深圳住宅市场量价齐涨，岛外成为成交主力

 

2013年，虽然「新国五条」、「深六条」等在一定程度上对市场预期造成了干扰，但在旺盛需求的支撑下，深圳住宅成交量仍创下近年来新高。全年深圳商品住宅批准预售面积达515.86万平方米，同比增长8.3%，商品住宅销售面积508.59万平方米，同比增长5.7%。但年内成交量呈现不同的走势，上半年住宅成交量维持高位，尤其3月，基于对调控下未来购房成本增加、门槛提高的担忧以及对后市房价上涨的预期，需求的集中释放令深圳商品住宅单月成交量达到93.06万平方米，为全年最高水平；而进入下半年，在供应放缓的同时成交也有所减少，并且在年末的11、12月，受到持续的调控及预售管理收紧等因素的影响，成交量骤降，12月成交面积仅有3.08万平方米。与新房市场不同，二手住宅市场在经历了3月份国五条出台前的抢先过户潮之后，成交面积一直保持平稳走势，2013年深圳二手住宅成交面积246.21万平方米，比去年同期增长8%。

 

从区域来看，基于价格优势及市政配套建设的加快，开发商投资热情也日渐高涨，更多的购房者优先选择更为宜居的岛外新城区。2013年海沧、集美、同安、翔安四区商品住宅成交379.25万平方米，占比74.6%，比去年提升2个百分点。其中，集美区全年商品住宅成交量为186.87万平方米，在岛外四区的占比高达49.3%。与此同时，由于思明、湖里两区在2013年推出不少豪宅项目，整体去化有所放缓，全年商品住宅成交129.35万平方米，成交份额进一步下降。

 

供需扩大的同时，2013年深圳房价也一路走高，全年商品住宅均价同比去年增长18.7%达到每平方米14,440元。对于房价上涨的原因，深圳分公司总经理潘育敏认为，一方面，土地供应减少预期导致的地价走高助推了房价上涨预期--2013年出让的深圳岛内住宅用地平均楼面价为每平方米24816.85元；岛外住宅用地平均楼面价达到每平方米9230.34元，同比2012年上涨超过200%；另一方面，尽管下半年市场需求依旧旺盛，但由于受到严苛的预售管理政策的影响，全市商品住宅批准预售面积大幅减少，供需失衡也导致房价快速上涨。

 

短期限贷限购政策难以退出，地价攀升助推房价上涨预期

 

自2005以来，我国房地产市场经过多轮调控，尽管一些政策措施在短期内起到了明显效果，但长期来看，房价仍然呈现快速上涨态势。十八届三中全会的召开，预示着未来房地产调控将更加着眼于长效机制的构建，包括诸如加大土地供给、增加保障房供应、扩大个人住房信息系统联网等举措，从「抑制需求」逐步向「增加供给」转变。