当前，中国办公室出租的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市办公室出租规模均达到上千万平方米，二、三线城市的办公室出租开发也方兴未艾。虽然世界经济仍在低迷中徘徊，深圳却呈现出超强的城市潜力，优质办公室出租项目需求与日俱增，其背后则是多方利好的强力支撑。

 

深圳城市经济增速NO.1，转型升级步伐加快

 

办公室出租体现了城市的影响力和经济发展状况。愈是经济发达的城市和地区，办公室出租愈聚集、有活力，诸如曼哈顿、香港、上海，都是此规律的例证。放眼中国内地新兴城市，深圳毋庸置疑在建设成熟度与经济发展、活跃程度等方面都是领跑者。

 

2008年国际金融风暴后，深圳GDP仍然保持年均10%以上的增速，显示出出色的风险控制能力。多年来，深圳GDP增速始终稳居前三甲，并已经赶超北京、上海等国内一线城市。

 

来自权威机构的数据显示，深圳2010年至2012年的GDP增速分别为17.9%、16.4%和13.9%。而北京同期的GDP增速分别为14.9%、8.1%、7.7%，上海为150.%、9.2%、7.5%。可见，深圳城市经济已经进入快速上行阶段，并呈现出强劲的势头。

 

最新数据显示，2013年上半年，深圳全市生产总值6579.01亿元，按可比价格计算，同比增长12.5%，可见，深圳城市经济运行总体平稳的同时，转型升级步伐也在加快。

 

500强企业在津比例达30%，金融企业5年增长16倍

 

世界500强企业的落户显然对于城市有着特殊的符号意义。上海和北京显然是世界500强落户的第一集团，深圳紧随其后，正成为世界500强企业新的聚焦城市。

 

近年来，深圳市政府大力鼓励外来企业及资本融入，有资料显示，仅2012年全社会固定资产投资总额就达到8850亿，增长幅度为18%。截至2012年间，世界500强企业中已有近30%在津门落户。

 

最具敏锐眼光的金融企业也纷纷选址津门。来自深圳市工商局的资料显示，深圳市金融企业数量在2008-2012年的五年间增长了近16倍，银行、保险、证券基金、融资租赁等各门类纷纷在津布局扩张。

 

随着城市投资环境的日趋成熟，越来越多的企业聚焦深圳，总部办公正成为深圳服务业潜在的新兴力量，市场对于办公物业的需求也正处于持续上升状态，其租售价格也将经历一个快速上涨的过程。

 

现代服务业增长显著，深圳办公室出租空置率走低租金上涨

 

在“加快转变经济发展方式，调整优化产业结构”的要求下，第三产业对经济发展拉动作用明显，投资仍是增长引擎但结构优化开始发力，这在深圳城市经济中体现的尤为突出。来自深圳工商局的数据显示，深圳第三产业平均年增长约8%，其中增长最快的是现代服务业，以租赁和商务服务业29.13%增速高居榜首。

 

显著的需求增速让深圳办公室出租市场迎来新的发展契机。截止到2012年底，深圳办公室出租市场现有项目多数接近满租状态，尤其部分新建甲级办公室出租项目已达到历史最低，空置率仅为2-3%，“一间难求”的状况不时发生。

 

来自富思博得的数据显示，截至2012年底，深圳市中心城区新建甲级办公室出租空置率仅为13.1%，较2011年同期下降5%。而在租金表现方面，平均新建甲级办公室出租市场租金水平达到140元/平方米/月，并持续保持年均5%的上涨速度。

 

早在几年前，开发商便普遍看好未来商业地产尤其是办公室出租市场。随着近年来楼市调控政策的不断深化，不少房企纷纷从住宅向商业转型，加大商务地产项目的投入。业界人士认为，推动新兴城市商务地产的重要因素在于市场投资的需求。

 

资料显示，在相对成熟的市场，例如北京、上海等，办公室出租租金回报率约在5%左右，而潜力城市的租金回报率可能达到6%-7%，甚至8%。毕竟，这些新兴城市是中国未来人流和财流聚集的核心城市，其潜在需求是可以覆盖现有核心区域供应量的，在一定程度上提振了市场信心。同时，大型企业的扩张需求也直接刺激了市场的吸纳。

 

多家研究机构分析人士指出，在深圳城市初现活力与多元化风采的当下，优质办公室出租实际上仍然比较匮乏。截至2012年底，二线城市优质办公面积占比低于5%。未来四年，优质办公楼新增供应面积也只占新增供应的17%，至2016年，累计优质办公楼面积新增13.3%，并无太大改善。显然，优质甲级办公室出租在市场中具有较强的竞争力。

 

2013年，金融街（南山）中心以首开劲销3亿元的优异成绩，成就深圳市场上的神话，之后又以稳定的成交表现，持续占据热销办公室出租排行榜前列，也印证了背后需求力量的强大。

 

城市产业尤其是第三产业的发展、升级将有效推动高端办公物业的发展，而深圳目前正加速进入这一发展阶段！