“最近深圳写字楼租赁已经很活跃，其中有不少换租客。进入第四季度，一年一度的写字楼&LSquo;换租潮’就要准备启动，预计租赁市场在12月份之前都会很不错。”美联物业工商铺部罗湖区区域经理王晓萍说。

接受南都记者采访的业内人士均表示，自10月份开始，咨询换租写字楼的客户大幅增加，但由于今年整体经济形势不乐观，更多企业选择续租，或从中心区等租金水平高的区域，向罗湖、车公庙等租金较低的区域流动。

写字楼“换租客”10月份大增

“最近我们就接到特别多的公司咨询，需求换租新的写字楼。其中有打算从中心区换租过来的，也有计划办公升级、从厂房转向写字楼办公的公司客户。上门客都很多，也有租期快到的业主前来放盘，进入10月份，写字楼租赁市场已经呈现很不错的迹象。”美联物业南山商业部A区区域经理赵先锋说。

租赁活跃，是近期写字楼市场业内人士普遍感觉到的现象。王晓萍告诉记者，由于“换租客”增加，她所负责的罗湖区域写字楼租赁成交也随着上涨，9月份租赁单已占其所负责区域业绩的七成。“跟以往相比，罗湖需求较大面积写字楼的客户有明显增加，以往主流租赁面积在100-200平方米，现在需求300-500平方米以上的客户大增。其中有部分公司就是因为资金紧张，而考虑换租。我们就接到很多从中心区换租过来的客户，因为中心区办公成本太高而选择回到罗湖。”王晓萍说。

来自世华地产的统计显示，大面积物业租赁成交比例的确在上升。第三季度，500-1000平方米的写字楼单位成交占比从3%上升至5%，1000平方米以上的物业占比也从4.5%上升至6.3%.但业内人士表示，第四季度这一趋势将更加明显，写字楼租赁市场会更旺。

第四季度写字楼租赁将会走旺

“每年的四季度是写字楼租赁市场的旺季，很多租约都在这个时段到期，市场成交走旺。”深圳中原写字楼董事总经理范进佳说。港置地产商业A区总监李政江也表示，市场上不少写字楼的租约都是在12月份到期，所以在10、11月份各大公司都会开始寻觅写字楼。跟此前相比，第四季度的租赁成交应该会更好。

但他同时表示，今年企业的资金紧张状况和国内外经济形势的严峻形势，会令今年第四季度的写字楼租赁市场难现往年的火爆。“在资金受限的情况下，企业搬迁扩充写字楼的计划会受影响，不少企业已在与业主协商续租，这在消化需求的同时，也将影响写字楼租赁市场的盘源供应。”李政江说。

仲量联行的研究报告则表示，由于福田中心区租金增长较快，第三季度的写字楼搬迁已集中在罗湖、车公庙等地。“当前深圳写字楼市场空置率偏低，即使需求放缓，也不会对租金构成太大压力。”仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平说。

○ 换租调查

罗湖

甲、乙级写字楼盘源充足

跟7、8月相比，罗湖甲级、乙级写字楼的租赁盘源比较充裕，租赁成交也明显更活跃。美联物业工商铺部罗湖区区域经理王晓萍表示，目前罗湖大面积写字楼单位很多，租金也还在上涨通道中。罗湖可供大面积出租的甲级写字楼有地王大厦、嘉里中心等，由于部分客户搬到京基100，目前地王大厦的大面积单位盘源增多了，500-1000平方米单位都有，租金水平在150-160元/(米2·月);嘉里中心当前租金在140-150元/(米2·月);万象城对面的鼎丰大厦租金也在150元/(米2·月)左右。

同时，罗湖也有大把乙级写字楼可选，盘源不少。老牌乙级写字楼天安[4.87 -1.22%]国际大厦、深华商业大厦等都不错，租金在80-100元/(米2·月)。另外，东方广 ⒑瓴愠 ⒕羰看笙玫龋饨鹪60-70元/(米2·月)。

福田CBD

需求大，但可选盘源少

福田中心区由于地处核心位置，目前空置率仍然很低，可放租的盘源很少，尤其是大面积单位。港置地产商业A区总监李政江表示，大型公司大多需求1500-2000平方米的大面积单位，目前可选的只有卓越时代广六洲置业;需求500-800平方米的中型公司，在以上写字楼也有盘源可 Ｒ陨先黾准缎醋致ィ饨鸲荚220-230元/(米2·月)。另外，单一产权的英龙国际中心也将启动招租，届时也有大面积单位。

如果需求面积不大，诺德中心等有300-400平方米单位可价格合适，租金在85-90元/(米2·月)，中银大厦更低至70元/(米2·月)。

车公庙

一线盘源多，二线盘源少

以车公庙为核心的中心西区，现已成为写字楼的集中地。片区业内人士表示，车公庙片区的一线甲级写字楼有N EO、东海国际商务中心，这两个写字楼有相对充裕的盘源。N EO的A座由开发商持有产权，目前租金在170-180元/(米2·月);B座有小业主自主放盘的，也有租金在160元/(米2·月)的，但面积相对小一些。东海国际商务中心目前租金在200元/(米2·月)。

若是要租二线写字楼，车公庙片区可选择的较多，苍松大厦、劲松大厦、金茂大厦、海松大厦、金润大厦、求是大厦等都不错。目前以上写字楼租金在140-150元/(米2·月)，提供面积以100-200平方米的为多。但业内也表示，目前这些二线写字楼需求很旺，盘源不太充足。

南山中心区

100-300m 2单位都有得选

美联物业南山商业部A区区域经理赵先锋表示，目前南山中心区写字楼租赁需求量最大的是150-300平方米单位。在南山，甲级写字楼有海岸城东座、西座，天利中央商务广场1、2期，以及闽泰大厦。其中天利中央商务广场盘源相对充足，租金145元/(米2·月);海岸城东座租金约150元/(米2·月)，西座170-180元/(米2·月);闽泰大厦则能提供更大面积单位，一般半层、整层起租，面积700-1400平方米，不过当下盘源较少。

如果预算比较低，可考虑保利城大厦、海王大厦、海辉大厦等，租金多在100元/(米2·月)以下，提供租赁单位主力面积在100-300平方米，目前盘源还不少。如果仍然觉得偏高，还可以选择动漫城等作为办公地。

○ 小贴士

不同客户租金水平弹性大

“发展商有压力，其实不同的客户价格弹性是比较大的，并非如价格表一样不可撼动，实力客户往往能争取到更合理的价格。”港置地产商业A区总监李政江称。他特别提醒，如果看好某个单一产权的写字楼，可以与发展商再详谈，争取价格优惠。

业内人士同时提醒，如果公司实力雄厚，且发展目标确定，可考虑尽量签长租。因为当前写字楼租金预期仍将继续上涨，尤其是热门区域需求量大的户型，租金仍有涨幅，签长租能避免业主涨租，长远来看能节省办公成本。但如果公司规模不大、实力一般，未来发展计划尚未能确定，甚至有搬离的可能，则要避免签长租，否则可能会损失一笔不低的违约费用。