2013 年1 月，深圳写字楼的平均租价为56 元/平方米，环比下降3.14%；准甲级写字楼的平均租价为60元/平方米，环比减少0.63%。

区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼的平均租价为38000 元/平方米，准甲级写字楼的平均租价为33000 元/平方米，走势都较为平稳。中心区甲级写字楼的平均租价为47400 元/平方米，环比下降4.05%；准甲级写字楼的平均租价为40200 元/平方米，环比降低0.99%。中心西区甲级写字楼平均租价为45500元/平方米，环比下降了3.19%，准甲级写字楼的平均租价为35500 元/平方米，继续与前期持平。

综合来看，蔡屋围片区的物业价格变化不大，中心区甲级和准甲级物业、中心西区甲级物业价格都不同程度下降，且甲级物业的下降幅度大于准甲级。

二 租金分析

2013 年2 月，深圳市甲级写字楼的平均月租金为182.26 元/平方米，环比微涨0.52%；准甲级写字楼的平均月租金为163.07 元/平方米，环比降低0.67%。

区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼租金为150.00 元/平方米，与上月相同；准甲级写字楼租金为139.54 元/平方米，环比下降6.97%。中心区甲级写字楼的租金为195.80 元/平方米，较上月下降0.61%；准甲级写字楼的租金为178.41 元/平方米，环比上月上涨1.68%。中心西区的甲级写字楼租金为179.39 元/平方米，环比增加3.91%；准甲级写字楼的租金为142.94 元/平方米，较上月持平。

本月写字楼租金变化主要在表现在蔡屋围的准甲级写字楼降低和中心西区的甲级写字楼升高，同时中心区的甲级和准甲级写字楼租金也分别有小幅下降和上涨。

三 入住率分析

2013 年2 月，全市甲级写字楼的入住率为92.84%，较上月下降了0.37 个百分点；准甲级写字楼的入住率为94.46%，环比上涨了0.07 个百分点。

区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的入住率为96.0%，较上月减少2 个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.1%，环比不变。中心区甲级写字楼入住率为93.2%，较上月略微下降0.2%；准甲级写字楼的入住率为93.5%，环比上升0.1%。中心西区甲级写字楼的入住率为89.3%，较上月增加0.9%；准甲级写字楼的入住率为93.2%，环比不变。

综合来看，本月写字楼入住率整体变化也不是很大，其中蔡屋围的甲级写字楼下降2 个点，其他区域变化都较为细微，基本在1 个点以内。

四 租金回报率分析

2013 年2 月，全市甲级写字楼的租金回报率为4.86%，较上月增加0.18%；准甲级写字楼的租金回报率为5.20%，较上月减少0.01 个百分点。

区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的租金回报率为4.74%，较上月不变；准甲级写字楼的租金回报率为5.07%，环比减少0.38%。中心区甲级写字楼的租金回报率为4.96%，较上月增加0.17%；准甲级写字楼的租金回报率为5.33%，较上月上升0.14 个百分点。中心西区甲级写字楼租金回报率为4.73%，环比增加0.32%；准甲级写字楼的租金回报率为4.83%，与上月持平。

综合来看，本月蔡屋围的准甲级写字楼回报率略有下降，中心区的甲级和准甲级写字楼、中心西区的甲级写字楼回报率则略有上升。

五 后市预测

随着全市区域商务中心的不断成型，深圳写字楼出租后市供应将不段增加，目前价格高企的一些物业将面临价格上涨考验，而年后的租赁市场有望随公司换租需求增加而放大。