在严峻的市场调控之下，深圳办公室出租市场却出现井喷。进驻企业增加带来的刚性需求直接催热了办公室出租市场。2011年高端办公室出租租金一路走高，空置率持续下降。

 

李国政分析认为，2001-2008年深圳市办公室出租销售价格大致保持平稳上涨的趋势，至2008年达到6292元/平方米，进入2009年后，由于推出的办公室出租总体档次偏低，导致了销售价格出现结构性的回落，仅为5235元/平方米，进入2010年后，办公室出租的价格再度攀升至6749元/平方米，为历年来的最高峰。2011年上半年深圳市办公室出租同比去年量价齐升，主要是因为万达、福星惠誉、南国置业等企业推出了大量SOHO类产品，地理位置优越、产品带精装修、又不受限购令影响，因此带动办公室出租成交量和成交价格的整体上涨。

 

“随着企业不断发展，原有的商住楼、办公室出租商圈配套已经不能满足企业发展需要，这种办公室出租中的‘改善性需求’便催生出一批对新生代办公室出租极度渴望的企业客户。”汇丰投资有限公司营销副总经理付晖说。

 

刚需与投资并进

 

“跑了快两个月都没租到地方，总部天天催，员工都只能在家里办公。”李先生无奈的说。受上海总部委托来深圳开设分公司，没想到一开始就遇到了困难。

 

两个月前，李先生考察了金晖大厦大厦以及航空路市民新世界大厦，但都说提供公司相应资质材料之后只能“排个号”，好不容易等了一周接到可以租的消息，他立刻赶去，却被别人捷足先登。没办法，他又到民生银行大厦和浦发银行大楼，都因租金太贵，总部过不了关。好不容易在网上看到一则两天前登的办公室出租招租信息，打电话过去时已经晚了。

 

李先生的遭遇并非个案。调查数据显示，深圳甲级办公室出租最大的客户是外资公司和外地的公司，分别占32%和55%，而本地的公司只占到13%的水平。

 

“大多数时候，企业购买或租赁办公室出租的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。办公室出租的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片，当本地企业发展规模达到一定程度，进入品牌发展战略阶段，这种需求就会在办公室出租市场发展中得到充分体现。”李国政说。

 

“随着城市经济的发展以及深圳特有的地理优势，越来越的多的国内外大中型企业在深圳开设分公司，有的甚至将总部直接迁移过来，极大的带动了商业地产的发展。”广东省社会科学院经济研究所叶教授说。

 

叶教授认为，国家对住宅项目宏观调控，引发了大量资金外逃，越来越多的投资客将钱投向了办公室出租市场，从而推动了办公室出租升温。

 

数据显示，今年一季度开始，深圳办公室出租每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。深圳天地的一栋甲级办公室出租，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。今年一季度，深圳新办公室出租均价比1季度环比上升9.26%，就连二手办公室出租价格也上涨了将近7%。

 

截至6月末，深圳办公室出租租金均价在每平方米72.6元/月。以一个200平方米办公室出租户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高，也因此受到了众多投资客的青睐。

 

调控成催化剂

 

“很多人都把办公室出租市场的火爆归功于调控，其实不然，真正的原因还是开发商对市场的认识，调控只是催化剂。”李国政认为，从2009年下半年开始，商铺、办公室出租就开始升温了，最后还是市场有这个需求，调控只不过加快了进程。

 

作为开发商的付晖也有类似观点：“2008年以前深圳的开发商都不愿开发办公室出租，因为卖不过住宅。但现在深圳的经济发展起来，大量有实力的企业进入深圳，开发商们看到了商机，现在办公室出租租金回报比住宅高。”

 

与住宅楼不同，一幢办公室出租就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里产生财富效应。一项统计表明，一幢高级商务楼里，众多公司所产生的效益，与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当。

 

“政府对于办公室出租等商业项目也越来越看好，现在就连一些远城区都开始建办公室出租，因为办公室出租对地方政府来说就像是‘下蛋的母鸡’。”李国政说。

 

“就整个深圳市场的商务环境来看，高端办公室出租依然是供不应求的。再加上相比住宅，整个商业地产形式还是很好的，因此，办公室出租产品开发自然相对多了起来。目前，深圳办公室出租市场正朝高档办公室出租的方向在发展，相信半年之后，最多两年，深圳的高端办公室出租市场就会有较大变化。”叶教授说。

 

目前，深圳办公室出租也进入了供应高峰：1月，深圳多个高端办公室出租项目或进入销售期，或对外招租，这将推动整个深圳高端商务区发展格局的变化。

 

据戴德梁行的统计数据显示，深圳纯商务办公室出租在售价格在10000-19000元/平方米，租金水平在30-100元/平方米/月。而其中，市中心高档办公室出租的价格一般在15000-35000元/平方米，甲级办公室出租的每月租金普遍在80元/平方米左右。