深圳写字楼出租的市场状况，是反映一个城市经济发展状况的晴雨表。

　　进入2009年第四季度，持续改善的国内经济环境，让深圳的甲级写字楼市场逐步回暖。

　　在创业板上市、深圳跃居“全球金融中心竞争力”全球第五位、由内资金融机构自用需求主导的大宗交易增加等一系列利好因素的带动下，深圳甲级写字楼市场的需求持续回升，租赁成交活跃，售价也有所提升。

　　今年前三季度深圳写字楼出租市场波澜不兴，进入第四季度，随着东海国际中心、大中华国际金融中心等新项目的入市，深圳写字楼市场出现更多看点;谁将主导深圳未来的商务市场?深圳城市的金融竞争力又将如何演绎?

　　我们力图通过对深圳办公室出租市场客观的观察分析，梳理一个清晰的发展脉络。

　　区域演变重构写字楼新格局

　　深圳写字楼的发展最早是在罗湖区。早期的国贸大厦和现在的地王大厦，都曾经作为深圳经济腾飞的象征。时至今日，地王大厦仍然是深圳最高的代表建筑之一。其所处的蔡屋围片区，短短千米的道路两旁，更集中了地王大厦、发展银行大厦、华润大厦、世界金融中心等顶级写字楼，其商务氛围不容小觑。

　　进入21世纪，由于罗湖区可供发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心逐渐西移。福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，成为了深圳写字楼发展的中心区域。目前，福田中心区规划有29栋写字楼，已入伙22栋。随着众多写字楼的相继面市和配套的日趋成熟，品牌优势已得到确认，整体商务氛围逐步形成。而福田CBD凝聚力的提升，也让越来越多的企业选择于此。但是，由于行业构成覆盖面广，暂时未形成一定的行业聚集效应。

　　深南大道上的中心西区，近年来随着大量写字楼的入市，也吸引了大量企业入驻。顶端的商务活动，将持续向交通效率高、配套密集、企业密集、战略资源多的区域聚集，呈现越来越不平的商务物业分布格局。而位于深南大道第一排的甲级写字楼，由于交通的便利性和供应的稀缺性，更受到实力买家，特别是金融、保险、基金、创投等知名企业的青睐。

　　今年，深圳写字楼市场主要有四大项目供应：东海国际中心、卓越·世纪中心、绿景NEO企业大道和大中华国际金融中心。他们的共同点是，都是商务综合体建筑群，合计建筑面积142.6万平方米;其中仅四大项目的写字楼部分就占了2009年深圳新增写字楼供应量的90%。而且，都位于福田区，让深圳楼市上首次出现四个同区域项目垄断供应的现象。

　　其中，东海国际中心和绿景NEO企业大道都属于中心西区，位于深南大道第一排显要位置。其大型都市综合体的大体量、得天独厚的交通优势和良好的昭示效果，共同成就了中心西区商务市场的繁荣景象。

　　新一代金融中心潜力无限

　　在前不久出炉的“全球金融中心竞争力指数”排行榜上，深圳位居全球第五位，领先于上海和北京。这说明深圳作为一个区域金融中心仍有相当的影响力和吸引力。深圳邻近香港，金融信息辐射东南亚，经济产值及金融活跃程度高涨，金融人才储备及市场氛围充分，这一切皆证言深圳成为新一代金融中心的无限潜力。今年5月，深圳获批“国家综合配套改革实验区”，这让深港融合成为最大亮点。而深圳也因此成为港资进军内地的桥头堡。

　　随着深圳投资环境的不断改善，越来越多的跨国企业将深圳作为战略性投资的首选。截至2007年底，已有92家世界500强企业进驻福田区，如微软、索尼、瑞士银行、诺基亚等;国内外知名企业更多达280余家。这些顶级企业对写字楼的要求也是相当的高，不仅要有先进的硬件配置，能对现代办公理念进行完美诠释;更需要能展示企业形象的平台，为企业创造无形的财富价值。什么样的写字楼才能匹配高端企业的需求?作为城市经济实力和国际化水平的象征，未来高素质的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主力。因此，越是能代表城市品牌形象，越是能代言写字楼发展方向的写字楼，越能成为他们的心仪之选。

　　例如，东海国际中心11月17日全球发售以来，引起了业内外广泛关注，不少实力企业更表达了购买意向。这正是因为，东海国际中心代言了深圳城市经济实力和国际化水平。其以深圳顶级写字楼的集大成者，宣展了深圳的环球化魅力与成就。正如深圳东海集团营销策划总监黎京京所说，作为跨国企业，一个足以匹配形象高度的门面是必须的。作为新一代的金融中心，深圳也需要更多能代言城市形象的顶级写字楼。而东海国际中心将承载起这一重任;加上其综合性建筑群的多元化汇聚力，将在未来启动更大的价值共振。

　　顶级写字楼未来前景看好

　　记者从仲量联行获悉，三季度深圳甲级写字楼市场需求明显较上一季活跃，租赁成交复苏。深圳甲级写字楼租金回升，每月平均租金108元/平方米，环比增长6.4%，大宗成交也有助推高写字楼售价，三季度深圳平均写字楼价格为每平方米3万元以上，环比增长13.4%。

　　今年10月30日，创业板在深圳的上市，加快了深圳金融中心的步伐。随着中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等相继落户深圳，近期，记者观察到内资金融机构包括建设银行、包商银行、宁波银行、北京银行等外地银行频频在深圳布局。此外，联合证券和太平保险在港中旅大厦租下写字楼办公。这些金融和保险业机构大多选址中心区域的甲级写字楼，而且租赁面积大多在4000平方米，无疑刺激了甲级写字楼的租赁市场，也意味着未来深圳写字楼拥有可观的客户群体和稳定的租赁价格。

　　与此同时，写字楼的价格也有所提升。除了大宗交易带来的单一业权的增加外，在通胀和资金避险的情况下，写字楼的投资价值更受到实力买家的认可。专业人士分析，从市场规律来看，写字楼的价格应高于住宅价格。但某些写字楼的价格与住宅价格“倒挂”的现象依然明显。这种不合理的市场现状，也正反映了深圳甲级写字楼仍有上升空间。尤其对长线投资者而言，可以谨慎把握介入机会。

　　与此同时，深圳甲级写字楼采用半租半售形式更为普遍了。从国际上的经验来看，顶级写字楼的产权通常较为简单，从而保持了项目的统一性，为高素质的物业管理及良好的租户组合打下了基础。单一业权的写字楼大量投向市场，提高了整个深圳写字楼市场的发展水平;但同时也让深圳的甲级写字楼供应变得更为有限。物以稀为贵是市场的铁定规律，这也让未来深圳中心区域顶级写字楼的升值更充满了想象空间。

　　物以稀为贵是市场铁律，这也让未来深圳中心区域顶级写字楼的升值更充满了想象空间。