杭州等地的“崩盘说”甚嚣尘上，全国办公室出租是否“变盘”，可谓外围压力；第一季度，深圳办公室出租交易量的下降和库存的增长，算是内生变量。深圳的房地产市场在等待一针“强心剂”，因为尽管市中心的房价仍然坚挺，但是金山、深侯等板块的价格已经出现松动，房价下行的风险在渐渐逼近。政府是否救市，则是未知之数。

深圳办公室出租，风雨欲来？

 

潜藏在成交量里的危机

 

周日下午四点，深圳钻辉房产总部一楼的营业厅显得有些空荡。高级置业顾问文先生坐在前台忙着接一个电话，另一个负责接待的小妹安静地坐在后面的办公区里。

 

“金山的房地产市场受到一些影响。” 文先生坐到记者的对面，坦率地说。他说，今年以来，房价下调了10%左右，部分楼盘的房价下调了1000元/平方米，“成交量明显下滑”。

 

金山是深圳近几年崛起的地产板块，房源多、可选择性大，成交量也比较大，所以一旦某些政策或事件影响到市场，金山的房价也会率先出现波动。

 

福房指数显示，3月金山板块的跌幅为3.32%，跌幅仅次于深侯——3月深侯商品房均价为9224元/平方米，环比下降5.24%，是当月降幅最大的板块。

 

据文先生介绍，2013年金山的房价大约在13000元/平方米，今年则在11000~13000元/平方米，“现在在金山，13000元/平方米的价位很好买房”。

 

其实，除了深侯和金山，第一季度深圳房地产市场的价格仍然相对坚挺。

 

根据《海峡都市报》的报道，在深圳市住房保障和房地产管理局(简称“深圳市房管局”)公布的一季度办公室出租运行情况中，第一季度深圳市区商品房成交价位主要在15000元/平方米以上。商品房价格稳中有升，1月份新建商品房销售价格指数同比增长13.3%。

 

真正的危机潜伏在这里：库存的增长与交易量的下滑。因为这意味着销售形势并不乐观，也预示着后市的销售压力加大，以及随之而来的资金链危机。

 

深圳市房管局的数据显示，第一季度深圳商品房供应量下降，市区库存增幅加大。市区商品房预售面积51.37万平方米，同比下降61.74%。3月商品房预售面积25.69万平方米，同比下降52.82%。

 

第一季度市区商品房销售9218套，同比下降18.27%。但3月份，市区销售量环比增长明显。

 

而根据深圳蓝房网的统计，一月深圳五区住宅成交908套，环比下降29.21%；面积报出143211.2平方米，环比上升1.9%。二月深圳五区住宅成交770套，环比下降15.20%；面积报出102734.82平方米，环比下降19.49%。

 

《海峡都市报》援引深圳市房管局消息称，深圳市城区商品房价格从去年以来持续上涨，且在高位运行，加上受一些城市房价下跌和舆论宣传以及银根收紧影响，购房者观望情绪渐浓。

 

“这几年房地产政策太多，市场已经比较疲惫。现在主要受银根影响，银行如果收紧贷款，对房地产的影响是非常致命的。”文先生说。

 

投资型住宅的冷场

 

“今年以来，整体价格没有明显的下降，不涨不跌吧。”招宝网佰信左海店的店长孟范坤对记者说。据他介绍，目前深圳市南山区北大路到东街口一带的房产均价在2万元/平方米，晋安区的均价在1.2万元~1.3万元/平方米。

 

而根据深圳市房管局的数据，截至3月末，市区累计可售商品房550.99万平方米，同比增长25.34%。在市区库存的商品房住宅中，大户型比例较大，面积在144平方米以上的大户型占总数的41.66%。大户型多为改善型住宅和投资型住宅，小户型多为刚需型住房。

 

“现在，投资型基本退出市场了。”文先生说。

 

麦田房产庆城店的区域经理林超说，目前东街一带的房价在2万元/平方米左右。他坚决地否认房价有异动。“房价的波动是正常的，每次出台新政策之后都会有所波动。”他说。

 

最新出台的政策是，4月21日起，深圳将下调住房公积金贷款最高额度，购买首套房，双职工贷款最高额度从80万元降为60万元，单职工最高额度从60万元降为45万元。第二套房贷款最高额度也同步下调。而不管是首套房还是二套房，只要已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满5年的，都暂停申请公积金贷款。这项政策甫一出台，购房者的资金压力骤增，对二手房市场造成了冲击。

 

“深圳市中心的房价是不会降的，尤其是旧城改造之后。今年是买房的合适时机。”但是，林超立刻又说，“现在有一些抛盘，价格也有所松动。”他补充说：“这样更适合买房。”

 

孟范坤在招宝网佰信左海店待了四年左右。他说，房价涨得最厉害的是2012、2013年，“差不多每半年涨个两千多块，从每平方米9千多块涨到现在这个价格”。“今年华林路到北大路的学区房，一个月出售了14套。”他思考了一会儿，加重语气说，“这样的市场不是非常地乐观。”