2012年深圳写字楼出租行业在走摸索的道路：2012年深圳关内写字楼三级市场售价呈现出上半年持续快速攀升，下半年受大市影响略有下浮的整体趋势。关内写字楼三级市场租金水平相对于售价变化，显示出更好的稳定性与更强的价位支撑，在下半年大市转淡的情况下全市整体租金水平依然保持稳步上升的趋势.

　1．1 二手写字楼价格分析

     2012年深圳关内二手甲级写字楼平均售价增长50.1%，所有二手写字楼（包括甲级）平均售价增加53.1%。从曲线走势图不难看出，深圳关内二手甲级写字楼与所有二手写字楼的变化趋势基本相同，上半年整体趋势是持续大幅度上扬，下半年价格略有回落。其主要的原因是，上半年受到二级市场新入市项目拉高市场价格影响，二手写字楼价格随之上扬。下半年，市场政策频频出台，商业银行紧缩银根，特别是9.27政策之后，整个市场呈现低迷状态，客户观望情绪进一步加强，据相关统计，深圳二手写字楼市场成交量创历史新低，二手写字楼售价有所下滑。

     2012年深圳关内二手甲级写字楼平均租金增长7.6%，所有二手写字楼（包括甲级）平均租金增长 27.9%。深圳市关内甲级写字楼租金在6月份突然下滑，主要原因是：南山天利中央广场一期，作为南山商业文化中心区首座甲级写字楼，在5月份入伙，因周边配套水平不完善，二手楼租金水平相比其它三个成熟片区甲级写字楼，差距较大，拉低了整个深圳市二手甲级写字楼的租金水平。07年深圳关内二手所有写字楼租金水平整体上涨，上半年上涨幅度较大，下半年保持平稳。

 1．3 二手写字楼价格与租金关系分析

      六洲置业米勒发现，一方面，2012年深圳二手写字楼售价上涨幅度大于租金上涨幅度，另一方面，租金变化较售价变化相对平稳。这主要是有两个方面原因：其一，由于二手写字楼售价直接受到二级市场以及市场政策的影响，且反应速度较快；而租金除受到二级市场状态影响外，更主要的是受所在区域商务成熟度的影响。

其二，2012年7月限外令出台、9.27政策提高商业用房购房贷款首付比例及利息率、下半年商业银行紧缩银根等均严重影响了购房者的置业信心，市场观望心态严重，许多购置物业需求转变为暂时租赁，这也导致深圳二手写字楼租金变化相对售价更为稳定。