据世联报告显示，罗湖区未来新增写字楼主要源于城市更新项目，呈现片区规模式放量供应。据统计，罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里，占建成区面积的1/4。商业更新项目将主要向高附加值、高活力的商业综合体和写字楼倾斜。

城市更新俨然已是当下深圳城市发展的主流之路，在深圳的版图之上，无一处不在燃点着城市更新的熊熊火焰。虽然这一进程中，各方的关注力更多地放在了住宅更新这一版块上，但在整个城市更新格局之中扮演重要角色的，却是商业地产。

　　而在龙岗，新兴商务区雏形显现，城市旧改使得未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。根据统计，沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划，着力打造多个区域性商贸集聚区，未来将推出一批商业综合体和写字楼。

　　破解土地困局的必由之路

　　深圳的行政区陆域面积只有1991平方公里，是北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却拥有着1500万人口，这使深圳成为中国人口密度最高的城市。如果再去掉生态用地、规划未覆盖用地，深圳的可建设用地只有65.65平方公里，这就是深圳土地的家底，深圳的土地、空间早已出现“难以为继”的局面。通过城市更新破解土地困局、促进产业发展、建设宜居城市，是全面提高城市发展质量行之有效的工作方法，更是加快转型升级、建设幸福广东的一条崭新道路。

　　2009年8月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，吹响了全省大力推进“三旧”改造的号角。深圳于同年10月率先以政府规章形式颁布《深圳市城市更新办法》，第一个实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越。

　　深圳实施城市更新三年来，以“政府引导，市场运作”的方式闯出了“多快好省”的存量土地二次开发模式，有300多个更新项目纳入城市更新计划，一批项目已建成投入使用。特别是2012年下半年来，城市更新明显提速，以城市更新为代表的土地二次开发已成为深圳土地资源拓展的重要手段。

　　为旧厂房改造注入活力

　　行走在如今聚集了电子商务、移动互联网、物联网等高端产业的蛇口网谷的楼宇中，你很难想象这里曾是从事出口加工业的旧厂房区。城市更新使这里形成了网络科技产业带和滨海文化产业带，每平方米年产值从改造前的不到1200元发展到3万元，增长近25倍。随着蛇口网谷改造项目2015年的全面建成，这里将吸引300~500家互联网企业进驻，总产值将超过300亿元。

　　南山区大冲旧村改造是目前广东省内规模最大的城中村改造项目，改造前这里是脏乱差突出的“城中村”，改造后这里将建成为深圳高新区配套的复合功能区，还将矗立起一栋高达300米的地标性写字楼和五星级酒店。

　　深圳高度重视土地集约节约利用，主动从“增量扩张”向“减量发展”转变，走内涵式发展道路。以2012年为例，深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发已成为保障土地供给的重要力量。据统计，今年深圳城市更新要完成300公顷的拆迁，相当于贡献了3平方公里的建设用地。

　　城市更新对固定资产投资的拉动作用不容小觑。据统计，2012年上半年，深圳完成房地产开发投资同比增长了25%，远高于全市固定资产投资11%的增幅，在去年进入市场销售的房地产总建筑面积中，有40%属于城市更新项目，今年上半年这一比重则超过50%，城市更新在扩投资、稳增长、保供应方面做出了积极贡献，推动了经济平稳较快发展。

　　如果说“三天一层楼”曾经代表了深圳城市发展的“速度”，那么城市更新则重在提升城市发展的“质量”。城市更新在促进深圳经济社会转型发展、保障民生幸福、建设现代化国际化先进城市等方面发挥了重要作用。

　　拉动深圳写字楼市场发展

　　据官方统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总面积约为240平方公里，占深圳陆地总面积的12.3%。目前深圳市已批准30个产业升级改造项目，改造后可提供406万平方米的产业研发用房，还有31个产业升级改造项目纳入城市更新计划，正在快速推进，这些项目将为深圳大力发展的现代服务业、总部经济、战略性新兴产业、文化创意产业、传统优势产业提供良好的发展空间。

