8年成就首次发展浪潮

虽然直到二十世纪八十年代末、九十年代初才出现真正意义的办公室出租，但深圳在短短的几年时间内以海纳百川之势，吸引了来自全国各地的投资，迅速地跟上办公室出租发展的潮流，成就了深圳的第一次办公室出租发展浪潮。伴随着深圳经济特区的兴起，第一次办公室出租发展浪潮基本造就了当今的深圳商务区格局，依托经济特区基本形成高档深圳办公室出租成为外地企业进深圳的首选之地，人们一到此地就恍然大悟这才是深圳高档的商务区。

酒店狂掀二次浪潮

1998——2001年是深圳房地产发展史上具有历史意义的几年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得投资更加顺畅。第一次的发展浪潮为广东积累了大量的办公室出租租户，本地投资企业的快速成长，可以说正是实实在在的办公室出租需求刺激了深圳办公室出租租赁市场逐步形成。在第二次办公室出租发展浪潮中，酒店功不可没，巨大的商机吸引了寰岛、金海岸、文华等一批五星级酒店。正是这些有实力的酒店才使得深圳办公室出租市场掀起了第二次浪潮。

第二次浪潮又可分为两个阶段，1998年—2000年，是深圳办公室出租租赁市场旺盛期。这一时期的办公室出租租户几乎全部是租金支付能力较高的外资公司及外地办事机构，由于办公室出租供应严重不足，许多外资机构进入高档酒店客房开设办公室。这一阶段的特点就是大量中低档办公室出租供应，伴随公司大搬家，酒店的冲击，办公室出租整体租金大幅下滑。这一时期的办公室出租项目大部分是1992年～1995年间批准的办公室出租项目，而这些新办公室出租特点鲜明，普遍注重在楼宇地段上，但由于供应太过集中，市场租金异常低迷，而失去金融支持的中小投资者更是消失得无影无踪。

从2000年至2002年的第二阶段，属于深圳办公室出租供应的第二次高峰期。九十年代深圳经济因为房产盘活而逐步增长，使深圳办公室出租需求量膨胀性发展，而深圳办公室出租租金水平在世纪相交间达到历史最高点。由于办公室出租投资回报丰厚，很多发展商看好深圳的办公室出租市场，纷纷来投资建设综合项目，然而随之而来的商住一体的矛盾和尴尬却使得中小业主着实体会到两者一体的不便与麻烦。

第二次浪潮尽管在并不成熟的市场环境中度过，但却给深圳带来了真正意义的办公室出租市场，同时打破了单一的市场需求结构，经济特区的崛起使得岛内企业对办公室出租的需求启动，而岛内企业进驻五星级酒店办公也不再是什么新鲜事。更重要的是，第二次办公室出租浪潮给深圳办公室出租市场未来的多极化发展作好了客户准备，对未来深圳办公室出租的市场发展有着深远的意义。

迎接第三次浪潮

进入二十一世纪的深圳办公室出租市场正迎来办公室出租发展的第三次浪潮，市场发展至今造就的供需旺盛局面，对于办公室出租发展商而言，依然是蕴藏着无限商机，就看你如何掘金了。

当前的CBD热使得整个办公室出租市场看起来并不似前几年那么清楚了，尽管近两年办公室出租市场已明显好转，但由于需求结构的转变引起的市场需求不确定，使得发展商对投资办公室出租比以前更加慎重，出于避免风险的考虑，近期市场中的办公室出租项目更加侧重可行性研究及市场定位。

而任何一种市场的发展到一定规模必然带来需求层次的多元化，办公室出租市场也不例外，办公室出租租户的第一次搬家可能是因为办公室不够档次，第二次搬家可能是因为业务扩展，而第三次搬家则会充分考虑其个性化的需求。在国外，商业办公楼多种多样，有商业区的摩天大楼，有城区边缘的个性化办公楼，还有位于公园里面环境幽雅的小型办公楼，对比起来，深圳千篇一律的单一高楼为主的市场结构略显单调。

不管CBD也罢，金融街也罢，都负担着托起深圳未来办公室出租梦想的重任，到底这第三次浪潮会把深圳的办公室出租市场带到何处，让我们拭目以待吧！