深圳办公室出租发展 从城市轨迹到级别定义

 

办公室出租发展经历四个阶段，第一代办公室出租一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代的办公室出租主要为商住两用，这个阶段的代表项目天祥大厦、中银大厦。深圳这一代办公室出租的明显特点就是刚刚出现办公室出租的概念，仅仅具备办公室出租的基本办公能力，物业服务以及配套却跟不上。

 

第二代办公室出租指的是外企进入，改革开放后获得开发建设的办公室出租。这批办公室出租除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代办公室出租早期代表项目有银华大酒店(酒店式办公室出租)、五一路平和堂办公室出租、顺天国际金融中心等。这些都算深圳最早的专业化办公室出租，硬件配套、物业服务、商务配套等都开始逐步的完善。

 

第三代办公室出租在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代办公室出租代表有中天、豪庭、喜来登。

 

随着经济全球化的到来，第三代办公室出租已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代办公室出租的出现就顺理成章了。所谓第四代办公室出租，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。深圳第四代办公室出租代表有地王大厦、报春大厦、联合广场、市民新世界、金辉大厦……基本都是在综合体上的办公室出租，其总体设计都向着智能化、科技化、绿色、创新不断迈进。

 

相比前三代办公室出租，第四代办公室出租更讲究目标客户，瞄准各类跨国企业、外资企业以及国内实力派大中型企业。此外，更大程度地使办公空间趋于模糊化，倡导在交流沟通的基础上提高工作效率。而且第四代办公室出租的智能化程度达到了相当高的程度，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，宇智能化，安防智能化，办公智能化等等都是必备条件。伴随科技的进步和开发理念的成熟，城市的发展轨迹日渐清晰，城市的发展要求也在促进办公室出租的标准不断更新。办公室出租走向更高级的同时，评定标准也在不断的完善和全面，这不仅对办公室出租的整体发展有着积极的引导，也让办公室出租的目标定位更加明确。

 

办公室出租 深圳宏观经济趋势的显示器

 

深圳宏观经济形势自2004年至2014年的十年间，增长迅猛。以办公室出租为代表的商用房地产市场已是高度市场化，在深圳宏观经济走势中，有两个突出的亮点将对办公室出租市场产生巨大而深远的影响，一个是滨江新城的成立;一个是新经济在深圳的不断茁壮成长。滨江新城意味着深圳将全方位地开放，外界将有更多机会进入深圳市场的金融、保险、物流、房产、第三产业等行业。这些领域的一个重要特点是智力密集型，或者说是西装革履的“办公室出租经济”。而新经济的发展在深圳经济生活中也格外抢眼，新经济实体的重要表现就是高薪的“金领”和高档的智能化楼宇。尽管泡沫的指责不绝于耳，但以信息技术为代表的新经济已在中国日长夜大，深圳也倍受影响。

 

“深圳办公室出租发展起步比较早，比起其他的省会城市至少早了3-5年。我们都知道原来老城区的金融机构由于基础配置较低、交通堵塞等因素，继续搬迁的量很大。而近些年投入的一些字楼，根本不能满足金融机构、大型企业、成长型企业得到求。现状总结下来就是放量完全不能满足市场的需求。”(深圳)置业有限公司总经理王如民在采访中表达了他对办公室出租的看法。

 

有业内人士曾表示，随着深圳经济的整体发展，办公室出租需求量加大，未来3-5年深圳办公室出租市场很有可能呈现井喷之势。而对此王如民却充满了信心：“在未来的两年以后，深圳的写子楼和综合体项目会大量的爆发销售，但依然以期房为主销售，可能会出现办公室出租观望、价格战的可能性，但现房依然是持续最火热的抢手货，再过两年，又会形成新的机会。而6-8年以后，办公室出租市场就会回到一个平稳的阶段。但不管过多少年，配置高、品质好的办公室出租一直都会是市场最稳定的需求。它不仅仅决定你的位置，也决定了一个片区的发展品质。”

 

作为深圳第四代办公室出租的典型代表，深圳报春大厦营销总监常金国对市场前景也相当乐观：“大供应量，以及市场行情的走淡，让销售压力逐渐增加。但和武汉、郑州等同属中部的省会城市相比，深圳高端办公室出租空间还很大。尤其是开福区，有深厚的传统和氛围积淀。无论是成交面积还是价格，都领跑深圳办公室出租市场。比如，去年整个开福区的办公室出租销售面积同比前年增幅超过八成。”

 

之前民间投资的滞后制约了办公室出租的发展，而现在经济增长的发展，由政府投资的一马当先演变为民间投资的万马奔腾。办公室出租所折射出的宏观经济，无疑是深圳城市与经济发展的显示器。而深圳的办公室出租发展，也将伴随宏观经济的上升趋势，为自己赢得一席之地。