。

从业多年的李先生介绍，深圳早期的办公室出租开发、深圳办公室出租开发的初衷仍是以出售为主，但逐渐向业主自持出租转变。比如广东首家纯定制办公室出租位于中银大厦的全盛国际大厦，金晖大厦、联合大厦等均已自持物业为主。

就办公室出租市场而言，一些在市场上有影响力的办公室出租物业走的都是持有性物业的经营模式，这些办公室出租项目把客户锁定为国际市场，且经营良好。持有性物业不仅能为开发商带来长期的收益回报，而且还能够保证物业产权的统一性。不难看出，受大环境的影响，持有性物业是未来办公室出租市场向良性发展的必然趋势。

因此，投资办公室出租，一选中心地段，二选高品质，三还要看开发商的运营模式。在这方面，建议挑选开发商自持一部分物业的办公室出租，完全出售的物业，产权过于分散，没有一个主心骨，不利于整体氛围的形成。由开发商自持的物业，好比有“靠山”，主体会由开发商根据项目定位统一规划运营，更利于形成聚集效应。

3 注重办公室出租“聚群效应”

随着城市化的发展，城市规模不断扩大。一些国外公司在国内设立分部，办公室出租存在着很大的潜力和发展的需求。然而目前办公室出租建设的情况和存在的问题是量大而分散。这对一个城市来说，既无法形成完善的商务环境和集聚效应，也形不成完整的城市形象和面貌。