深圳甲级写字楼"只租不售" 售价上涨41.5%

　　2010年深圳甲级写字楼市场全年新增供应约29万平方米，其中超过90%来自福田区。

 新落成甲级写字楼基本采用只租不售策略，反映开发商希望藉此获取长期租金收益和未来物业价值的快速增长，过去的一年里发生在二手存量市场中的大面积购买成交明显增加。

同时在高档写字楼购买需求持续活跃、业主惜盘不售的情况下，深圳全市平均售价已快速上涨至人民币38,600元每平方米，同比涨幅高达41.5%，其中福田中心区写字楼售价首次超过4万元/平方米，部分高端物业逼近5万元/平方米。

　　第一太平戴维斯在2010年商业物业年度报告中显示，由于近期深圳甲级写字楼售价持续攀升，导致甲级写字楼市场投资回报率跌至4.9%的低位。截至第四季度末，深圳甲级写字楼空置率为14.4%，但目前新入伙项目不乏潜在租户的租赁意向，显示租户对租赁本地甲级写字楼需求持续不减。甲级写字楼租赁市场的主要客户来自金融保险企业，吸引大量业主特别是单一业权业主积极推介，如嘉里建设广场和六洲置业商务中心，仅面向租赁半层以上的租户。

　　2011年甲级写字楼市场供应将达到75万平方米，未来大部分的新增供应集中在福田、罗湖两区，预计其中绝大部分依然是只租不售物业，业主将面向大面积租户或金融保险企业租户的租赁意愿预计将持续。空置率受新增供应拉动有所上升，租金有望继续增长，预计涨幅在15%左右，品质更优的写字楼租金均价有望超过200元。售价上扬趋势明显，预计涨幅在15-25%，品质良好的甲级写字楼单价将超过5万/平方米，投资回报率预计短期内会维持在4%-5%的水平之间。

　　优质零售市场总量接近200万平方米 预计3-5年内供应翻番

　　在经济复苏及强劲消费需求的推动下，深圳2010年社会消费品零售总额有望突破人民币3000亿元，在市场需求强烈的推动下，优质购物中心租金水平有所上升，达1023元/平方米/月，同比增长7.3%。同期平均空置率下跌0.8%至4%，2010年内新开业的喜荟城、KK Mall均在短期内实现满租。

　　2010年全年共有喜荟城、天利名城、京基 (论坛新闻)KK Mall三项目入市，新增了20万平方米的供应。截至2010年年底，全市优质零售市场总量已接近200万平方米。第一太平戴维斯表示，预计2011-2012 年是深圳购物中心供应的高峰期，预计有5个购物中心陆续落成，合并提供超过80万平方米的新增供应，且在3-5年内，购物中心供应量将翻番，尤其是龙坂、宝安及龙岗中心城等片区将会相继成为热点，市场也将进入白热化竞争态势。
　　
高档住宅租金及入住率进一步增长

　　第一太平戴维斯报告显示，稀缺的新增供应、持续稳定增长的租赁需求使服务式公寓的租金及入住率进一步增长。2010年第四季度深圳服务式公寓的平均租金约为人民币198.5元每平方米每月，同比上升2.5%。平均入住率则同比上升达7%至81.4%；高端别墅市场租金指数同比上升2.1%，至人民币156.4元每平方米每月。入住率同比上升5.9个百分点，至86.1%；高端私人住宅市场租金录得自金融危机以来的最快年度增长，同比明显上升22.1%至人民币89.2元每平方米每月，而平均入住率同比上升3.2个百分点至83.4%。

　　其中南山蛇口片区已吸引雅诗阁和辉盛庭两大知名公寓运营商布局，而在福田罗湖中心片区，近年新落成的五星级品牌酒店有少量公寓产品入市，为高端租赁人群提供更多的租赁选择。

第一太平戴维斯预测，2011年服务式公寓租金将上涨2-5%，租赁别墅租金上涨幅度在5%以内，高端私人住宅则将上涨5-10%。

租金的上涨必然是趋势，因为房价在上涨，需求在上涨，租金的价格上涨是必然的.