市况一览

 

10~11月成交坐“过山车” 12月观望加重

 

深圳各大中介公司近期公布写字楼成交数据显示，与前三个季度成交均量相比，10月份深圳二手写字楼成交量略有减少。多位行家表示，造成10月份二手写字楼交投淡静的原因，一是处于国庆长假及广交会的成交“空窗期”，令部分企业买家搁置或取消写字楼购置计划。二是趁年底出动淘笋货的睇楼客增多，但无奈大部分优质二手写字楼处于“有价无市”的窘况，业主注重长线投资，鲜有放盘，因此买卖成交速度有所放缓。三是由于部分投资客被市场上热炒的商业裙楼小商铺吸引，少数客户被分流。

 

至11月份，据市内各大中介称，办公室出租成交量都较10月份有明显回升。满堂红写字楼部总监刘星接受采访时表示，11月份经由满堂红促成的写字楼买卖成交环比上升近4倍，其中，因一二手联动而带旺的一手写字楼销售占据成交主体。而写字楼租赁成交量环比增加3倍。

 

中原地产工商铺写字楼副营业总监刘伟伦表示，步入第四季度，二手写字楼市场上多了不少急于放盘套现周转的业主。据了解，这部分业主的放盘心态有所放松，放盘价格普遍下调10%~15%。合富置业星汇商业部主管朱良邑指出，今年受到限购政策的影响，不少投资者抱着“执平货”的心态，伺机年底入货，预期12月写字楼市场交投仍有看头，价格实惠的写字楼单位会吸引投资者关注。

 

现象一：“现金为王” 一次性付款优惠大

 

刘伟伦指出，时近年关，部分企业和生意人的资金较为紧张，因此，碰上手中握有充裕资金的买家，特别是具备一次性付款条件的买家，急于周转的业主多半愿意各付各税或再优惠几个点。行家提醒投资者可趁着现时行情走低，善用市场中“现金为王”的利好条件，谨慎入市淘笋货。

 

“虽然二手写字楼买卖动辄上千万，但以目前的情况来看，可承担一次性付款的买家高达四成，而且这个比例还在缓慢攀升。”兴业地产工商铺区域经理陈春妮表示，现时市场中多了不少一次性付款的客户，这部分客户手上资金较为充裕，通常购置的是总价介于300万~500万元的写字楼，“由于银行利率高企，他们一般会选择一次性付款”。此外，部分自用的公司客户也会选择一次性付款，但这部分客户所占比例不高。 

 

现象二：优质盘源吃紧 资深投资客年尾扫货

 

朱良邑透露，目前写字楼投资者普遍是资金预算不太雄厚的中小型投资者，预算多在100万元以内或是几百万元左右，而目前传统商圈二手写字楼放盘单位，面积普遍是200~300平方米的中大面积单位，以中小型投资者的预算一般都难以达到最低入市门槛，因此一些新兴商圈或非传统写字楼物业会受这些投资者青睐。

 

富力美好置业市场部经理林伟佳预计，年尾优质写字楼二手盘源将更紧张。尤其是珠江新城和天河北板块的二手写字楼，业主多为长线投资客，态度较强硬。朱良邑认为，虽然该板块写字楼售价及租金有一定升幅，但对早期入市的投资者来说，除非放盘后资金有更好的投资去向，选择现时放盘套现的甚少。

 

至于买家方面，林伟佳预计“趁年底低位调整出手的大多是经验老到的资深投资客”，私人买家将有所减少，公司客户略有增加。至于市场热求的总价500万元以下的二手写字楼，朱良邑推荐投资者可考虑富力盈信、津滨腾越、富力盈丰、华普大厦等珠江新城板块的写字楼物业。而对于刚转跑道的写字楼投资新丁，他建议优先考虑风险较低的传统商圈写字楼，与此同时还需要了解该写字楼的物业管理素质、空置率等情况，切勿因价格而急于出手。

 

现象三：深圳租办公室的租金回报率不敌天河北

 

朱良邑表示，在住宅市场限购以及欧债危机等影响下，投资者的资金出路选择不多，商用物业市场始终是投资者关注的重点之一，当中，写字楼也是其中一类投资者关注的重点物业类型。

 

深圳传统写字楼商圈包括珠江新城板块、天河体育中心板块及环市东板块，而现时珠江新城写字楼二手均价基本在28000~32000元/m2左右，天河体育中心板块写字楼二手价为22000~28000元/m2左右，环市东板块写字楼二手价在 18000~25000元/m2左右。业内人士指出，虽然三大板块二手均价各不相同，但从总体成交情况来看，总价在500万元以下的写字楼仍是市场的香饽饽。

 

朱良邑表示，现时写字楼租金的回报率基本在4%以上，部分地段好、管理好的写字楼回报率会更高，如现时不断完善及发展的珠江新城，写字楼的价格还有上升的空间。而环市东商圈及天河体育中心商圈是传统的写字楼商圈，因此售价与租金升幅较稳定，升幅基本在10%左右。

 

深圳写字楼租售价在去年年底至今年年初，成交价格一路猛涨，显现出后起之秀极强的爆发力。但与售价相比，租金则略显疲态，虽也有拉升，但从其3%~4%的租金回报率看，已不敌天河北和环市路板块。