根据有关专家分析，在全国住宅市场低迷的大背景下，深圳商业地产市场在未来3年内发展前途广阔，成为市场投资主要着落点，而作为商业地产的办公室出租市场更是重中之重，带着投资旋风刮遍深圳，成为未来房产市场发展的重头戏！

 

180万平方米办公室出租井喷入市

 

“5A甲级办公室出租”，“空中花园、生态办公”，“自带停机坪”……近期，在深圳各个中心区域地段随处可见办公室出租广告身影。

 

“深圳的办公室出租市场，很久没有这么热闹过了。”一业内人士感慨道。

 

据了解，仅今年深圳办公室出租供应量就超过40万平方米田金大厦等陆续面市。最近，体量近5万平方米的世纪百联已开始预售，预计年底就能开盘。

 

一时间深圳办公室出租项目遍地开花。

 

据了解，在2014年下半年，深圳还将迎来办公室出租供应高峰。仅在江滨一线，明年供应的深圳办公室出租体量将近100万平方米。其中，中捷大厦等4个项目领衔海峡金融街40余万平方米办公室出租项目，而江滨北岸中央商务区也会推出体量15万平方米左右的4个项目，供应近60万平方米。

 

深圳房产专家告诉，事实上在本轮办公室出租市场井喷之前，2011年开始深圳办公室出租市场出现明显的复苏景象。当年深圳办公室出租供应量为2万多平方米，2010年全年办公室出租供应近27万平方米，2011年供应量超过40万平方米。仅2年时间，深圳的办公室出租供应量翻了20倍。

 

业内人士告诉，事实上，在限购令之后，商业地产投资热度只增不减，而办公室出租更是以‘价值洼地’著称，正是在这种情况下，许多开发商也想趁热打铁，及早推出办公室出租。

 

另一方面，此番办公室出租供应上涨的直接原因，还是上游土地市场的推动。就比如去年，深圳市共计出让48宗地块，总面积达3106亩，创下了历年之最。

 

“办公室出租价格呈逐年增长趋势，以每年平均45%左右增长，尤其是2011年开始，每年平均50-60%的涨幅。2011年到现在为止涨幅40%左右。”同拓伟业快捷办公室连锁集团副总经理相关专家称，

 

郑爱新也表示，2011年，深圳一些较好的办公室出租售价只有七八千元/平方米，但现在二手价格基本都在2万元/平方米以上。

 

这一点，在5月份受“住改商”禁令的刺激下更是完全体现出来。据了解，在“住改商”禁令出台后，榕城潜伏已久的办公室出租需求得到相当释放。许多地段较好、品质较高的办公室出租都有50%-60%的租金上涨，与此同时，近期二手市场上成交价高达两三万元/平方米的办公室出租也并不罕见。

深圳办公室出租还缺590万平方米

 

但业内人士分析，政府推出大量的办公室出租项目，与市场的饥渴有着直接联系。

 

一业内人士称，2006年起，随着经济快速发展，越来越多企业开始到深圳开办公司，商业地产回暖，办公室出租需求增大。根据深圳有关部门数据统计，2008年底，深圳私营企业数以平均每年20-30%的速度增长，按照这样的增长速度预计目前私营企业数约80000户。而国有企业数在10000户左右。如果私营企业营业面积按照80平方米/户，国有企业营业面积按照200平方米/户计算，那么私营企业办公场所需求量为640万平方米左右，国有企业办公场所需求量为200万平方米；目前深圳企业办公场所需求量预计为840万平方米左右。

 

但在供给方面，深圳办公室出租还远远没有达到这个体量。

 

相关专家认为，目前深圳传统办公室出租分布集中，福田、南山集中了八成左右的办公室出租，其他区域办公室出租分布较少，都是零星专业性强的业态，如软件园等。目前深圳在营办公室出租约250万平方米，与840万平方米的需求量相比，相差590万平方米。

 

广东申发置业有限公司总经告诉，即便是深圳正在建设的这些项目全部投入市场，也很难填补办公室出租市场庞大的缺口。

 

“目前深圳新开发的办公室出租总量在300万平方米左右，但其中有一半是银行、金融企业、国企等机构自建，并不向社会销售。剩下的150万平方米中，有50万平方米是开发商自留物业，以便抵押、升值，剩余下来真正在销售的办公室出租面积，3年内也就在100万平方米左右。如果按目前每户平均购买300平方米来算，100万平方米只能满足3300多户客户，而市场上的需求高达几万户。”罗新说。

 

业内人士告诉，今年到深圳发展的上海企业就有五六百家，再加上台湾等地的外资企业等，深圳办公室出租的供需矛盾还会加剧。随着政府住宅禁商政策的落实和海西建设的发展，越来越多企业进驻深圳，预计办公室出租供应缺口还会进一步加大。

 

“2011年办公室出租二手成交价基本在8000-12000元/平方米，但现在每平方米价格几乎都在20000元以上。”郑爱新也认为，去年来，深圳办公室出租二手成交价已上涨了30%-50%。

 

在本土企业不断做大做强的同时，越来越多的外地企业大量进入深圳，本土企业的提升与外来优质企业的入驻都会带来大量高端办公室出租物业的需求。目前深圳办公室出租市场的发展充其量还处于初级阶段。在未来一段时间的成熟过程中，租金、价格还会持续上涨。在经过两三年的积淀后，办公室出租市场将走向成熟。