据六洲网统计，2010年上半年深圳市办公室出租成交面积为11.6万平方米。同比2009年的上半年10.6万平方米的成交面积，今年上半年深圳办公室出租成交量上升了8.6%。此外，在成交量出现上升的同时，不少办公室出租项目的成交价格与租金也有了小幅的攀升。这种种现象，在深圳办公室出租市场的的近年发展中十分少见。不过，业内人士也提醒，长远来看，总体供应量较大而需求有限仍然制约着深圳办公室出租的发展。

 

租金涨销量增，去年就开始回暖

 

其实，早在2009年下半年，压抑已久的深圳办公室出租市场就显示出回暖的迹象。据业内人士介绍，在此之前，很长一段时间内深圳的办公室出租租金都停滞不前，销量也徘徊不前。

 

“深圳办公室出租市场一直比较平淡，空置率较高。”但2009年第四季度开始，情况有所改变。据戴德梁行发布的2009年四季度深圳房地产市场报告，随着越来越多的国内外企业入驻深圳，当地甲级办公室出租租金每平方米/日已超过3元。“截至2009年四季度，深圳甲级办公室出租的租金每平方米/日为3.1元，环比上涨4.9%；办公室出租空置率环比去年三季度下跌0.9个百分点。”戴德梁行的办公室出租部负责人表示。

 

进入2010年之后，与住宅市场持续火爆不同，深圳的办公室出租市场经历了一个向下走的过程。成交面积从1月的5万平方米下降为2月的不足6000平方米此后。“一个是春节假期的影响所致。另外一个原因是因为去年年底到今年1月，适逢几家大的项目推出办公室出租，而今年2月推出的项目体量有了较大下降。”深圳六洲网办公室出租频道负责人表示说，他认为，客户只把出手时间后移了，从而造成“金三”的局面。

 

住宅低潮之时，办公室出租迎来“红五月”

 

与的判断一致，此后的3月，办公室出租的回暖如期而至。该月销售面积达17553平方米，环比增加近两倍，成交套数也从2月的不足百套上升到了3月的200多套。此后回暖势头不减，据六洲网统计，2010年3月至5月，深圳办公室出租的销售面积分别是17553平方米、15474平方米和20883平方米。特别是深圳住宅市场走入“黑五月”低潮之际，办公室出租成交套数却达到上半年最高点——225套，成为“红五月”。

 

不过，可能是客观上受到楼市淡季的影响，6月深圳办公室出租的销量出现了较大幅度的下滑。从5月的20883平方米直接跌至6800多平方米，环比降幅达到近70%。除了楼市淡季的因素，有业内人士还推测，近期万达广场等商铺的热卖，也在一定程度上分走了投资办公室出租的客户。虽然销量受到了一定影响，但专家表示，目前深圳办公室出租的成交价格和租金水平并没有出现明显的降幅。

 

对于上半年深圳办公室出租市场的成交分布，六洲网的统计显示：南山区、福田区、罗湖区占据了成交量前三的位置，比例分别为35%、23%和20%。这其中，值得注意的是，随着地铁2号线的通车和区域成熟的提高，占有价格优势的罗湖区办公室出租市场开始发力。宏普捷座等项目的办公室出租的热卖就是一个明显例证。“罗湖区办公室出租销量的增加，也预示着深圳CBD中心的快速发展。”这样表示。

 

售价稳租金涨，未来可能供大于求

 

在销售面积有较大突破的情况下，深圳办公室出租的销售价格则比较稳定。“今年在售的办公室出租很多都是面积较大的物业，如新地中心、银城广场等，因此价格还是比较稳定的。”据透露，热销但价格稳定，这反映出了市场的健康状态。据了解，新地中心所租售的办公室出租，标准层为1800-2000平方米，并且500平方米起租售。表示：“需要有更多较强实力的企业进驻，才能进一步提升这些办公室出租的销售售价。”

 

不过，相比销售价格，深圳办公室出租的租金却有了一定的涨幅。以新街口办公室出租金轮国际广场为例，2009年，此处的租金为3.1元/平方米/天；而进入2010年后，日租金却增长到3.5元/平方米/天，环比增长了1.13个百分点。此外，2008年上市的深圳晨光1865创意产业园，也是一个租金上涨的明显案例。该项目租金从2008年初的1.5元/平方米/天涨到2009年的3元/平方米/天，今年新政之后达到3.5元/平方米/天。

 

虽然新政为深圳办公室出租市场带来了契机，但多数专家认为，未来的走势还是不容乐观。招商地产马群项目商业顾问、道置投资总经理邵雪松就表示：“目前深圳办公室出租空置率也比较高，整个的供应量也偏大。而所谓的商业地产的春天，更多应当是在商铺中来体现的。”无独有偶，戴德梁行深圳分公司经理陈永超也表示，2010年深圳办公室出租市场供应量过大，甲级办公室出租空置率可以会超过35%。

 

在业内曾经最为乐观的深圳，供过于求的萌芽已经初显。2007年，戴德梁行的统计报告显示，罗湖区成交面积与可售面积比接近1：1。这表明区域整体去化较好，供需最为平衡。而随着区域的成熟办公室出租供应量开始猛增。仅今年下半年，就有万达广场、雨润国际广场、金奥大厦等多个项目的办公室出租可能上市，再加上目前已在售的新地中心等，200多万平方米的存量使得这里的办公室出租市场前景堪忧。

 

出了过大体量所带来的潜在危机，一些总部基地办公项目和产业园办公楼的成熟，也可能对现有的办公室出租市场造成不小的冲击。以奥体CBD为例，二期还有香港新鸿基、美国富顿以及一批总部基地办公项目将要进驻。而2006年诞生的产业园，在经历了几年发展之后目前已得到市场不少客户的认可。从早期的创意中央、西祠街区到今日的创意东8区，都让业内人士感叹其“抢了传统办公室出租的饭碗”。