今年以来，深圳办公室出租市场火爆，租金直线上升，建设大道等高档商务区几乎无楼可租。专家认为，深圳办公室出租火爆或为结构性行情，投资者要注意未来几年来大量办公室出租集中上市的风险。

甲级楼一房难求租售双旺价格直线上涨

连日来，笔者以中小企业主身份走访南山区、罗湖区、福田区等办公室出租项目，发现多数甲级办公室出租已经满租，个别只剩下少数大面积单位。

笔者日前到南山区办公室出租，这是外来企业在深圳首选的甲级办公地之一。在物业租赁中心，笔者以租赁150平方米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问介绍，目前办公室出租已满租，老租户退出后才有新的空间。

近年来，深圳办公室出租市场吸纳量稳步增加。数据显示，2012年深圳办公室出租整体吸纳量超过27万平方米，超过去两年吸纳总量的总和。甲级办公室出租吸纳量也超此前三年总和，为11.09万平方米，创历史之最。

伴随办公室出租市场火爆，租金也节节攀升。目前深圳是除北京外租金增长最快的办公室出租市场。汉口滨江区开业不久的深圳天地企业中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法国航空、东京三菱银行等众多世界500强及知名企业进驻，租价打破现有办公室出租租价纪录，最高接近每月140元。

房地产顾问机构世邦魏理仕数据显示，2010年至2012年，北京办公室出租租金涨幅为98%，而深圳达61%，远高于全国33%的水平。今年第1季度，深圳办公室出租租金继续上涨，环比涨幅达3.5%。

房地产投资管理服务机构仲量联行数据显示，深圳甲级办公室出租租金已连续10个季度上涨，截至今年一季度，甲级办公室出租月租均价达108.9元/平方米。

销售市场继续保持旺盛。今年4月泛海国际SOHO城再次开盘，主推208平方米的办公室出租产品，单价2万元，总价416万，当天销售超八成。深圳市房管局数据显示，办公室出租均价每平方米从2009年三季度的5944元，上涨到今年一季度的9418.55元/平方米，上涨58%。

空置率上升市场潜力仍被看好

在成熟商圈甲级办公室出租供不应求的同时，一些新开发商圈或办公室出租项目供应较多的老商圈，办公室出租空置率也在创新高。但面对未来数倍于历史供应量的办公室出租集中入市，专家仍对深圳办公室出租市场有信心，其前景仍被看好。

世邦魏理仕发布的数据显示，2009年至2012年深圳年均供应量14.9万平方米。预计今年到2016年，年均供应量近60万平方米，这意味着未来几年办公室出租供应量会增长3倍。

大量办公室出租集中上市，在需求增长有限的情况下，必然造成空置率上升。目前，虽然深圳办公室出租租金仍保持上涨，但涨幅已趋缓。数据显示，今年一季度汉口建设大道商圈、办公室出租空置率在10%左右，而中南商务圈空置率创下了新高达39.7%，一季度深圳办公室出租整体空置率达20.1%，环比上涨2.7%。

但中国指数院(华南)市场研究总监李国政认为，办公室出租市场需求是动态的，会随经济发展、企业实力壮大而快速增加。长远来看，深圳市第三产业尤其是高端服务业发展，将会带来较大需求，市场潜力仍被看好。

机构看好深圳办公室出租市场，缘于对深圳经济发展的信心。近年来，深圳外资企业入驻深圳势头强劲，全市世界五百强企业已超过100家。外资企业加速入驻，带动了高端办公室出租需求；国内大企业加快在深圳布点，促进办公室出租市场持续升温。

仲量联行认为，深圳在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面，正快速向一线城市靠拢。作为中部特大城市，深圳出现了大量基础设施投资和外商直接投资，吸引大量国内和跨国企业进驻，办公室出租市场大有潜力。

结构性机会与风险并存投资者须注意风险

专家认为，深圳办公室出租市场结构性机会与风险并存，投资者须认真考察其地理位置、商务配套等因素，注意防范风险。地方政府和企业也应注意分阶段开发项目，以避开供应高峰带来的激烈竞争。

对个人投资者来说，购买办公室出租门槛比商铺略低，仍是住宅限购后不错的投资选择。但仲量联行认为，散售项目获得优质租户的可能性较小，回报不高。而且，散售办公楼难以长期维护品质，实现增值保值难。

为此，专家建议，个人投资者应关注地理位置、开发商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商务区、交通便利的地铁沿线和具有良好自然景观或人文环境的区域。

值得注意的是，深圳是多中心城市，城市规模大，商业区域分散，城市基础建设不够完善，办公室出租良莠不齐。据统计，到2016年，深圳新增办公室出租将有64%位于传统核心商务区外的次中心区域，预计会成为中小企业和个人投资者最关注的区域，但要注意其中潜藏的风险，防范一味概念炒作。

当前，乙级办公室出租尤其是散售型项目，存在硬件无法满足租户需要、物业管理水准无法和国际企业接轨、租户档次较低等。地产开发商也应从硬件、软件和租户三个方面入手，为投资者创造良好投资环境。