近日，深圳的王先生因公司业务扩张，欲在深圳南山核心商务区(即CBD)内寻找一处每平方米月租金40元的、建筑面积400平方米的办公场所，几番寻找，却无功而返，其原因不是租金太高，就是没有空位置。现有的深圳办公室出租真的已经到了供不应求的程度了吗？深圳办公室出租市场在冷却数年后又重新进入人们的关注视线。日前，对办公室出租密集的深圳CBD做了一番调查。
出租率上升租金普遍涨
调查中发现，深圳办公室出租根据其建造年限、智能化水平、办公室出租外观、大堂装修、电梯配备、物业管理等指标，被分为高档办公室出租、中档办公室出租和普通办公室出租三类，主要分布在南山区的五四路、五一路、湖东路等处。
高档办公室出租的建造年限基本在2010年后，其特点是办公室出租外观气派，大堂装修豪华，电梯配备合理，有优秀物业管理。
在出租率方面，建成年限略久，相关配套略差的中档办公室出租比起高档办公室出租来，一点也不逊色。前几天，该楼某企业在大厦内张贴出租信息，不到10分钟，房子就顺利易主。这是该楼两年来唯一出现的一次出租信息，其流动率之低可见一斑。
“办公室出租经济”发展加速
办公室出租供需失衡
深圳办公室出租市场在经历了2010至2013年的三年冷冬期后，于2013年开始逐渐复苏，其很大程度上得益于深圳办公室出租经济的发展。
据不完全统计，目前南山区共有办公室出租130多座，总建筑面积近350万平方米，入驻企业3000多家，涵盖金融、房地产、软件、旅游、保险、商贸、物流、中介等多个领域的企业总部。2006年，这些企业的全年总营业额达到200亿元以上，其中全年营业额超过亿元的办公室出租逾30座，超10亿元的办公室出租近10幢，汇聚了532户大、中型企业。当年，光是宏利大厦一家，营业额就超过20亿元。“办公室出租经济”已成为深圳南山区地方税收新增长点。
据了解，南山不少办公室出租已经具备产业集聚的雏形。南山区全力打造“旅游办公室出租”、“中介办公室出租”等特色办公室出租。比如力宝天马大厦就已有省国旅等10多家旅行社入驻在五四路和湖东路一些办公室出租，集中了全省约1／3的律师事务所。天福办公室出租则是座名副其实的“酒楼”，长城干红、洋河大曲、古井贡、泸州老窖、五粮液、郎酒、茅台等中国名酒在深圳乃至在福建的批发贸易业务，都在该大楼内。
而在南山区新近出台的《关于加快办公室出租经济发展的意见》中，提出了一个目标是，到2008年，力争再完成办公室出租经济引资300亿～400亿元，培育30幢年营业额超10亿元的办公室出租。
深圳办公室出租经济的发展带旺了办公室出租市场。前些年，随着惠普、飞利浦、肯德基等一批国际大企业先后入驻深圳CBD内的办公室出租后，充实了高档办公室出租的出租率。近两年，特别是美国思科、毕马威、甲骨文等一批外来跨国巨头纷纷在深圳设立分支机构，使得本来数量就不多的深圳高档办公室出租显得供不应求。他们的进驻，使深圳CBD内的办公室出租身价倍增，租金大幅上涨。另一方面，租金的猛涨，也促使高档办公室出租内的一批企业因租金负担过重，而逐渐往中档和普通办公室出租分流，提高了这两类办公室出租的出租率。
办公室出租开发信心被唤醒
在强劲的市场需求面前，不少“沉睡”多年的办公室出租用地被陆续投产开发。深圳南山区五四路沿线目前在建或即将动工的办公室出租有“东煌大厦”、“闽侨大厦”、“中旅城”、“数字总部”、“信和广场”等，都定位为甲级办公室出租，推出数字化办公室出租的概念。其中，由东煌集团开发的东煌大厦打出“只租不售”的牌子，该公司对外宣称每平方米租金有可能会超过100元，如果这是事实，那么东煌大厦将成为至今为止深圳租金最高的办公室出租。还有运盛实业开发的“数字总部”，对于入驻企业将有所选择，如注册税收地必须设在南山，这些措施在前几年的办公室出租推广市场上是不可想象的。
开发商对办公室出租投资信心大增，还体现在今年3月21日的一场商业用地的拍卖会上。当天，拍卖一幅位于南山区湖东路上的一幅9.05亩商业金融(兼容办公办公室出租)用地，吸引了13家开发单位和个人参与竞拍，现场竞争相当激烈，该地块最终以超过起拍价一倍的价格成交，楼面地价每平方米高达7944元，这一价格直逼，甚至超过同等区域的住宅用地价格。作为该地块的竞得者，福建中旅房地产开发有限公司对深圳媒体表示，他们认可最终拍卖价格，对该地块的开发前景充满信心。
但是，对于众多高档办公室出租在短期内集中面市，也有业内人士对目前市场消化能力表示怀疑。他们指出，陆续推出的甲级办公室出租在缓解目前高端办公室出租供不应求的同时，也将面临新的市场消化力的考验。
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所谓“办公室出租经济”是一种“隐藏”在商业楼或商务楼中的新经济形态，它是以商务楼为载体，通过开发、出租、售卖等多种形式引进企业，通过招商引资留资，从而产生税源，带动区域经济发展的一种经济形态，是推进城市化过程中，城市经济向“空间”和“高度”要钱的重要表现，是以土地招商为主向办公室出租招商的根本性转变。
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