当住宅市场遭遇政策这只“有形之手”的调控，进入相对缓慢发展阶段之后，商业地产暗藏的巨大潜力开始为各方所关注。在经历了多年的沉寂与发展之后，深圳商业地产开始走上了城市发展的中心舞台。

 

据相关数据显示，2009年深圳办公室出租供应量为37万平方米，到2010年翻了一翻，70万平方米。2011年截止7月初，放量49万平方米，吸纳28万平方米。预计2012年进入放量高峰期，新增供应量或超过250万平方米，到2014年深圳办公室出租总存量或突破500万平方米。

 

住宅市场受限、贷款难，让全城商业地产热迅速蔓延。据近日仲量联行发布的上半年深圳市场物业分析显示，2011年上半年，深圳市甲级办公室出租市场租赁交易持续活跃。当前深圳市甲级办公室出租平均净有效租金达110元/平方米/月,为深圳市场有记录以来的历史最高租金，较去年同期大幅上涨20.1%。位于核心区域的办公室出租物业，尤其是硬件条件过硬、配套管理出色的优质物业，在未来相当长的时间内仍将继续保持活跃的成交。

 

随着一座又一座办公室出租项目的竣工投入使用，未来深圳办公室出租市场竞争定将越来越激烈。对于目前办公室出租的发展状况，世邦魏理士分析师金灵认为，虽然目前办公室出租的需求发展超过两三年前的预期，但在市中心核心区域与轨道交通相连且单一业权的高品质项目预计未来前景相对乐观。

 

谁来为办公室出租买单？

 

5A级、超甲、超高层……在如今的办公室出租市场中，一般的项目你还不好意思拿出手，哪个项目不是标榜按最高标准而打造的。据仲量联行最新研究数据显示，目前全市甲级办公室出租存量约71万平方米。其中2011年上半年深圳甲级办公室出租市场新增供应约12万平方米，在市场未来供应方面，预计到2011年底深圳市场甲级办公室出租面积为约85万平方米，到2014年底，该数字或将达到200万平方米。然而这一系列高标准、高质量项目，却也让投资者犯了难。

 

办公室出租作为一种主流的商业物业，跟住宅相比其受市场竞争和需求变化的影响更为明显。而对于部分自持物业的开发商而言，其物业大多为集团自有，自然也就无关谁买单的问题。

 

然而在如今的市场上，大多项目都是用于出售或出租，因此谁来为项目买单则成了开发商在打造项目之初最先考虑的问题。在现下办公室出租市场一片火热的情况下，仲量联行总经理表示，目前办公室出租供应量增长显著，同时市场对供应的迅速吸纳能力也不容忽视。而目前深圳市场甲级办公室出租的吸纳量主要来来源于企业在蓉新成立的办事机构及现有企业选择升级办公场所；行业方面，专业服务、金融服务行业及高科技等行业对甲级办公室出租表现出较大需求。

 

据了解，目前办公室出租受到了各方投资者的力捧，特别是在住宅市场受限后，游资为寻求出路，更多的转向于投资商业地产，而作为商业地产中收益较高并且相对稳定的办公室出租则成为了游资的首要选择。因此，虽然目前市场上有大量办公室出租项目的投入建设、使用，而办公室出租市场仍继续一路高唱凯歌。

 

投资办公室出租的收益风险

 

从1991年地王大厦的建立开始，深圳办公室出租的高度就一直在被不断打破。高度的提升，伴随着的是项目的建筑设计标准的提升。而在高成本、高标准下打造的项目，自然是免不了与其相应的高租金以及高物管费用的增加。据相关数据显示，2011年上半年深圳甲级办公室出租租金累计涨幅3%，净有效租金达110元/平方米/月。

 

然而高租金却也成了办公室出租的生存成了一大隐忧。如作为2003年深圳市顶级办公室出租项目，冠城广场曾有高达9家装饰公司入驻，然而近年来均已全部搬离了5A级办公室出租。因此在日益激烈的市场竞争中，高租金、高物管的办公室出租项目如何保证收益则成了目前投资者最为关心的问题。

 

机构解析

 

面对如今市场上越来越多的高标准、精细化项目，如何赢得市场，获取价值收益，成了众多开发商与投资者密切关注的问题。在世邦魏理仕分析师金灵看来，合理的定位是赢得市场认可的关键，办公室出租最终要服务于最终使用者。另一方面，投资者在投资办公室出租项目时一定要关注物业的后期维护，若是看重长期收租的个人投资者，建议更多的关注开发商和物业管理企业的背景和资历。

 

高成本、高租金并非是令投资者搬离的唯一原因。办公室出租物业吸引或者留住投资者的因素还包括硬件设施、软件管理及设施设备更新等多个方面。如位于天府广场—红照壁区域的某些高品质甲级办公室出租尽管租金水平远高于市场平均水平，但仍然备受高端投资者青睐，空置率一直保持较低水平。在如何赢取市场占有率方面，仲量联行认为，对于已经落成的办公室出租项目，注重租户组合，提升物业管理品质，强化后续设施设备维护升级，方能在竞争日益激烈的物业市场占据有利位置。而对于非中心区域的项目，仲量联行战略咨询及研究部总监谢凌表示，其他非中心市场需要适时考虑增加供应，并注重物业品质的打造，以配合市场需求，获取先机。