地处深南大道中心位置的深圳地王大厦引人注目。这座曾代表深圳的地标式建筑陷入了标杆高度被超越多年以及空置率高达近20%的困局。

　　地王大厦是深圳众多超高层建筑的缩影。在深圳打造摩天大楼的热潮中，第一高楼的高度不仅频繁被刷新，已建及规划在建的200米以上的超高层建筑达到100余座，数量超过香港和上海。

　　而今年1月，深圳一手办公室环比大增967%，空置率有可能会再度被推高。

　　空置率魔咒

　　“深圳办公室出租回暖从去年11月就已经开始，此前处于低迷状态，受到供应量增加和投资者信心回归的影响，1月前后，办公室成交出现了不少大单，表现得较为活跃。”世联地产[微博](14.17,-0.43,-2.95%)福田区一位业务经理表示。

　　上述业务经理称，2012年深圳办公室成交面积同比下跌达两成，年末的成交量翘尾现象，将会改善空置率居高等办公室市场的不良因素。

　　美联物业分析指出，2012年深圳一手办公室出现先抑后扬的态势，二手办公室交易量出现跳水。而2012年一手办公室成交量仅为6万平方米，处于近3年的低位，2010年这一数字为18.4万平方米。

　　深圳多家中介代理公司向记者表示，在CBD区域，世界金融中心空置率为18%，多个超高层办公室的空置率超过35%。

　　包括仲量联行、世华地产、戴德梁行等多家分析报告显示，从平均水平而言，深圳办公室空置率去年在10%至14%间浮动。

　　世联地产工商办公室事业部总经理张栩哲分析称，中小型本地企业为深圳办公室的主要使用者。

　　中原地产研究报告显示，一线城市的办公室空置率保持低位。然而，在一线城市中，仅有深圳同时出现空置率上升且租金下滑。据该中介机构统计，深圳以7.9%的空置率位列4个一线城市之首，而北京、上海和广州分别为3.46%、6.94%和6.34%。

　　中原地产数据显示，2013年—2014 年深圳将有33个办公室项目供应，入市体量达402万平方米，供应洪峰将推高办公室空置率。其中，今年的甲级办公室市场将有46万平方米新竣工，相当于2012年的4-5倍，消化压力大大增加。

　　其中，销售型和租赁型办公室的供应量增幅均大幅上涨。世联地产分析称，2013年深圳二级市场销售型办公室预计新增供应量超过100万平方米，供应量急剧增长，超过过去3年市场的供应总量。而租赁市场，2013年二级市场租赁型办公室预计新增供应量近200万平方米，主要集中于南山区，供应量同比2012年上涨42.9%。

　　第一太平戴维斯预计，2013年深圳市场新增甲级办公室的存量将被大幅推高34%，而全市空置率将小幅升高。

　　上述福田区业务经理描述，以福田区CBD为例，该区的办公室空置率一直保持在10%至11%，去年租金和售价下滑幅度较大的多为曾在往年创出新高的办公室。“制造业撤离中心区，中心区甲级办公室可供量增多，都是影响该区空置率的重要因素。”他担忧该区的办公室空置率今年仍会进一步走高。

　　消化难题

　　美联物业分析办公室和商铺2013年投资预期时称，包括办公室和商铺在内的工商铺交易对经济环境更为敏感，经济增长放缓，对工商铺的需求也放缓。

　　世联地产分析显示，未来5年，深圳新增的办公室建筑面积约为600万平方米，而深圳市场每年对办公室的消化量则小于80万平方米。

　　张栩哲向本报分析称，深圳对办公室的消化量保持在每年50万平方米至60万平方米的正常水平。

　　虽然有业内人士认为深圳的GDP总量与上海差距不大，且办公室总量仅为上海的六分之一左右，但嘉里置业(中国)投资有限公司区域市场总经理邝奕珺则向媒体表示担忧，深圳的经济量级仍无法与香港、北京、上海相匹敌，尚难以在短期内承载起大量超高办公室的井喷。

　　对于具体消化量的比例，张栩哲称，北京、上海以租赁为主，深圳的办公室市场主要以销售为主导。他分析，北京、上海的办公室大宗交易量较为庞大，而去除大宗交易量这部分，深圳的小单位销售量与北京和上海相比反而更有优势。

　　高力国际华南区董事总经理林国东向媒体分析，2012年下半年开始，只有IT电子、金融业等部分具备较强承租能力的优质客户仍在中心城区积极寻找办公物业。

　　仲量联行的统计则显示，2012年使用深圳甲级办公室的企业和2011年相比，行业变化并不大。在2012年的租赁市场中，电脑/IT/通讯行业最为活跃。

　　根据高力国际统计，目前深圳200米以上的超高层建筑已经建成的有37座，加上规划或在建的74座，合计有111座，超过香港和上海。

　　在深圳福田购物中心附近，中原地产一位经理指着不远处高达441.8米的深圳第一高楼京基100大厦称，这栋大厦目前是深圳的最高楼，然而租金水平却不是最高。

　　统计数据显示，深圳甲级办公室租金在2012年一路下跌，全年累计下跌7%。

　　“深圳办公室的租金上涨受阻，说明希望通过价格快速增长获得投资回报的最好时机已过去，更多投资者不得不考虑租金的回报率。”业内人士蔡先生表示。

　　“经过几轮消化后，深圳办公室后市会逐步转向持有为主，销售为辅。”