此前六洲商务为中国房地产报独家提供的中国办公楼实情调查显示，通过对多个一线城市过去的年平均吸纳量测算，若要市场消化2014年至2018年4年内的办公室出租预期供应，天津、沈阳、重庆等高风险城市需用时60、25及20年;深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期，成为中等风险城市。

 

而在深圳这座人口1700余万的南部一线城市，2013年办公室出租供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计增供应量，这三年的办公室出租供应将达到2600万平方米，平均每人可以分到3.7平方米的办公室出租。

 

面对办公室出租供应洪峰，开发商应当如何应对?一个700万人口的城市，如何消化如此体量的办公室出租?已经进入市场高危博弈期的深圳办公室出租市场，正在寻求自己的答案。

 

市场供大于求 高危博弈期已现

 

“深圳办公室出租市场现在确实不太乐观，毫无疑问是供过于求了，而且是比较严重的供过于求，主要原因是搞城中村改造。”5月8日，云南财经大学教授周大研在接受中国房地产报采访时直言。

 

中国房地产报从深圳市住房和城乡建设局获悉，经过几年的城中村改造，深圳382个城中村中已有229个城中村改造项目进入了市场。而一方面是顺应政府的要求，另一方面是开发商自身的战略，每一个城中村改造都少不了城市综合体的身影，而每个城市综合体都必然有办公室出租。

 

中国房地产报对2014年深圳主城和宝安区的楼盘进行汇总和不完全统计，深圳在建或规划建设的含有办公室出租的项目达到95个，深圳的每一个综合体都配有办公室出租，还有一些项目为纯商务办公室出租

 

预计到2017年，深圳将有150个城市综合体建成。在城市综合体的浪潮之下，深圳办公室出租的供应也达到了历史的高峰。目前深圳在建、待建综合体总体量9200万平方米左右，如果按照办公室出租业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算，深圳在建楼盘的办公室出租体量应在920万~1380万平方米左右。而据风之铃地产研究中心统计数据显示，2013年深圳办公室出租供应量达到了1858万平方米，而2014年和2015年增的办公室出租体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的办公室出租供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照深圳700万人口数量，每人可以分到3.7平方米的办公室出租面积。

 

这其中，尤以近年来楼市开发的主力片区南山区和罗湖区供应量最大。2013年～2015年深圳办公室出租供给分布：市中心231万平方米，东市区211万平方米，罗湖区500万平方米，南山区1089万平方米，北市区267万平方米，宝安区413万平方米。

 

“如此庞大体量的市场供应，消化仍需要一定的时间，当洪峰到来的时候，市场需求不能吸纳整个市场的供应，整个市场就会发生变化，竞争也将更为激烈。”红星地产深圳公司总经理助理兼营销总监郑岚向中国房地产报坦言。红星美凯龙集团在深圳的西山区正在开发的报春大厦，体量达120万平方米，也将有数十万平方米体量的办公室出租面世。

 

“现在压力很大，未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场也对外称，“开盘货包不大，以试水为主，办公室出租不比住宅，压力不小。”

 

市场需求不可能如供给一样放量暴涨。尽管有面向东南亚、南亚的“桥头堡”战略，尽管深圳的经济与商业这几年经历了快速的增长和扩张，来自全国的资金和企业正在涌入这个的希望之城，但商业的扩张和商务需求的增长仍然远远追不上深圳办公室出租放量的速度。2014年的深圳办公室出租市场显然进入了一个高度危险的博弈期。