7月1日,随着高度达300米的绿地中心封顶,深圳办公室出租似乎一路高歌猛进,迈入新时代。除了绿地和世贸国际广场这两座“天字号”办公室出租外,深圳中心、龙奥金座、祥泰广场……省城东西南北涌现的办公室出租加入了混战行列。7月5日,2014年深圳办公室出租开发与城市建设成果展示会在南郊宾馆开幕,办公室出租大腕们济济一堂,一个个光鲜招牌下面,笔者感受到的是沉默的竞争和厮杀声。

存量办公室出租5年才能消化

“按照现在的消化能力,深圳存量办公室出租5年才能消化完。”省科学院战略研究所教授不无担心地告诉笔者。

“数据显示,深圳在售和在建的办公室出租面积达400万到500万平方米,而今年1到5月份深圳市销售的办公室出租面积只有八九万平方米,平均每个月销售1.6万平米左右。每年最多销售20万平方米,这样计算的话,现有办公室出租体量大概需要5年才能消化完。”给笔者算了一笔账。

而笔者从世联怡高得知,2014年6月,办公室出租供应量达到今年以来的最高水平,总供应量为23.03万平米,其中新增9.38万平米。销售方面,6月,办公室出租市场成交量为1.4万平米,略高于今年1月至今的平均水平。虽然数字和教授提供的有些差异,但大体一致,即今年以来,办公室出租的月销量在1.4万-1.6万平方米左右。以这个数字计算,一个月的办公室出租供应量,也要一年多才能消化完。

办公室出租市场供大于求

“深圳办公室出租供大于需的局面基本形成。”判断,“城镇化快速发展带动了住宅地产的井喷,这无形中造成对商业地产的盲目乐观,认为商业地产也会和住宅地产一样抢手,所以大家一哄而上。”

“当然,办公室出租遍地开花有助于提升城市形象,彰显城市品牌,适度超前规划并非不可取,但一定要考虑经济发展趋势和市场变化,否则会不可避免遇到销售难题。”提醒。

长期投资才是正道

“发达国家的商业地产,包括办公室出租,主要是开发商或者所有者自己持有的,一般是不散销的。比如美国最典型的洛克菲勒家族,至今还持有纽约18座摩天大楼的产权,这已有七八十年的历史了。”说,“国际上,办公室出租这种商业地产一般都是长期投资或者战略投资为主,而不能像住宅一样卖给散户。因为万一这个散户的销售不能达到你的目标,那么办公室出租的开发商可能会出现资断裂,这就会带来很大的金融风险。”

笔者了解到,目前深圳在建和规划中的办公室出租体量非常庞大,从这些办公室出租项目的前期规划来看,还是以出售为主。据笔者了解,有屈指可数的项目会尝试办公室出租自持,比如山东商会大厦、万达广场。可以看出,开发商已在逐步尝试,但仍然只是小范围的“试水”,且大部分的自持是为了满足开发商自己的需求,即将办公室出租作为自己的办公场所。

为什么开发商不愿意自持呢?

办公室出租自持,实际就是将收益从一次性出让转变成长期收租,租金也就成为影响收益多少的根本因素。以华强国际中心为例,办公室出租售价基本在1.4万元/平方米左右,但租金只有3-3.5元/平方米/天,这样的投资回报率远远低于一线城市10元以上的回报率。而从长远来看,租金价格可能会上涨,与此相对应的却可能是办公室出租的井喷。

据不完全统计,深圳办公室出租在售与在建体量达400万到500万平方米,但作为一个二线城市,深圳对办公室出租的需求短期内看不到同比增幅,供大于求的必然结果就是租金仍然低洼,长线的持有投资与短线的回笼资金相比,并不具有太大吸引力。