深圳办公室出租市场回归市中心 租赁市场有春天
发布时间:2014-10-30 16:14:42
来源:六洲商务作者:米勒
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据《深圳商报》报道，2012年，有关办公室出租供应量出现井喷，办公室出租过剩出现危机局面的讨论就层出不穷。但发现，深圳办公室出租非但没有被卷进这样的讨论中，反而呈现出一片火热销售的局面。办公室出租购买市场回归市中心，并且呈现稳中有涨的趋势。时代1号、保利中心、协信中心、万科钻石广场，这一批6月左右开盘的办公室出租，进入市场后均取得了良好的成绩。深圳339至3月开盘以来，每平方米涨幅在800元左右，在中原数据深圳办公室出租销售排行榜中，稳居前三甲。万科钻石广场6月开盘后一批次售罄，时代1号每月平均去化量为2500平米，保利中心6月份销售额达8千万。
“市中心区域目前仍然是深圳政治、经济、文化中心，无论是事业单位还是中小企业，选择在市中心办公，时间、交易成本更低，目前市中区办公室出租供应量远远不够，出租空置率低，对于投资者和进驻企业来说，深圳办公室出租的价值更容易判断。”新港地产执行董事表示，相比其他区域，目前市中心办公室出租在售项目少但需求很大，甲级办公室出租在售的更是凤毛麟角。
市中心办公室出租更容易成为地标性建筑
纵观国内的地标性建筑，大部分为
深圳办公室出租。城市中心区办公室出租优势不可复制，在城市中心区，集区域、物业、品质等优势于一身的办公室出租，同时因建筑形态突出醒目而更受瞩目，成为地标性的商务建筑。比如位于CBD区域的国贸三期及银泰中心，上海环球金融中心、广州天河中信广场。
除了建筑本身，要成为成熟的地标，必须要依托人流量。人口越密集的地方地标性越强，表示，市中区办公室出租地标的优势在于容易识别，租金水平也更高。由于地标性质突出，前往的商务人士更好识别，办公属性也清晰，在人群的口碑效应也更容易建立。因此，地段位置决定了这样的办公室出租必须具备更好的硬件设施和完善的物业管理。
均价15000元/平米市中心办公室出租达成共识
有一句话叫“市中心永远没有空置的办公室出租，只有物业管理不好的办公室出租。”这句话解释了市中心办公室出租高价位的信心。据调查，目前市中心在售办公室出租数量并不多，甲级办公室出租更是只有10个左右。目前，市中心办公室出租的均价在15000元/平米。
相对于深圳其他区域，市中心甲级办公室出租每平米高出3000-7000元。其中，保利中心和九龙仓均价在17000元/平米，每个月的去化量为3000-4000平米。金牛·万达广场、协信中心、万科钻石广场均价在12000元/平米。深圳339精装办公室出租均价17000元/平米。
保利中心相关负责人说，目前购买该物业的人群中投资客和自用型客户各占一半，有一些自用型客户选择整层购买，目前客户多为金融和地产行业为主。深圳339和万科钻石广场的投资客户比例则更高，深圳339项目负责人表示，这与区域内客户认同城东发展有关。据了解，目前深圳339意向租约客户多集中在大型基金、商业公司。
一位业内人士表示，投资办公室出租只用考虑两个因素：在哪里？谁开发的？多年的商业投资经验已经说消费者，投资办公室出租认准人流量最大的核心地段，认准甲级办公室出租高端配置，认准知名物业管理公司，那么办公室出租作为长期投资，回报率更为稳定。
空置率低企业争抢市中心办公室出租
一位中小企业的总经理刘先生说，去年9月份，他在市中心寻找办公室出租，市民新世界、国嘉新世界广场和地王大厦都去看过，这几个物业基本都已经驻满，租金在120元每平米/月，后来只有挑选了一个刚交付3个月的非甲级办公室出租，当时只有三层楼还可以选择了。
根据
深圳办公室出租信息网的统计，目前市中心区域已经投入使用的甲级办公室出租有12个
“办公室出租的难度在于前期出租，第一轮租金会相对较低，出租率慢，在市中心这个问题很好解决，市中心区域的甲级办公室出租租金已经形成共识，基本在100-140元每平米/月。”深圳339相关负责人说，为了省去客户的麻烦和担忧，深圳339还采取了全精装带六年租约，前三年固定回报7%，从第四年开始每年递增5%，解决第一轮客户量的问题，且因为统一管理，客户的搭配和物业的后期维护都能做得更加出色。
认为，市中区办公室出租的租金水平从来都是最高的，目前市中区甲级办公室出租平均租金价格达到了每平方米100-140元/月，投资回报率在7%-8%。随着四川经济的快速发展，企业的实力壮大，未来城市中心的办公室出租租赁将以第三产业为主。他估计，市中心甲级办公室出租市场还有近10年的快速增长期。
