十年一轮回租赁市场回归平稳

在2008年国际金融危机过后，主要城市甲级写字楼租金均出现了探底之后的报复性反弹过程。但是，在经历了2011年的大幅冲高以及2012年的高位回落后，未来写字楼租金何去何从值得我们研究。由于1997年亚洲金融危机过后，当时深圳写字楼出租市场发展相对成熟的北京和上海的写字楼租金也出现了暴跌和反弹的过程，因此中原集团研究中心将重点对比两次经济危机后写字楼市场的表现，以期更好地预测未来中国写字楼市场的走势。

以上海的写字楼市场为例，1997年亚洲金融危机前后至1999年的三年间，上海的甲级写字楼租金暴跌70%；之后租金快速上升，至2001年反弹约70%，但与高位相比仍下降近50%；2001年至2007年，上海甲级写字楼租金长期保持平稳并在2007年重新回到了1997年金融危机前的高点；2008年国际金融危机再现，上海写字楼租金再次重挫30%；随着四万亿政策的出台，中国经济快速回暖，上海写字楼租金逐步回升，至2012年底回升约35%，但与高点相比仍有5%的差距。北京写字楼市场变化与上海基本类似。

通过对比北京及上海写字楼租金的变化过程，《中原地产研究2012年年刊》认为，两次经济危机过后均出现了暴跌、反弹的过程，上一轮反弹后租金出现了很长一段时间的平稳期。以史为鉴，我们可以得到以下三个基本结论：第一，写字楼市场的周期性波动是受到经济的周期性波动所影响的；第二，除非出现大规模的经济危机，否则写字楼市场的租金一般会呈现平稳增长的态势；第三，经济危机过后，一般写字楼租金将会出现暴跌、反弹、平稳增长的过程。

  米勒认为，深圳写字楼市场出现以上周期性波动的主要原因是由供求关系的变化造成的。一般来说，一个房地产周期将会出现以下三个阶段。第一阶段：随着经济的快速增长，对写字楼的需求也将明显的提升，写字楼的开工也将逐步增加，但竣工的速度很难赶上对写字楼的需求，因此在此期间，写字楼空置率下滑，写字楼租金快速上升；第二阶段：经济增长见顶，需求快速下滑，新开工快速减少，而竣工量则快速增加，供大于求，空置上升，租金下滑；第三阶段：经济回落放缓，写字楼竣工量减少，供求逐步恢复平衡。目前来看，主要城市写字楼市场正处于从反弹转向平稳增长的过程。

租金累计涨幅大 年内分化明显

从整体来看，2010年至2012年，中原集团研究中心所监测的7个主要城市甲级写字楼租金均呈现快速反弹的过程。从2009年的最低点算起，与最高点相比，反弹幅度最大的城市是北京和深圳，租金分别上涨105%和82%，广州、上海、杭州、成都和重庆的租金则分别反弹38%、36%、32%、23%及21%。

2012年，不同城市租金走势出现了明显分化。其中，深圳及重庆的租金一路下跌，全年累计下跌7%和2%；其余城市租金则基本保持上涨态势。其中，北京一枝独秀，累计上涨21%，杭州、上海、广州、成都的租金涨幅缩小明显，全年分别累计上涨10%、8%、6%、5%。由于深圳是2008年金融危机后租金率先出现上涨的城市，且涨幅惊人，2012年的租金调整是一个正常的自我修复过程。

空置率保持低位 一线城市表现优

空置率的上升直接影响着租金水平，2012年空置率上升的城市分别是上海、深圳、杭州、重庆，其中深圳和重庆均录得租金的下滑，虽然2012年各城市写字楼空置表现略有差异，但整体来看，目前的空置率依然处于相对低位。其中，空置率低于10%的城市均为一线城市，分别是北京3.46%、上海6.94%、广州6.34%、深圳7.90%；二线城市的空置率均超过10%，成都、杭州、重庆的空置率则分别为11.57%、11.23%、16.00%。

据六洲置业顾问的介绍，2012年的深圳写字楼出租市场整体表现平稳。一方面，写字楼租金涨幅与2011年相比明显收窄；另一方面，写字楼销售与去年同期基本持平，写字楼价格涨跌互相。在中国经济平稳增长的大背景下，未来租赁市场将回归常态，出现大幅波动的可能甚微。在世界主要国家实施宽松货币政策的影响下，中国适当放松流动性也是大势所趋，而这些超发的货币在住宅市场限购的挤压下或将继续流向商业地产市场。