笔者发现，办公室出租市场竞争已现“白热化”。甲级办公室出租为了“抢企业”纷纷暗降租金，而即使如此，部分企业仍然因为租金问题自动“降级”，从甲级办公室出租搬进乙级，甚至从乙级办公室出租搬进居民住宅。

 

现象一

 

租金下调 甲级办公室出租空置率下降

 

多个房地产顾问公司数据显示，由于供应量过大及经济形势不甚明朗，深圳办公室出租在未来两年内会延续相对过剩状态，业内人士分析称，目前甲级办公室出租租金已现下降，而未来由于东塔等多个超甲级办公室出租交付，可能进一步激化“恶战”，拉低整体租金。而乙级办公室出租方面，由于大都老旧，未来也面临大规模改造的需求，其租金水平同样堪忧。

 

高纬环球发布的三季度深圳办公室出租市场报告中表明，深圳全市甲级办公室出租空置率持续下降。福田区办公室出租空置率下降幅度冠四商圈之首，由上一季度19.9%下降至15.1%。

 

空置率下降，是以租金下降为代价的。第一太平戴维斯发布的第三季度房地产研究报告显示，三季度，全市甲级办公室出租租金环比下降0.9%至每平方米每月人民币153元。

 

满堂红办公室出租部简经理表示，甲级办公室出租为了招租，价格降至乙级办公室出租水平。“南山区的一些甲级办公室出租的租价几乎跟乙级差不多。”比如福田区的高德四期，价格为130~140元／平方米／月，刚交楼时候价格为120~130元／平方米／月。

 

“很多现在表面上价格为140~150元／平方米／月的办公室出租，因为提供3到6个月的免租期，算下来也就是120~130元／平方米／月。”简经理说，由于价格“暗调”，一些租客离开了体育东路的地王大厦、中银大厦等租金水平为110~120元／平方米／月的办公室出租，搬到福田区。

 

现象二

 

为省租金 办公室出租租客换便宜房

 

即使是降租，也拦不住在实体经济不景气的时间段里，部分甲级办公室出租的租客转向乙级办公室出租的趋势，而乙级办公室出租一部分原本的租客为省租金，甚至直接搬进了住宅楼。

 

“甲级办公室出租租客转入乙级办公室出租的现象，在今年下半年情况比较明显。” 中原地产工商铺办公室出租部刘经理告诉笔者，宏观经济对大企业受到影响，他们或者是整个公司，或者是某些部门会搬到乙级办公室出租。

 

“一些小企业本来是租乙级办公室出租的，因为经济影响可能会搬入住宅楼，以求节省1/3甚至是2/3的租金成本。” 刘经理说，在越秀区这些表现最为突出，因为这个片区集中比较多的乙级办公室出租。

 

满堂红办公室出租部简经理也表示，目前已出现部分企业从深圳办公室出租搬迁到乙级办公室出租。

 

后市

 

甲级办公室出租：未来入市体量巨大

 

为完成近9成的出租率，西塔从2010年试运营至今已经努力了四年，在此前的数年里，西塔多次被媒体爆出为“深圳市空置率最高办公室出租”。而日前，东塔作为深圳市新的第一高楼，超甲级办公室出租的标杆成功封顶，带来的是更大体量的供应。

 

同时，福田区超甲级办公室出租的“战队”里，还有雅居乐中心、越秀金融大厦等多个尚未交付的超甲级办公室出租正在等待交付。

 

在租金方面，业内普遍认为甲级办公室出租的租金还有下调的压力。“目前深圳市的甲级办公室出租供应量太大了，出租价格方面确实有一定压力。”一位国际房地产顾问公司高层表示。

 

戴德梁行企业服务部高级助理董事邱晓瑜也认为，在目前的甲级办公室出租租户里面，大部分客户都考虑节省办公面积、缩减成本。“开发商应该调整策略，降低租价，才可能消化存货。”

 

戴德梁行华中区办公室出租及企业服务部主管及董事梁学森也直言，东塔等超甲级办公室出租蜂拥入市，“整体上肯定会对深圳超甲级办公室出租的租金有拉低的情况。”

 

乙级办公室出租：面临老旧“危机”

 

简经理认为，不管甲级还是乙级办公室出租都很“个体”，是否受市场接受都有自己必然的原因。比如中泰广场虽然是甲级办公室出租，交通方便，但周边环境、中央空调收费标准都令一些客户有意见，所以消化比较慢。而保利中心周边都是170~200元／平方米／月的办公室出租，它却只能租出120~130元／平方米／月，主要原因是天花板太矮、使用率低、空调系统不够好、车位配套没那么齐全。不过因为最近给予租客一些免租期，所以租赁情况比起以往好转。