随着中国经济高增长阶段的结束，目前正步入到次高增长阶段。这是国家粗放型经济转型的内在需要，也是改变经济增长方式的必由之路。为此，中国的经济增长目标和发展战略也将随之发生深刻变化。

 

在这种变革背景下，由于房地产泡沫（主要是商品住宅）持久以来的若隐若现，房地产作为中国经济的支柱性地位不可避免的受到动摇，从1998年开始至今的商品住宅长期牛市也将到了终结的时候了。商品住宅接下来调整的重点将是回归居住属性，淡化投资属性。

 

截断了住宅的投资需求，原本背后隐藏的庞大市场闲余资金该去往何方呢？

 

目前中国绝大多数城市都提出“工业立市”的发展战略，产业人口大量涌进城市，但城市还不能充分满足人们的不同需求层次，这为第三产业的发展提供十分广阔的前景。第三产业作为服务业，势必需要大量的经营、办公场所。而这些场所都需要大量的建设资金，这正好为市场闲余资金提供了绝佳的去处。

 

在这一变革的时代下，办公室出租将会在下一轮房地产市场转型中扮演着极为重要的角色，2014年我们将会迎来办公室出租的黄金发展期。

 

深圳正处在城市功能转型的前夜

 

一个城市的办公室出租时代是否来临，关键在于城市功能是否已经从生产型城市向服务型城市转型。在以提振内需的经济总体要求下，服务业能否快速发展将是这场转型的主战场。

 

最新数据显示，2013年上半年深圳三次产业对经济增长的贡献率依次为1%、70.5%和28.5%。从中可以显见，深圳市第二产业贡献率占比70.5%已临界峰值，反倒是第三产业贡献率虽然只有不到30%，但已经是持续第二个季度出现增长。从本次公布的第三产业统计数据来看，金融业增长10.9%、房地产业增长14.4%、交通运输业增长8.4%、批发零售贸易业增长9.8%、住宿餐饮业增长5.7%。深圳第三产业即将迎来爆发式的增长。

 

虽然这仅仅是一组枯燥的经济数据，但却预埋着一个经济结构即将转型的征兆。深圳正处于城市功能转型的前夜，办公室出租时代越来越逼近我们的生活。

 

深圳办公室出租市场将迎来黄金十年

 

在楼市中，商品住宅的发展是先行指标，因为人口红利首先会强劲推动地价与房价。2012年，深圳常住人口达到757万人，深圳市的经济增长速度已稳居中国省会城市前10强，这意味着深圳作为省会中心城市的聚集效应正在加速。过去十年间深圳人口从448万增长到现在的757万，年均增加31万人，可以说是深圳商品住宅市场的黄金十年。

 

然而随着城市人口红利与城市化增长速率的下降，随着城市经济增长水平的提高，随着城市功能逐步从工业城市到工业与服务业平衡发展的城市，再到以服务业为主的城市之逐步升级，对服务型的收益性物业（商业、办公室出租、公寓式酒店）需求量会大增，这些物业将接过商品住宅市场的大旗，迎来下一轮发展的黄金十年。同时更是办公室出租市场春暖花开、冉冉上升的时节。

 

由于投资者对商业里的商铺比较熟悉，所以商铺价格已经随着住宅价格同步爆涨了数年。而公寓式酒店的价值又对办公室出租具有一定依赖性，所以楼市将出现由优质办公室出租为主导的一轮大行情。

 

2013年深圳办公室出租销量将首次突破100万平米，这既是深圳办公室出租市场进入黄金十年的里程碑性的事件，也是深圳城市发展的必然景象。