一、政策微调

2012年以来房地产政策调整是保刚需、促市场平稳发展的微调，而不是调控方向的根本性转变，而是房地产市场调控精准性加强的表现。

从2012年2月24日起，央行调整金融机构下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，这是央行在本轮宏观调控中五次提高存款准备金率以后的，首次下调这一指标；2012年2月8日，央行首次实行从这一轮房地产调控以来公开市场回购，后又于三月再度实现正回购，这标志着央行加大了释放流动性的步伐；下调首套房贷款利率，目前绝大多数银行已开始提供八五折的利率优惠，优惠范围从一线城市向三四线扩展，参与银行也从四大国有银行向大多数的股份制银行扩散。这些政策在客观上提高了刚需贷款的可得性并降低了贷款成本，有助于提升需求、稳定市场。但目前仍然看不到取消限购和放松对开发商开发贷款限制的任何迹象，投机需求仍然受到抑制，开发商囤房、囤地的空间依然不大，这就决定价格不存在上涨的动力。从政策角度来看，虽然刚性需求可能加大释放的力度，但是房价不存在上涨的动力。

二、供需双方的作用，价格进一步下行

一方面库存增加、房地产企业现金流紧张；另外一方面购房者预期价格下降、购房意愿在底部徘徊；综合供需两方面因素作用，市场价格必然呈现“稳中有降”的趋势。地产顾问透露那么大量资金出逃房地产市场影响，大量外资开始关注商务楼市场。2012年五月初深圳写字楼出租在地方政府托市下，入住率上升2个点，据目前情况分析,这种上升状况将达到顶峰。

供给方：供应量增大、资金紧张，存在降价促销的动力。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

房地产企业债务负担严重，2012年年中到其偿付压力将不断增加。综合离岸私募、房地产信托、房地产基金、民间借贷和银行贷款等五个方面的数据，房地产企业总债务负担接近5万亿，2012年到期债务接近1万亿，第二季度将进入行业偿债高峰，现金流压力进一步加大。

需求方：价格仍然超过承受能力，市场观望情绪依然浓厚。央行2012年一季度储户购房意愿调查显示居民房价上涨预期降至近三年来低位；对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”；19.7%的居民预期“下降”；17.7%的居民预期“上升”，预期“上升”的比例较2011年同期下降了23.8个百分点。购房意愿将仍然保持低位徘徊；二季度有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值；特大城市（北京、上海）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅9.4%。

近期以杭州为代表的长三角区域已经出现了新一轮的降价风潮，除了城市本身较高的房价水平外，区域内房企的高库存压力，债务偿付压力等各因素综合叠加导致区域内甚至是全市范围内的价格暴跌有关人士认为那么实体经济影响，大量自用买家开始关注甲级写字楼市场。2012年八月初重庆高新园甲级写字楼市场气氛低迷，交房体量上升6.45%，按目前情况来看,这种上升形势将本季度继续。

近期以杭州为代表的长三角区域已经出现了新一轮的降价风潮，除了城市本身较高的房价水平外，区域内房企的高库存压力，债务偿付压力等各因素综合叠加导致区域内甚至是全市范围内的价格暴；这种降价风潮有可能在全国范围内引起新一轮大幅度的价格下跌，迫使房地产市场进入深度调整期。

空前巨大的库存压力和偿债压力必然迫使开发商采取降价策略，市场价格将进一步向刚性需求能够承受的空间回落。展望二季度及今后一段时间的房地产市场，随着价格的回归，更多的刚性需求具备入市条件；加上前期受到抑制的刚性需求受到政策的支持，刚性需求的市场主导性加强；换言之，随着价格的回落，刚性需求将会逐步主导市场。

三、典型项目的定价策略

从前面的分析不难看出，降价抢占刚需市场是开发商必然的选择。事实上，典型开发商降价行为已经取得了良好的效果。

在市场总体销售困难、库存增加的情况下，仍然有相当多的项目因为采取灵活的价格策略而在但淡市中取得了良好的销售业绩，成为市场的新亮点。

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