　　在深圳的城市更新项目中，罗湖区和龙岗区将成为先行者和主阵地。

　　罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里，占其建成区总面积的1/4。也就是说，未来罗湖区将有1/4的建成区将被升级改造，城市更新项目遍布整个罗湖区，并且将主要向高附加值、高活力的商业综合体和写字楼倾斜。罗湖区未来新增写字楼主要源于城市更新项目，呈现片区规模式放量供应。

　　未来5年，罗湖区将打造“一个中心、两个基地”，即国际消费中心、总部基地及服务产业基地。罗湖区拟投资2500亿元，倾力打造国际消费中心，成为深圳时尚消费的又一新名片；拟投资370亿元对，按照“现代产业集聚”和“西有前海、东有笋岗”的要求，建设总部经济园区和现代都市综合体。预计未来5~10年，罗湖将新增产业及配套空间2230万平方米，其中产业空间1430万平方米，从产业空间上再造一个罗湖。

　　催生城市新名片

　　紧邻深南大道的蔡屋围是深圳最早发展起来的片区，如今矗立着深圳新的第一高楼京基100。就在几年前，这里还是“握手楼”林立的城中村，城市更新让这里成为深圳新的“城市名片”。

　　未来蔡屋围片区将建成占地面积达4.6 万平方米具有国际水准的金融中心，涵盖深圳市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中深圳市60%的金融资产、90%的外资银行。将吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，最终成为深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心、金融监控中心和香港国际金融业的后台服务基地。

　　龙岗区也是深圳城市更新的主要受益者，至2012年3月，全区已列入市计划拆除重建项目或片区共85个，总占地约15平方公里，18个项目正在动工建设。根据《深圳市龙岗区旧改中长期规划纲要（2008~2020年）》，龙岗区现有建成区约220平方公里，亟待城市更新的旧工业区和私宅用地共计约72平方公里，占深圳城市更新总用地的35%。

　　龙岗区城市更新项目主要集中在“龙岗大道”沿线的龙岗中心城片区，现有35个项目列入城市更新计划。未来将着力打造多个区域性商贸集聚区，推出一批商业综合体和写字楼。随着城市更新的进程，龙岗中心城将被打造成集行政、文化、商业、办公、酒店、金融等功能为一体的区级现代服务业中心。

　　写字楼·世联指数播报

　　2012第48周（11月25日12月1日）

　　二级写字楼市场成交数据统计 ：

　　罗湖区：本周销售、租赁均无成交；

　　福田区：本周销售成交145.21，环比下降69%，租赁无成交；

　　南山区：本周销售、租赁均无成交；

　　宝安区：本周销售、租赁均无成交；

　　龙岗区：本周销售445.54，租赁成交1578.05，环比上涨69%；

　　盐田区：本周销售、租赁均无成交。

　　三级写字楼市场成交数据统计：

　　罗湖区：本周销售成交面积621，环比上升256.9%；租赁成交面积1691，环比上升132.3%；

　　福田区：本周销售成交721，环比上升80.3%；租赁成交面积2039，环比下降53.6%；

　　南山区：本周销售无成交；租赁成交面积2530，环比下降11.1%；

　　宝安区：本周销售无成交；租赁成交面积170，环比下降2.9%；

　　龙岗区：本周销售无成交；租赁成交面积1142，环比上升91.6%。

目前全市甲级写字楼空置率降低至10.9%，价格走势稳定预计未来成交将会活跃；甲级写字楼租金微跌5%~10%，大量单位租约到期，年底至明年初租赁市场将出现小高峰。

　　世联点评：临近年底，一手写字楼上门量无明显变化，企业扩租、变更经营地址客户增多；二手市场销售成交有所突破，成交面积环比上涨134%，市场逐步消化新政，部分资金紧张的卖家降价放盘，大部分业主心态平稳，市场放盘不多且维持前期价格。