2012年深圳房地产市场年度回顾之深圳写字楼出租行业分析：

甲级写字楼市场

租赁市场两极分化。2012年，受全球及国内经济增速放缓等宏观经济因素影响，企业的租赁策略持续审慎，深圳甲级写字楼租赁市场出现两极分化。

一方面，受欧债危机、出口需求减弱、国内经济增速放慢等宏观经济因素持续影响，2012年写字楼需求以成本节约型的续租或搬迁为主，特别是受经济周期影响较大的外贸、制造业及担保类企业。租赁预算偏紧使企业更多选择续租，或搬迁至租金低廉的其他甲级写字楼、乙级写字楼或工业用地写字楼，部分项目空置率因此上升。

另一方面，新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的企业，来自金融和科技业的需求支撑了全年的甲级写字楼租赁市场。租赁成交以内资公司居多，外资企业需求则呈下降趋势。四季度的主要交易有智合汇富投资管理有限公司、信威基金和中投证券。2012年净吸纳量从三季度开始下降，下半年净吸纳量仅为全年的8.4%，导致全年净吸纳量仅11万平方米，相当于去年的36.4%。

需求疲软加上新项目推迟竣工，下半年净吸纳量骤减。2012年深圳新竣工的甲级写字楼为嘉里建设广场第三座和大中华国际金融中心(小区网论坛)，均位于福田中心区，新增供应量仅为13万平方米，同比下滑47%。需求疲软加上新项目推迟竣工，下半年甲级写字楼净吸纳量骤减，下半年净吸纳量仅为全年的8.4%。导致深圳市全年净吸纳量仅11万平方米，相当于2011年的36%。2012年末，全市空置率从2011年12.4%轻微上升至12.7%。

租金下调，中心区项目受挑战。鉴于整体甲级写字楼市场租赁活动减弱，单一业权的甲级写字楼纷纷下调租金。2012年全市甲级写字楼平均租金录得每月每平方米170元，同比下降3.9%。其中福田区写字楼租金跌幅较大，同比达4.6%，这主要因为福田中心区部分写字楼租金较高，更多租户为节约成本而迁出。

业主下调售价以缓解资金压力。资本市场上，尽管信贷环境有稍微放松，2012年部分开发商为了缓解还贷压力或资金压力，推出个别本来是单一业权的项目作销售，另外，更多开发商下调一手写字楼的价格以吸引自用需求。二手市场也有较多业主降价出货，以缓解自身的资金压力。10月起新执行的评估价计税政策削弱了市场对二手物业的需求，使四季度成交骤减。2012年全年资本值同比下降2.2%。

租赁市场将面临明显的调整压力。展望2013年，国内经济虽渐趋稳定，但短期内不确定性因素仍然存在。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，按目前的发展形势，经济恢复将经历一个缓慢的渐进过程，企业多持谨慎调整策略，因此我们预计萎缩的写字楼需求将在短期内持续，回暖的步伐会比较缓慢。

供应洪峰将推高空置率。2013年将有46万平方米新增供应竣工，相当于2012年的几乎4-5倍，供应量压力逐步增加。新增项目将以单一产权为主，主要集中在福田区，例如福田区华强北的中航中心和世纪汇广场、福田中心区的荣超大厦和深圳证券交易所大楼，其它片区的项目还有南山区蛇口的招商局广场。供应量的压力加上租户承租能力下降，将导致深圳甲级写字楼，特别是中心区租金水平较高的甲级写字楼空置率压力加大，更多租户将倾向于续租，或者迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。

新项目预租情况一般，租金面临下调。虽然2013年新增供应中仅有约一半的面积用于出租，但从目前预租率一般的情况来看，开发商的租赁压力将增加，整体市场租金增长能力受到限制。同时，新甲级写字楼业主为吸引租户，将在租金定价上更为灵活。因此，预计2013年甲级写字楼租金面临下调。

售价与资本值下降，整栋交易情况可能增加。投资市场上，四季度实施的新税收政策使二手甲级写字楼市场的投资活动停滞。受销售压力的影响，预期卖家会下调售价，使资本值将继续下降。另一方面，由于租赁市场压力加大，预计整栋物业出售机会增加。

深圳，2013年1月10日 — 回顾2012年，受国内外宏观经济因素影响，企业多持谨慎态度，深圳整体商业房地产市场出现调整。全球经济持续低迷，深圳写字楼出租需求下降，净吸纳量大幅下降，而需求以成本节约型为主，内资金融和科技业支撑租赁市场。为吸引租户，业主纷纷下调租金。2012年深圳优质商铺市场吸纳量大增，有多个国内外品牌在深圳开设首店，其中以快时尚租赁最为活跃，租赁需求主要集中在中央商务区的优质商场，支撑整体优质商铺市场租金增长，但增速明显回落，第四季度跌至自2010年以来的最低点。酒店市场方面，整个华南区域均受到经济大环境景气的影响，深圳总体酒店市场较往年有小幅下降，但目前处于市中心的高端星级酒店较在关外的酒店在运营上具有优势，且酒店客源结构的变动不大。

写字楼租赁市场一直不是很平稳发展，企业的投资需要和股票市场一样，要谨慎形势，千万不要跟风投资，不然会导致人力物力和财力的损耗没有一点收成。

业内人士米勒提出：深圳写字楼出租市场会好转的，起码在2013年6月以后，市场回温。期待中....