深圳二手写字楼成交好转，业内人士表示,成交的多为面积小价格低的单位，不能以此断定写字楼市场回暖。

　　深圳写字楼出租租金的持续上涨，写字楼的投资回报率明显提高，令不少置业者重拾投资信心，并趁目前二手写字楼放盘增多、价格下降之大势进入市场。近日，记者从深圳多家中介处获悉，刚刚过去的4月，深圳二手写字楼成交情况较之前几个月大为好转，而且这一好转的势头，在5月还在持续。业内人士表示，由于成交单位多为小面积且价格低廉的物业，因此并不能说明整个写字楼市场开始回暖。

　　投资回报率上扬是主因

　　“从去年7月至今，刚刚过去的4月，是成交最多的一个月。”深圳中原写字楼部罗湖区总经理范进佳说。他认为，成交好转的主要原因在于投资回报率的提高。据他介绍，最近写字楼市场有些利好，年初租赁税就下调2个点。“租赁税下调，租金每月都在递增，售价又在下调，这导致不少写字楼投资回报率从7个点升到八九个点，有的甚至达到10个点。这让许多投资客都很动心。”据他介绍，近期罗湖成交的都是性价比高的盘，部分成交单位投资回报率可到10个点左右。

　　除罗湖区之外，福田中心区、中心西区、南山等区域的成交单位，也多为明显低于市场价的单位。据了解，4月福田区安联大厦一套200平方米的单位，以2.9万元/平方米的价格成交，而去年这种品质的单位卖到3.5万元/平方米。

　　美联物业写字楼部副总监林汉通，十分赞同用“租金上涨和价格下降”来解释当前二手写字楼市场的状况：“租金确实在涨，而市场却低迷了大半年，这累积了一定的购买需求，如今投资回报率的提高，给这些客户增添很多信心。”

　　成交单位不是主流产品

　　据多方成交情况来看，4月二手写字楼成交单位，主要集中于中小户型、总价不高的单位。深圳中原写字楼部总经理杨创慧认为：“一些压力大的投资客或企业，为回笼资金正在降价，而租金上涨仍在继续，因此相信这成交回暖趋势将持续下去。”

　　不过对此持保守态度的声音也存在。世华地产营业部副总经理陈立波认为：“现在单价降两三千元也算是正常。并且目前挂牌价普遍偏高，将来市场走势不能确定。”港置福田中心区写字楼部经理刘永强也认为，虽然近期二手写字楼成交相对活跃，但依据当前市场来看，低于市场10%-15%的单位才有成交的可能，而这部分盘对于整个市场来说比例很小。“因此，现在的市场基本上还是属于‘牛皮市’。”他说。

　　热点片区

　　罗湖近期业主放盘价普降10%

　　杨创慧称，据其公司统计，4月罗湖甲级写字楼的均价约为26150元/平方米，乙级写字楼的均价约为13300元/平方米。

　　据记者了解，4月罗湖成交的单位面积大多在100-300平方米之间，成交单位价格相对较低。范进佳表示，罗湖近期放盘价格普遍降了10%，吸引了一些做长线打算以赚租金为目的的投资客前来入市。“福田中心区成交价约3万元/平方米

　　深圳中原提供的数据显示，4月福田中心区二手写字楼售价约为27712元/平方米。据悉，金中环、卓越大厦、国际商会中心、经贸中心、诺德中心等物业各自有3%-8%的下降幅度。林汉通表示，总的来说，临近深南路的物业成交相对活跃。据记者了解，4月福田中心区北区表现积极，新世界中心、安联大厦、经贸中心等均有成交，成交单位的面积均在300平方米以内，价格都在3万元/平方米左右。

　　中心西区成交的多为厂房改造项目

　　深圳中原报告显示，4月中心西区福田写字楼出租市场售价约为19682元/平方米，环比3月下降1.14%；租金约为108元/平方米/月，环比3月上升1.89%.

　　据记者了解，在中心西区成交的多为厂房改造项目。“目前单价低廉的物业容易促使置业者购买。”刘永强表示。

　　深圳中原报告显示，4月中心西区写字楼市场售价约为19682元/平方米，环比3月下降1.14%；租金约为108元/平方米/月，环比3月上升1.89%.

　　据记者了解，在中心西区成交的多为厂房改造项目。“目前单价低廉的物业容易促使置业者购买。”刘永强表示。

　　南山有不少适合长期持有的投资单位

　　据中原南山区写字楼经理黄秀军介绍，近期南山写字楼出租价格下跌比较明显。黄秀军说：“南山的租金近期涨了约20%，投资回报率也相应从五六个点上升到7个点。目前还有些急着换现的超值单位，如海岸城东座、天利一期和新保辉都有适合做长期持有投资的单位。”