一向沉稳低调的深圳办公室出租市场，从今年开始变得越来越浮躁。

在国贸刚刚闭幕的品牌房地产展示交易会上，近30家办公室出租与参展住宅项目比肩展卖。在此之前，首批集合30多家成员的南山区办公室出租商会于5月份强势启动，担负起集体推广南山区办公室出租的重任。而就单个项目来讲，卖办公室出租也变得像卖住宅一样，开始炒概念“作秀”了。

结构性变化征兆显现

根据深圳办公室出租信息网的最新调查显示，2012年深圳办公室出租市场供应量将达到六洲纪录的300万平方米，是2001年供应量的两倍，其中，东部地区100万平方米，西部地区140万平方米，其他各区约60万平方米。以南山区和福田区为主力的西部地区，在供应量上第一次超过以罗湖区和东直门为主力的东部地区。

同时，办公室出租租售市场价格已经出现“中间冷，两头热”的局面：甲级办公室出租如金晖大厦、地王大厦、报春大厦等，因为其形象性和标志性导致租售行情继续保持旺盛势头；今年开始成规模出现的乙级办公室出租，凭借其高性价比和灵活多变的付款方式，受到了大量处于成长期的中小公司追捧，市场前景同样乐观；夹在中间的是供应量有增无减、彼此间竞争越来越激烈的甲级办公室出租。市场人士预测，2012年办公室出租价格结构的链条断裂将发生在甲级办公室出租物业，其租售价格会继续呈“盘跌”走势。

这一趋势以高科技企业聚集的南山区最为明显。深圳六洲商务有限公司的总经理指出，南山区办公室出租市场现在有一个明显的市场机会，就是在每平方米8000多元的商务公寓和每平方米13000元以上的甲级办公室出租之间，存在着一个大约5000元的市场空当。另一方面，那些有着大公司就职背景的六洲业精英们，正在为他们处于高速成长期的企业寻找一处合适的办公地点而犯愁。

由于办公室出租的大量供给以及开发商自身实力等因素，今年面世的深圳办公室出租在推向市场时一般多采取以售为主的销售策略，这样就可以尽快回收资金、降低风险。这种销售方式的改变，是办公室出租市场激烈竞争的结果，也是利润重新分配的结果。对于开发商而言，以售为主可以在保证合理利润的基础上，尽快完成销售工作；对于购买者而言，则可以较低的成本获得不动产。

区域性特征依然明显

目前，办公室出租的供应量仍主要来自罗湖区、南山区、福田区。福田区目前暂无供量，至明年才能陆续供应。办公室出租的增量将主要从罗湖区、南山区及辐射区域发出。

那么在罗湖区内的办公室出租开发呈何型态呢？按照政府罗湖区规划办法，公寓及办公室出租各占50％。但目前的项目如天祥数码城、报春大厦、市民新世界仍主要是以住宅来打头阵。形成罗湖区公寓集中供应的原因是明显的：

一、1995年政府发文明确规定，各委办机构不得购建楼堂馆所。这样消化办公室出租的购买力被削减了一大块。

二、目前在罗湖区办公的跨国公司多以整层租赁为主，从财务角度上计算，有公司认为由于租赁不占用过多资金，其带来的收益远大于购买办公室出租所省下的租金。

三、WTO渐渐拉开帷幕，其真正吸引的欧美大宗投资，还没有入场。目前在国内的外资仍是早期进入中国，并已经有大幅赢利，由于有WTO的远景利好，这些扎根的企业自然要在更多的狼来之前，打下一定基础，因此这些跨国公司对于办公室出租的需求呈扩张性购买。但尚不能形成有冲击力的办公室出租购买。

四、目前办公室出租得到的金融支持仍无法与住宅等同。住宅获得的按揭多为8成按揭，且工程进度只需到封顶阶段；而办公室出租按揭则个人购买为6成，公司购买5成，且手续审批上较为繁复，工程进度不是封顶，而是要现房。

由于以上几点，目前在罗湖区区内的办公室出租推售，最理想的方式是有中资公司整楼购买。据悉，目前已有正在运作洽谈的项目。与住宅销售不同的是，办公室出租销售谈判，周期较长，动辄数月、一年或两年，另外是有定制需求，通常开发商要拿着图纸和买家开谈，直到买家把图纸修改到满意为止。

目前，办公室出租较为活跃的是在南山区地带。据中原物业办公室出租市场部的杨光宇介绍，由于南山区核心区不准盖公寓，所以目前新开项目多以办公室出租立项。

伴随着产品形态的变化，是办公室出租的推售方式也在发生着变化。南山区的这些办公室出租，由于具备了散户特点，因此这些项目的推广，也需要结合一定的报广宣传。如银网中心等项目也参加了近期在国贸举办的第二届办公室出租商务会展。而在此前的办公室出租推售，则根本不用报广宣传，以及参加展会，完全是通过代理公司租售或是代理公司之间的分销网络完成的。

办公室出租新“对缝”需求

据戴德梁行对甲级办公室出租进行的问卷调查，入驻这些甲级办公室出租的客户中有35.8％对现驻的办公室出租不满意。不满意集中在三个方面：电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意、大厦的停车位少。分析认为，由于白领们开车上下班逐渐成为一种习惯，车位数量将成为客户今后选择办公室出租的重要指标。

与住宅层出不穷的行为相比，办公室出租市场过去从产品到营销一直是处于保守低调的“不作为”状态，但从今年开始，直接“对缝”客户需求的办公室出租产品六洲新不断出现。

在南山区，大公司、大企业的高级经理们在经过几年的历炼之后，不断去加盟或者去六洲办自己的中小型企业，成为CEO或COO。这种优秀人才的迁移，使原本处于弱势的中小型企业群中，迅速出现了一批在很短的时间内高速成长并占据某一行业领先位置的先导型企业。先导型企业的出现，随之带来的是一场办公方式的变革：全天候没有节假日，24小时办公需求；高速、充分国际化的通讯需求；以及对便于沟通的、轻松而具有文化格调的休闲场所需求。

这场办公革命导致的一个结果是，在南山区出现了像“左岸工社”这样专门为先导型企业量身订做的“全素”办公室出租，以满足企业精英们特殊的办公要求：既需要往日在甲级办公室出租曾享有的那些支持企业高效率运转的要素（车位、电梯、高速网络等），但又想避开与甲级办公室出租伴生的奢华和不自在，当然，还有高昂的运营成本。