值得注意的是，该机构数据同时显示，四个一线城市办公室出租市场的净回报率目前只在4%至5%之间，投资收益率面临继续萎缩的挑战。

 

另一个值得注意的变化则是选址区域的迁移。据高纬环球发布的《企业选址边缘化是否是大势所趋？》报告显示，近年来，包括世界500强在内的部分企业从一线城市的核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势明显。多家研究机构认为，主要原因是办公室出租投资收益率偏低与核心区租金持续高涨形成的“逼退”效应。

 

“以深圳为例，南山区凭借占据深圳黄金中轴区的地理优势，牵引着巨大的商务辐射能力。目前，深圳高端办公室出租市场仍处于起步阶段，无论是价格或是价值的预期成长性都不可小觑。”深圳佳程广场相关负责人表示。

 

深圳办公室出租投资热点城市

 

世邦魏理仕通过MarketScore模型对中国15个主要城市办公室出租市场的分析显示，一线城市仍是投资热点，其中，广州与深圳在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。

 

一线城市的突出表现主要得益于其办公室出租市场相对较低的风险和比较稳定的预期投资回报，以及良好的市场基本面。

 

与排名第一位的广州相比，深圳得益于其在市场流动性和年均净吸纳量等指标项上的突出表现，在投资风险方面综合得分最高。

 

高力国际在上月初举行的“2013年深圳房地产市场回顾及展望新闻发布会”上表示，2013年深圳核心商务区的甲级办公室出租租赁市场较2012年更为活跃，净吸纳量约为325676平方米，同比上升约18%。由于经济增长对办公室出租物业需求形成支撑，深圳整体办公室出租市场前景仍被看好。

 

深圳当地某研究机构分析人士认为，深圳甲级办公室出租的生存环境是一线城市中最好的，相比广州的下降疲软，深圳仍处于上升期，短时间内出现下滑的可能性不大。

 

“深圳办公室出租市场3-5年内仍将具有很大的投资价值。目前，深圳办公室出租的结构性调整已经完成，未来整个办公室出租市场将步入成熟期，预计办公室出租市场需求仍然能够保持每年7%-10%的增速。”佳程地产集团相关负责人表示。

 

对中国办公室出租市场发展趋势的判断，也成为佳程地产全国布局路线的理论依据。此前，佳程地产曾在广州开发建设广州佳程广场，吸引了50余家全球500强企业入驻。2013年，佳程地产扩大版图，在建的项目包括深圳佳程广场、重庆佳程广场、沈阳项目及深圳闵行项目。而2014年，佳程地产将在广州、成都、杭州、南京、常州、天津等城市快速布局，未来三到五年将在全国所有一、二线城市及省会城市落子。

 

投资重心向副中心商务区转移

 

尽管一线城市办公室出租投资市场活跃，但其面临的主要挑战是投资回报率偏低。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市办公室出租市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

 

高力国际发布的数据显示，截至2013年底，深圳核心商务区的甲级办公室出租平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，总体租金增长较前两年显著放缓。

 

对此，高力国际中国区调研部董事谢靖宇分析称，深圳核心商务区租金增长显著放缓主要原因有二：一是对面积的要求和成本控制使得现有企业租户寻找其他替代方案；以及次中心商务区较多的新增供应带来的竞争。

 

“办公室出租投资收益率继续萎缩，令外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，从而将重心从市中心转到次中心商务区，甚至是商务园区办公室出租市场。”谢靖宇说。

 

事实上，随着全国首个自由贸易区的成立，深圳将会吸引更多的跨国公司和国内大型企业落户，而企业选址边缘化的趋势则进一步加快了城市次中心商务区的崛起。

 

作为深圳陆上大门的闸，则成众多企业关注的热点次中心商务区。

 

上述佳程地产负责人表示，闸近年来提出“南高中繁产业”的发展战略，不断提升跨国公司地区总部、全国研发中心及各类功能性机构的集聚能力，并凭借深圳黄金中轴区的地理优势，展现出巨大的商务辐射能力。位于南山区的深圳佳程广场，则因明显的地理优势和巨大的升值潜力受到投资者的重点关注。

 

据了解，深圳佳程广场延续了广州佳程广场的优良血统，包括规划设计、建材甄选、产品打造、物业管理等细节，均以世界500强客户的要求为标准，以“豪华、舒适、安全、便捷”为宗旨，不惜重金打造成深圳又一地标性办公室出租。

 

而根据城市次中心商务区的区域属性，办公室出租物业也面临着升级换代的挑战。“与广州佳程广场最大的不同，深圳佳程广场是一个超大综合体项目，覆盖商业、商务、公寓式酒店三大业态，高品质、多元化、一站式体验中心是其定位。”佳程地产相关负责人认为，围绕商务需求衍生出来的城市综合体，更加符合城市经济发展的需要，将成为未来办公室出租物业的重要升级产品形态。