深圳写字楼出租市场的二十年发展历程 你怎么看
发布时间:2013-11-4 10:13:05
来源:六洲商务作者:米勒
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今日的深圳写字楼出租市场，已经日渐成熟完善，并且开始了与国际接轨的尝试。但这十来年的风雨历程，我们究竟怎样走过？今后的持续发展，我们又究竟能从中吸取哪些经验与教训？本文将为您记录下深圳写字楼这些年来的一路传奇与演义供您参阅。
原始阶段 行政办公时代(1990年前)
时代标签：传达室大爷喊你接电话了
基本特征：
采用沉重的砖石结构墙体，层高大都不超过6层。在用途上，多为自用型行政办公楼，主要用于事业型行政化管理。往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等内容。
严格地说，此阶段的这些楼房并不叫写字楼，而是行政办公楼更为恰当。在计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。此时的商业办公已经存在一定需要，但都基本处于萌芽状态。
第一阶段 商住混合时代(1990年-1996年)
时代标签：提着公文包与买菜大妈同乘电梯
基本特征：
深圳市写字楼的建设基本是从1996年起步的。随着改革开放的进一步扩大，越来越多的人走向了下海经商的道路，这一部分成长型企业的大量出现呼唤着有相应档次的办公场所与之配套。同时，深圳的电梯公寓市场刚刚出现，在那时电梯公寓还是高档物业的代名词，加之新建的电梯公寓楼基本上都位于市中心的繁华地段，良好的品相、便捷的交通、全新的环境、中档的租金，这些东西都迎合了大量中小型新兴企业的口味。
【创友商务营销总监述评】这一阶段的写字楼还谈不上真正意义上的写字楼，商住结合成为了该阶段的特色。在这种“写字楼”中，时常我们能看到提着菜篮子的大妈和提着公文包的文员出现在同一步电梯里面的情况。
代表：棕北小区、皇城公寓、温哥华广场、锦江之星、万兴苑
第二阶段纯商务办公起步时代(1996年-1998年)
时代标签：在写字楼办公，那是相当的“港”
基本特征：
在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，深圳尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用新时代广场成为深圳首座高等级写字楼，并取得非凡租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻，其租金一度高达150元-200元/平米·月。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后深圳市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目。然而，深圳高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。深圳的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后深圳新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并产生了一批“烂尾楼”工程。
可以说，是新时代广场正式揭开了深圳写字楼出租发展大幕，其里程碑意义今日仍然不可动摇。但随之而来的却是深圳写字楼开发的第一次冲动。
第三阶段 大浪淘沙时代(1998年-2002年)
时代标签：川信、冠城开始成为旗帜，高科技时期
基本特征：
在新时代广场独领风骚3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。川信大厦和冠城广场成为深圳顶级写字楼的两面旗帜，聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业深圳分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100元-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个深圳的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况，深圳市的写字楼供应也在1998年达到了121.52万平方米的高峰。这种供大于求的局面，一直持续到2002年。
此阶段的深圳写字楼大多处于二环路内且持续低迷。但大浪淘沙，有着领先理念以及高科技化配置的写字楼自然成为市场的新宠。深圳办公，专业化、高端化已经成了市场的基本需求所向。
第四阶段 全面繁荣时代(2002年-2007年)
时代标签：甲级写字楼争锋楼市，高智能时期
基本特征：
随着深圳市经济的发展，本地大量的企业都进入到了中高速发展时期，大量的外地企业也纷纷落户深圳，这为深圳写字楼带来了又一轮的强烈需求，深圳掀起了新一轮的高档写字楼开发热潮。2002年-2006年，城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，即使新开发的项目，如时代广场，无论从电梯数量速度、车位配比、智能化系统的引入、知名物管公司的后续打理等，都大大超越了它们的前辈。在这一阶段中，写字楼区域集中的现象也越发明显。经过新一轮的开发，深圳形成了以天府广场-人民南路沿线最为集中写字楼办公地带。各国领事馆密集城南也极大地催生了城南高端写字楼市场的需求。
智能化配置、信息网络、高速电梯、较好的物管服务、气派的大厅、主要干道旁、客户目标性较强等，是这个阶段写字楼的显著特征。一言以蔽之，第四阶段的深圳写字楼，已经从高科技时代进化到了智能时代。
代表：城市之心、威斯顿联邦大厦、时代广场、开行国际
第五阶段 生态化办公时代(2007年-现在)
时代标签：标准“越走越高”，人性化成核心要素
基本特征：
经过一番洗礼，深圳写字楼出租市场开发已经走出一窝蜂而上的时期。近几年来，写字楼开发的针对性显得更为突出。从写字楼市场多年运营总结出来的数据显示，深圳目前最为缺乏的是经济适用又不失档次的中端写字楼、顶级硬件与五星级宾馆式服务完美结合的超甲级写字楼。而在这两类写字楼中，前者以商鼎国际、金沙万瑞中心等为代表，后者则以力宝大厦、香格里拉写字楼以及正在修建的喜年广场、新希望大厦等为代表。这些顶级写字楼强调以人为本，除了高科技及智能外，人性化是其显著特征之一。在地段、交通、车位、电梯、通信、网络、商务服务、甚至手机信号等等方面有诸多要求外更注重生态与健康，注重使用者的心理与生理感受，把“以人为本”落实到了建筑及服务的最细方面。
