机构报告

　　据高力国际的最新市场研究报告显示，与宏观经济指标显示相一致，一季度深圳市甲级写字楼市场表现平淡，租赁市场需求持续疲弱，写字楼投资购买需求亦有所降温。受此影响，本季度深圳办公室出租市场平均租金继续持下滑态势，平均销售价格增幅则较上季度收窄。本季度租赁成交主要来自金融、制造以及IT、通信等行业。

　　空置率与上季持平达24.9%

　　高力国际研究显示，2014年第一季度，深圳市无新增甲级写字楼项目入市；整体库存维持在349.1万平方米。年内预计将有一定体量的新增供应落成，但由于多将于下半年完工入市，上半年新增供应有限，将在一定程度上缓解自2011年第三季度以来的供需失衡压力。本季度市场以消化现有库存为主，但由于整体需求表现疲软，全市平均空置率较上季度基本持平，为24.9%。

　　本季度深圳市办公室出租市场需求主要来自金融、制造以及IT、通信等行业。本季度市场租赁成交明显萎缩，多以400-600平方米小面积成交为主，主要租赁成交案例包括：3M材料技术（深圳）有限公司租赁广晟大厦约2371平方米办公面积，招商信诺人寿保险则租赁富力中心约654平方米。此外，深圳艾芮菲投资则租赁高德置地广场四期约500平方米办公室。

　　本季度深圳市甲级写字楼市场平均租金较上季度有轻微下调，为每月每平方米人民币152.7元，环比下降约0.3%。尽管全市整体租金保持下行趋势，但2013年越秀区以及天河北-体育中心区域写字楼市场租金保持平稳上升，本季度越秀区市场平均租金为每月每平方米人民币116.9元，较上季度上升约1.6%。天河北-体育中心租金环比上升幅度约在1.5%左右。租金下调主要受珠江新城区域内多个新增项目业主降低租金报价或提供超过3个月以上免租期等优惠措施影响所致，本季度该区域市场租金环比下调约2.0%，从而带动天河区市场整体平均租金水平下调约1%至每月每平方米人民币160.7元。

　　深圳办公室出租或者销售市场有所降温，主要由于租金的持续下行和售价不断上升拉低投资回报空间。市场投资需求回落，使写字楼市场平均售价增幅缩窄。但由于可售项目在区位、产品等方面的稀缺性，售价仍保持上升趋势，如珠江新城环球都会广场等销售价格已在每平方米50000元左右。本季度录得全市平均售价为每平方米36860元，环比上升约3.0个百分点。

　　2014年，预计将有包括高德置地四期、越秀财富中心、保利克洛维二期等项目落成入市，带来约357709平方米新增供应。由于新增供应预计多集中在下半年入市，且已经过一定时间预租培育，因此，预计对全年平均空置率推升幅度有限。

　　豪宅销售回暖 服务式公寓进入淡季

　　2014年第一季度，深圳市政府暂未颁布本年度房价控制目标，政府对高价楼盘网上签售限制有所放松，为中心区高端住宅项目销售带来利好。包括侨鑫汇悦台、珠江璟园、尚东君御雅苑等项目均录得一定成交，如汇悦台本季度成交一宗网签均价达14.8万元/平方米。

　　服务式公寓市场方面，本季度无新增供应入市，市场总库存维持在3213套，市场进入租赁淡季。市场需求较之上季度明显降温，成交量减少。本季度录得服务式公寓市场整体空置率为19.8%，较上季度轻微下调0.3%。租金则较上季度持平，为每月每平方米204.8元。

　　展望2014年，预计政策的平稳化和需求结构的合理化将促使深圳市住宅市场将保持平稳发展。服务式公寓方面，预计2014年有雅诗阁深圳馨乐庭荔枝湾服务公寓、盛捷滨江东服务公寓以及高德置地广场卓美亚酒店公寓推出入市，将提供约235套新增供应。尽管受国内生产成本、劳动力成本上升等影响，部分外商投资企业削减在本地生产规模，甚至撤离，但综合来看，本地经济的稳步增长、经济结构不断转型优化带来的良好发展空间仍吸引众多企业进驻，为市场带来稳定的租户来源，支撑2014年深圳服务式公寓市场的稳健发展。如随着汽车制造企业如一汽大众等在华南区生产基地投入生产，将带来一定量外籍高管在深圳的高端服务式公寓租赁需求。