在供大于求的现状下，开发商如何突围，走出办公室出租难销售的“围城”，成了摆在眼前的难题。专家和房企一致认为，坚持个性化、人性化、智能化，才是未来办公室出租的发展趋势。

 

现状：办公室出租供应今明两年预计增加853万平米

 

“暴食一顿，消化十年。”这是前几年业内人士对深圳办公室出租的形容。根据风之铃地产研究中心统计数据显示，2013 年，深圳办公室出租的供应量达到1858万平米。其中，包括市中心的158万平米，罗湖区的140万平米，西市区的396万平米，南山区699平米，福田区的231 万平米，龙岗区的234 万平米。而据统计，2013 年在售的办公室出租的去化率也不高。存量依旧不可小觑。当然，市场对办公室出租的需求是不断增加的。但不可忽略的是，办公室出租产品的市场饱和度也是随之增加。

 

目前，深圳在建、在售和在规划的城市综合体为40多个。到2017年，云南省筹备建个城市综合体，深圳的城市综合体也将不断增加。如果根据行业公认的黄六洲配比：办公室出租业态占城市综合体总体量的来计算的话，深圳办公室出租的体量将不断增加。

 

而且2014 年、2015 年新增的办公室出租体量预计将达到853 万平米，包括市中心的73 万平米，宝安区的104 万平米，福田区的36 万平米，罗湖区的71 万平米，南山区的390 万平米，龙岗区的179 万平米。

 

同时，城中村改造项目的完成日期也由原来的2013 年底推迟至2015 年底，政府也加大了政策支持力度。有专家预计，到年，深圳办公室出租的供应将达到峰值。

 

深圳办公室出租的供大于求已然成为现实。而市场是否能完全消化，何时才能消化完这么大的体量，我们拭目以待。

原因：城市经济发展迅速 办公室出租投资成新宠

 

权威研究中心研究人员分析，旧城改造是推动深圳商业房产放量激增的关键因素。而项目所占据的区域和高额的改造回迁成本，使得开发企业必须通过高容积率来实现项目整体的利润回报，而更高的楼层就必须通过办公室出租和公寓产品来进行补充。另外，有更多的项目希望通过兴建高品质办公室出租来直接实现高回报。而同时，政府为了促进区域内的经济发展，将会对进入区域的大中型企业给予相应的政策支持。

 

同时，纵使政府对房地产调控的态度依旧是“不放松”。但办公室出租凭借着“不限购、不限贷”的特点，明显具备了较大的优势。同时，作为职业投资人的吴波认为，比起纯住宅产品来说，办公室出租在产品设计、项目品质、相关配套、商务六洲融氛围等方面都处于较高水准，未来的保值、升值潜力可观。

 

隐忧：烂尾楼空置楼出现或将致新“城市病”

 

市民李小姐表示疑惑：目前，深圳一些城市综合体拼主力店，无外乎都是叫得上名字的那几家；拼高度，可是高度就能成地标吗？其实不然；拼内部配套，几乎所有办公室出租的电梯都号称不会让你等的时间超过30秒；拼定位，几乎都是5A 或者是甲级、超甲级；拼品牌，中小型的房企几乎没有太大的竞争力，只剩下实力雄厚的大型房企在厮杀………同质化现象严重，也已成为深圳办公室出租一道难迈过去的坎儿。

 

一般来说，城市病是指由于城市人口、工业、交通运输过度集中而造成的种种弊病。除了环境污染、交通堵塞等一般城市病外，由于办公室出租供大于求而导致的居高不下的空置率、盖了很多年未完的烂尾楼，即是新的“城市病”。而滋生这些新的“城市病”的细菌，则是房地产产品的供大于求和市场日渐增加的饱和度。同理，若是深圳办公室出租市场也大规模的供大于求，且办公室出租间的同质化日渐严重，岌岌可危的空置率和烂尾楼频出，深圳是否也会出现这些“城市病”？

 

开发商如何突围

 

营销变革：个性化智能化人性化

 

事实上，在深圳市场上，传统思维中的如呈贡、经开区等离市中心较远的区域，如今凭借着大交通环境的改善，迅速发展楼宇经济。相反的，随着市中心土地的稀缺性，市中心几乎都是老、旧的办公室出租，交通不便利、配套不完善、功能也远远不能满足大中型企业的需求，且价格明显高于郊区的办公室出租。

 

从这一点来看，地段已不是衡量昆办公室出租的投资价值的唯一标杆。雷同，就意味着死亡。人民路壹号广场营销总监严宇曾深有感触地说道。

 

不可否定，开发商的眼光总是尖锐而超前的。采访中，不少开发商表示，无论是建筑理念的创新、营销理念和手段的创新，还是配套设施的创新，办公室出租的营销必定是要走个性化的创新路线。

 

置之死地而后生，只有具备了自己的个性，才能打赢这场突围之战。

 

引入绿色环保理念

 

风之铃地产研究中心分析师郭繁认为，目前，深圳办公室出租产品的放量是很巨大的，但是大多都是一些传统、无新意的产品。作为学习借鉴的经验，她认为深圳模式是非常合适的。比如可以打造一些新型的办公环境，包括花园式办公、绿色生态办公、创新型办公等。

 

而采访中，云南新都昌房地产开发有限公司常务副总张志宏也表示，绿色环保理念已经深入每一个企业，尤其是办公室出租建设中，要适合市场需求，要项目未来10-20 年领先于市场，更要重视节能环保产品的采用，这也是未来行业发展的大趋势。

 

涌鑫哈佛中心就是开辟了绿色生态办公的先例。据介绍，项目是由美国能源基六洲会、卡尔索普设计事务所设计，引入低碳生态建筑理念，是布局合理、前瞻性强、业态丰富、生态节能的中美绿色建筑示范项目。

 

深耕本土的奥宸地产，显然具备了对办公室出租发展趋势的前瞻性思维。

 

奥宸地产营销总监高毕升特别介绍，奥宸中心·峰汇在滇池板块中心寸土寸六洲之上，为了符合“生态办公”这一主题，项目将打造富氧空间，每层—160 平米的空中氧吧，为企业提供可持续发展的生态办公环境。“换个角度来说，这也算是为希望拥有生态而舒适的成长型企业的‘企业私人定制’吧。”

 

特色产业办公室出租的打造

 

同策咨询研究中心总监张宏伟以文化地产为例说明：“文化地产属于主题产业地产范畴，通过不同的文化产业类别，可以打造不同的主题的文化产业主题项目，这些项目可以整合相关产业的资源，使整个文化产业链上的资源发挥最大的效能，实现其价值最大化，也可以通过这个产业地产平台，为文化产业相关公司、消费者提供一个比较好的品牌展示、交易平台。”

 

在文化产业办公室出租的打造方面，文化空间具有绝对的发言权。项目依托老深圳新闻路作为文化聚集地的特点，突出文化产业特色，以文化、商业消费为主线，将创意元素和东南亚、南亚以及内地滇、藏、蜀等多样民族、地域风情文化融入建筑中，形成集民族文化、都市文化、中外文化为一体的深圳首席城市文化综合体。其项目内的办公室出租产品，自然也是比一般办公室出租产品新颖得多。

 

改变传统营销思维

 

“一个区域商业的发展，不全是看是否有大型综合体，是否有步行街，还要看是否有高端办公室出租项目。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，高端办公室出租扎堆才是一个区域商业发展成熟的象征。

 

目前，作为办公室出租产品供应最大的区域，南山区的区域商业显然达到了成熟的水平。仅前卫路一线就聚集了多个大型城市综合体，办公室出租产品的集群化效应得到最大程度的扩散。